TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00775 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24NB

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 10 Juin 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

Représenté par son syndic : Société CRAUNOT, SA

C/

Monsieur [R] [F] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 08 Avril 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

Représenté par son syndic : Société CRAUNOT, SA

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Florence LOUIS, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Julia CAPRARO, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F] [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Florence LOUIS

Monsieur [R] [F] [S]

Expédition délivrée à :

Par bail verbal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] a donné à bail à M. [F] [S] [R] l’ancienne loge avec un loyer de 50 euros .

Le bailleur a besoin de remettre aux normes le logement selon décision de l’ assemblée générale du 12-12-22 , notamment la réfection de l’installation électrique .

Les lieux n’ont pas été libérés et le bailleur est contraint d’engager une procédure.

Par acte du 14-03-25 , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic , bailleur, a fait assigner M. [F] [S] [R] locataire devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir:

— la résiliation du bail du défendeur sur le fondement des articles 1724 , 1728 et 1729 du Code Civil ,

— l’expulsion immédiate et sans délais de M. [F] [S] [R] à compter du jugement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision ,

— l’autorisation de faire transporter dans un garde-meuble les objets mobiliers trouvés dans les lieux et de faire détruire immédiatement le mobilier ayant le caractères de détritus ,

— l’ autorisation de faire clore les locaux ,

subsidiairement

— ordonner à M. [F] [S] [R] de laisser accès à son appartement pour l’intervention de l’entreprise choisie par le bailleur pour effectuer les travaux de mise aux normes de l’électricité et de la plomberie ,

— autoriser le bailleur à pénétrer dans les lieux avec une entreprise spécialisée pour procéder au débarras du logement , avec l’assistance d’un serrurier ou le concours de la force publique si nécessaire ,

— autoriser le bailleur à faire effectuer les travaux de raccordement et l’installation d’un réseau sanitaire aux normes , d’un système électrique aux normes , de réfection et d’isolation d’une partie de la façade ,

en tout état de cause à condamner M. [F] [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens .

A l’audience, M. [F] [S] [R] régulièrement assigné, ne s’est pas présenté, ni personne pour lui .

A l’audience le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] s’en rapporte aux termes de l’assignation .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’usage du bien

Selon l’article 1728 du Code Civil le preneur est tenu “ d’user de la chose louée raisonnablement , et suivant sa destination” . A défaut , l’article 1729 du Code Civil permet au bailleur de demander la résiliation du bail .

En l’espèce il ressort des pièces produites aux débats que :

— dès décembre 2023 , le syndic a mis en demeure M. [F] [S] [R] de laisser accès à son logement pour la réalisation de travaux ,

— lors de la visite du logement le 11-06-24 avec l’entreprise [P] BAT il est apparu que le local était encombré , non entretenu , une odeur très forte en émane , le gérant de cette entreprise en atteste par mail et par fourniture de photographies ,

— lors de l’ouverture de la porte de la loge en novembre 2023 , il a été constaté ce qui semble être le résultat d’un syndrome de Diogène , ainsi que l’explique M. [O] [T] par attestation du 02-12-24,

— en mars 2025, une odeur de gaz a envahi les parties communes du rez de chaussée du fait d’une mauvaise manipulation de la bonbonne de gaz par M. [F] [S] [R], le fait est attesté par deux copropriétaires voisins.

Le 13-05-24, le syndicat a de nouveau mis en demeure M. [F] [S] [R] de présenter une assurance , de laisser intervenir une entreprise . Le 26-05-24 M. [F] [S] [R] a présenté une attestation d’assurance pour la période du 21-03-24 au 20-03-25 . Il répond qu’il doit être relogé.

Il ressort de ces éléments que cet usage des lieux n’est pas conforme à un usage raisonnable du fait de l’accumulation d’objets , d’un défaut d’entretien . Cet usage injustifié du locataire constitue une faute qui porte grief au bailleur . De plus un locataire ne peut s’opposer à la mise en conformité d’un logement , en particulier la remise aux normes électriques dans un souci de sécurité. Dès lors il y a lieu de résilier le bail et d’autoriser l’expulsion ;

Ainsi, la location a donc cessé et le propriétaire peut exiger la libération des lieux et l’expulsion;

Si des meubles ou objets mobiliers se trouvent dans les lieux au moment de la reprise, leur enlèvement sera ordonné dans les conditions fixées au dispositif.

S’agissant des meubles ne constituant pas un mobilier d’habitation mais des marchandises ou déchets , le bailleur est autorisé à le mettre à la décharge , sauf si le locataire souhaite faire l’avance des frais d’un garde-meubles .

En raison de la résistance du défendeur aux deux mise en demeure du syndic , il y a lieu de prononcer une astreinte si le local n’est pas libéré .

Par suite, l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et le propriétaire des lieux dispose alors du droit de clore le logement.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de la présente ordonnance, son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l’espèce , M. [F] [S] [R] n’a pas montré une volonté manifeste d’exécuter ses obligations de locataire notamment en matière d’entretien du logement . De plus son comportement met en danger la sécurité de l’immeuble par l’usage d’une bonbonne de gaz et met en danger la salubrité de l’immeuble par l’accumulation d’objets attirant les nuisibles .

Le locataire se met aussi lui-même en danger en n’autorisant pas la remise aux normes de l’électricité . La mauvaise foi de ce dernier est donc démontrée.

En conséquence le bailleur est autorisé à procéder à l’expulsion de M. [F] [S] [R] sans délais .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [S] [R] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail au jour de l’ordonnance ;

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] représenter par son syndic à procéder à l’expulsion de M. [F] [S] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

SUPPRIMONS le délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et DISONS que l’expulsion pourra avoir lieu pendant la période visée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles

L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ,

AUTORISONS le bailleur à faire évacuer les lieux des marchandises stockées et à les

mettre en décharge, à moins que le locataire souhaite faire l’avance des frais d’un garde-

meubles,

DISONS qu’à défaut de quitter les lieux une astreinte provisoire de 20 euros par jour de

retard sera due par M. [F] [S] [R] au profit du syndicat des copropriétaires

de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic passé un délai

d’un mois suivant la signification de la décision et pendant une période de douze mois.

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer ,

CONDAMNONS M. [F] [S] [R] à payer l’indemnité mensuelle

d’occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS M. [F] [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 12] représenté par son syndic la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [F] [S] [R] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT