JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DOSSIER N° RG 24/01034 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DLSA

Minute n°

AFFAIRE :

[K] [U]

C/

S.A.R.L. EXPERT HABITAT, S.A. AXA FRANCE IARD

copie exécutoire délivrée le

à M^e CHIGNAGUE

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e CHIGNAGUE

M^e LATAILLADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 30 Octobre 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 05 Août 2024

DEMANDEUR :

M. [K] [U]

né le 05 Septembre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christine CHIGNAGUE, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat postulant, vestiaire : 35, M^e Sophie LIOTARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. EXPERT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Arnaud LATAILLADE, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 19

Selon un acte notarié en date du 28 décembre 2022, Monsieur [K] [U] a acheté à Madame [V] [T] une maison à usage d’habitation, un garage et un terrain attenant, situés au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6], moyennant un prix de 160 000 euros.

Le diagnostic obligatoire relatif à la détection de termites a été réalisé par la SARL EXPERT HABITAT, assurée auprès de la compagnie SA AXA FRANCE IARD. Dans son rapport, établi le 20 juillet 2022, le diagnostiqueur a conclu à l’absence d’indices d’infestation de termites.

A l’occasion de travaux d’agrandissement, Monsieur [U] a découvert la présence de termites dans les poutres d’une chambre, dans les combles et la charpente.

La présence des insectes xylophages lui ayant été confirmée par la société POLYEXPERT, mandatée par sa compagnie d’assurance PACIFICA, Monsieur [U] a, par assignation d’heure à heure du 26 janvier 2024, saisi le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Libourne afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 22 février 2024, il a été fait droit à sa demande. La mesure a été confiée à Monsieur [H] [O].

L’expert judiciaire a établi son rapport définitif le 3 juillet 2024.

Afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice, Monsieur [U] a, par actes du 5 août 2024, assigné au fond la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD, devant le Tribunal Judiciaire de Libourne.

Dans le dernier état de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 20 février 2025, Monsieur [U] demande au Tribunal, en application des articles L271-4 et L271-6 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1241 du Code civil, de juger que la SARL EXPERT HABITAT a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle pour faute et en conséquence, de condamner in solidum la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à lui payer :

la somme de 6 696,11 euros TTC au titre des travaux réparatoires, la somme de 12 692 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à supporter les entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise, taxés à la somme de 3 000 euros TTC, et de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] fait valoir qu’il a eu la désagréable surprise de découvrir, après la signature de l’acte d’acquisition, que son immeuble était infesté par des termites. Sur la base des conclusions des deux experts intervenus sur place, il estime que la responsabilité extracontractuelle de la SARL EXPERT HABITAT est engagée, faute pour le diagnostiqueur d’avoir décelé le moindre indice d’infestation et d’avoir réalisé les poinçonnages requis. Il sollicite en conséquence la condamnation in solidum des défenderesses à réparer l’ensemble de ses préjudices, à savoir le coût du traitement curatif anti-termites, le surcoût causé par la nécessité de procéder à des travaux supplémentaires suite aux dégradations causées par les termites (remplacement complet du plancher des combles et isolation des faux-plafonds), son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux et pendant la durée des travaux, mais également son préjudice moral en soulignant que cette affaire lui cause d’importants troubles anxieux et des insomnies, prises en charge médicalement.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 21 janvier 2025, la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD demandent au Tribunal, en application de l’article 1240 du Code civil, de :

condamner la SARL EXPERT HABITAT à payer au maximum la somme de 5 089,37 euros au titre du préjudice matériel ; juger que la franchise de 10% (avec un minimum de 400 € et un maximum de 2 500 euros) assortie à la garantie responsabilité civile de la SARL EXPERT HABITAT est applicable et opposable aux tiers et déduire le montant de celle-ci de la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD ; débouter Monsieur [U] du surplus de ses demandes, ou a minima, ramener les condamnations à de plus justes proportions.

Les défendeurs ne contestent pas la responsabilité du diagnostiqueur même s’ils font valoir que le demandeur a eu connaissance de l’existence de traces d’infestations par des insectes à larves xylophages, et que ce dernier a, malgré tout, poursuivi son projet d’acquisition sans mener d’investigations plus poussées. Ainsi, ils sollicitent que l’indemnisation des préjudices soit ramenée à de plus justes proportions, notamment le préjudice de jouissance, car sa privation a été limitée et que l’expert a conclu à la nécessité de faire une simple reprise esthétique. Elles estiment que le préjudice moral doit également être cantonné, le demandeur ayant été informé de l’infestation de capricornes. En tout état de cause, la SA AXA FRANCE IARD souligne les limites de sa garantie, opposables aux tiers.

Par ordonnance du 13 mai 2025, prononçant la clôture de l’instruction, l’affaire a été fixée à l’audience, statuant à juge unique, du 30 octobre 2025. À cette date l’affaire, a été retenue puis mise en délibéré au 16 décembre 2025, les parties avisées.

SUR CE,

Sur la responsabilité du diagnostiqueurL’article 1240 du Code civil énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du même code précise : «Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

L’article L. 126-24 du Code de la construction et de l’habitation prévoit : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-63 ».

Les articles L. 271-4 et L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation précisent en outre : «. -En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. / Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : / 1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; / 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ; / 3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ;/ …/…/ II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.…/…/ Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. / Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. / Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. / Le diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-30 affiché à l’intention du public peut être réalisé par un agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article. Un décret définit les conditions et modalités d’application du présent article. / Un annuaire rendu public recense les personnes en activité mentionnées au premier alinéa du présent article. Les modalités d’application du présent alinéa sont précisées par arrêté du ministre chargé de la construction ».

Il est constant que la responsabilité extracontractuelle du diagnostiqueur est engagée si le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes réglementaires, aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Dans son rapport d’expertise amiable et contradictoire du 23 octobre 2023 Monsieur [J], expert du cabinet POLYEXPERT, a conclu: « nous avons constaté des traces d’infestation de termites au niveau de la charpente bois et dans les poutres de la chambre 1. Ces traces sont manifestement anciennes et antérieures au diagnostic du 20/07/2022. Or nous rappelons que si le diagnostiqueur était monté dans les combles, ce dernier aurait nécessairement constaté la présence de traces de termites. De même si le diagnostiqueur avait testé les poutres bois de la chambre 1, il aurait constaté la présence des termites ».

Monsieur [O], expert judiciaire, a également conclu : « Il ne fait pas de doute que cette maison est infestée par les termites. Au vu de l’ampleur et de la répartition des zones dégradées par l’activité des termites, j’estime que celles-ci n’auraient pas dû échapper à l’opérateur de diagnostic. Cet avis est confirmé par l’absence de signe de poinçonnement. Alors que ce mode de recherche est explicitement noté dans le rapport de constat. Les opérations de diagnostic ne sont pas conformes à celles imposées par la norme NF P 03 201. Cette non-conformité est à l’origine du défaut d’information apporté par le rapport d’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ».

Il apparaît ainsi que le diagnostic posé par la SARL EXPERT HABITAT n’a pas été établi correctement, conformément aux prescriptions de la norme NFP 03-201.

Si la SARL EXPERT HABITAT n’était pas tenue de procéder à des sondages destructifs, elle était néanmoins tenue, en sa qualité de diagnostiqueur professionnel, de procéder à des vérifications, soit par examen visuel soit par poinçon du bois, pour détecter un ou plusieurs indices d’infestation de termites.

A cet égard, l’expert judiciaire a précisé qu’il n’avait pas retrouvé les traces de poinçon attendues, y compris dans les parties qui n’avaient pas été rénovées par Monsieur [U] depuis son achat.

Au regard de ces éléments, notamment de la convergence des conclusions d’expertise, il y a lieu de considérer que la responsabilité de la SARL EXPERT HABITAT est parfaitement établie.

Il devra néanmoins être relevé, en relayant les observations de Monsieur [O], que Monsieur [U] avait connaissance, grâce à l’état parasitaire réalisé par la SARL EXPERT HABITAT, de « la présence d’indices d’infestation d’autres agents de dégradation biologique ».

L’expert judiciaire précise à cet égard que « pour ce qui est de la réparation des désordres structurels : ceux causés par les termites ne mettent pas en cause la solidité des ouvrages du fait de la section importante des pièces de bois. Aucun renforcement ou changement de pièce de bois endommagée par les termites n’est, à mon avis, à prévoir. / En revanche, la panne endommagée par le capricorne doit être renforcée. Un moisage adapté paraît pouvoir être mis en œuvre ».

Compte tenu de ces constatations, il appartenait au demandeur de faire rapidement procéder à un traitement curatif pour éliminer tous les insectes xylophages, ce qui aurait notamment eu pour effet de détruire les termites.

En raison de cette négligence, il devra être laissé à la charge de Monsieur [U] une partie des frais engagés pour la réparation des dégâts causés par les capricornes.

Sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARDLa responsabilité de son assurée étant engagée, la garantie de la SA AXA FRANCE IARD sera mobilisée.

Même si le diagnostiqueur avait l’obligation de s’assurer, comme l’exige les dispositions de l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, la SA AXA FRANCE IARD est en droit d’opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice, les exceptions opposables au souscripteur originaire, telle qu’une éventuelle franchise contractuelle ou un plafond de garantie.

En versant aux débats les conditions particulières de sa police d’assurance, la compagnie la SA AXA FFRANCE IARD démontre l’existence d’une franchise de 10% (avec un minimum de 400 € et un maximum de 2 500 €) et d’un plafond de garantie de 300 000 €.

Ces éléments devront donc être pris en compte lors du calcul et du versement des indemnisations.

Sur la réparation des préjudices

Dans le prolongement de ce qui précède, la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés, in solidum, à réparer l’ensemble des préjudices subis par Monsieur [U].

Sur le préjudice matériel

Au titre des travaux réparatoires, l’expert judiciaire a estimé que devaient être pris en compte le coût du traitement curatif soit la somme de 2 897,84 euros TTC (au taux de 20%), conformément au devis de la société TSO TERMITES du 5 avril 2024, et le coût de la dépose et pose d’isolants sur le plancher des combles, représentant la somme de 2 788,37 euros TTC, conformément au devis de la société AMBIANCE POELES du 12 avril 2024.

En revanche, ainsi qu’il l’a été indiqué, devront être exclus de la prise en charge, le coût de rénovation du plancher des combles et des fournitures de matériel pour refaire l’isolation des faux plafonds, ces réparations découlant de la présence de capricornes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice matériel du demandeur sera donc fixé à la somme de 5 686,21 euros TTC.

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [U] envisageait de faire des travaux d’agrandissement et de rénovation de son bien.

Il ne peut être contesté que la découverte de termites a ralenti le calendrier d’avancement des travaux, afin qu’il soit procédé aux investigations et notamment à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Il sera donc considéré que la faute de la SARL EXPERT HABITAT a généré du retard et donc le préjudice de jouissance invoqué par le demandeur.

Il sera fait une juste appréciation de ce retard en le limitant à une durée de 3 mois, en rappelant que les dégâts causés par les capricornes y ont largement contribué.

La valeur locative de l’immeuble ayant été fixée à 850 euros par mois, le préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 2 550 euros.

Sur le préjudice moral

En versant aux débats un certificat médical et deux attestations émanant de son entourage, Monsieur [U] démontre que son équilibre psychologique a été impacté par la situation.

Son préjudice moral sera fixé à la somme de 1 000 euros.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire de la décision

L’article 696 du Code de Procédure Civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…) ».

La SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise, tels que taxés.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) ».

Au regard de l’équité et de la situation économique des parties, la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [U] la somme de 1 500 euros pour les frais, non compris dans les dépens, que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». L’article 514-1 du même Code précise : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée…) ».

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ces dispositions soient écartées. Elles seront rappelées dans le dispositif de la décision, conformément à la demande de Monsieur [U].

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la responsabilité extracontractuelle de la SARL EXPERT HABITAT est engagée à l’encontre de

Monsieur [K] [U],

DIT que la SA AXA FRANCE IARD doit garantir son assurée la SARL EXPERT HABITAT au titre des condamnations prononcées, sous réserve de l’application de sa franchise de 10% (avec un minimum de 400 € et un maximum de 2 500 €),

CONDAMNE in solidum la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [K] [U] :

la somme de 5 686,21 euros TTC, au titre des travaux réparatoires, la somme de 2 550 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à supporter les dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise tels que taxés,

CONDAMNE in solidum la SARL EXPERT HABITAT et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de toutes leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement et en RAPPELLE l’application à la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 16 décembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Tiphaine DUMORTIER