TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02930 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC5X

Minute : 24/1162

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [N] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 juin 2023, la société d’économie mixte CDC HABITAT a donné à bail à Madame [N] [X] un logement et un emplacement de stationnement (n°2002) situés [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 725 euros outre 142,94 euros de provisions sur charges pour l’appartement et un loyer de 40 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la société d’économie mixte CDC HABITAT a fait signifier à Madame [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2761,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 02 novembre 2023.

Par lettre du 29 décembre 2023, la société d’économie mixte CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la société d’économie mixte CDC HABITAT a fait assigner Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail concernant le logement et l’emplacement de stationnement ,

En conséquence et en tout état de cause,

«  ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.541-4 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [N] [X] au paiement des sommes suivantes :

—  5065,87 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 04 mars 2024 ainsi que les loyers et charges impayés suivant décompte du 05 mars 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens

«  rappeler que l’exécution provision est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

À l’audience, la société d’économie mixte CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de plus de 11000 euros arrêtée au 30 septembre 2024, selon décompte joint, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société d’économie mixte CDC HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et précise qu’il n’y a eu aucun règlement depuis le 15 janvier 2024.

Madame [N] [X], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d’économie mixte CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’économie mixte CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 juin 2023, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023, et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la société d’économie mixte CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [X] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 11 192,99 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024, mois de septembre inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 juin 2023 à compter du 27 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués (appartement et emplacement de stationnement) selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [X] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 février 2024, Madame [N] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [X] à son paiement à compter du 27 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société d’économie mixte CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [N] [X] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’économie mixte CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 juin 2023 entre la société d’économie mixte CDC HABITAT d’une part, et Madame [N] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] 2ème étage porte 124 et l’emplacement de stationnement n°2002, sont réunies à la date du 27 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et emplacement de stationnement n°2002), l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [X] à compter du 27 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 11 192,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au

30 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [N] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de ses autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE