TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00832 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/00993

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Nous,Madame [W] BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 11]

Madame [D] [J], demeurant [Adresse 12]

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par Maître Jean-julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0429

ET :

LE SDC SIS [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole Mme [C] [R], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Frédéric DANILOWIEZ de la SELAS DFG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0156

Madame [P] [B], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Virginie KLEIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN402

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [B] est propriétaire d’une maison située [Adresse 8], correspondant à la parcelle P51.

Sur la parcelle P111, située [Adresse 4], est bâti un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Et la parcelle P112 a été acquise par Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y] avec l’intention d’y construire deux maisons individuelles destinées à devenir leur logement. Monsieur [O] se voyait transférer le 8 juillet 2021 le permis de construire, portant sur cette parcelle, accordé le 27 février 2015.

Madame [B] a formé divers recours administratifs contre les différents arrêtés pris le maire de [Localité 13] relativement aux travaux autorisés sur la parcelle P112.

Par ailleurs, une expertise préventive a été ordonnée, à la demande de Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y], par le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 16 juin 2022, et Monsieur [N] [X] désigné comme expert.

Puis Madame [B] a fait assigner Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins principalement de voir :

— ordonner la suspension du rehaussement du mur au droit de sa terrasse dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire ;

— ordonner une expertise et désigner un géomètre-expert avec mission, notamment, de se prononcer sur la limite séparative des parcelles et la mitoyenneté du mur en construction au droit de sa terrasse, sur l’atteinte aux vues et à l’ensoleillement et à la lumière du jour depuis sa terrasse et sa pièce de vie en cas de montage en R+2 de ce mur, sur le respect des règles de l’art de la construction du mut litigieux accolé au mur à pêches, et sur l’écoulement des eaux fluviales de sa terrasse et en direction du mur à pêches.

Par ordonnance du 24 juillet 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a rejeté les demandes en suspension des travaux et en désignation d’un géomètre-expert.

Madame [B] a relevé appel de cette décision.

Parallèlement, par acte délivré les 29 avril et 2 mai 2025, Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) et Madame [B] devant le président de ce tribunal aux fins :

— d’enjoindre à Madame [B] de donner un accès immédiat à sa parcelle située [Adresse 7]) à leur profit et à celui des entreprises, maitre d’œuvre et ouvriers concernés, afin de permettre la réalisation des travaux d’étanchéité reconnus nécessaires, urgents et indispensables par l’expert judiciaire désigné dans le cadre l’expertise préventive, dans sa note aux parties n°4 du 25 mars 2025, pendant une durée de 2 semaines, jusqu’à achèvement complet desdits travaux ;

— d’assortir cette obligation d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance ;

— d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de donner un accès immédiat à sa parcelle située [Adresse 3]) à leur profit et à celui des entreprises, maitre d’œuvre et ouvriers concernés, afin de permettre la réalisation des travaux d’étanchéité reconnus nécessaires, urgents et indispensables par l’expert judiciaire désigné dans le cadre l’expertise préventive, dans sa note aux parties n°4 du 25 mars 2025, pendant une durée de 3 semaines, jusqu’à achèvement complet desdits travaux ;

— d’assortir cette obligation d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance ;

— de condamner Madame [B] à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— de les condamner in solidum aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré une première fois, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 30 juin 2025 pour permettre la représentation par avocat du syndicat des copropriétaires.

Entretemps, par arrêt du 28 mai 2025 :

sur la question de l’empiètement : la cour d’appel de Paris a considéré que le risque d’empiètement évoqué par Madame [B] n’est pas caractérisé, et s’agissant du retrait de la construction nouvelle au regard des règles posées par le plan local d’urbanisme, et a rappelé que le tribunal administratif de Montreuil a, par décision définitive du 10 juillet 2023, jugé que Madame [B] n’est pas fondée à soutenir que le projet de construction méconnaît les dispositions du PLU relatives au retrait à respecter par rapport aux limites séparatives ; la cour a dit n’y avoir lieu à expertise sur ce point ;

sur question de la servitude de vue : la cour d’appel a estimé que les photographies produites (avant et après la construction) sont suffisantes pour faire la preuve de la disparition de la vue dégagée dont Madame [B] bénéficiait auparavant depuis sa terrasse, et que la désignation d’un expert est inutile sur ce point ; la cour a ajouté que pour le reste, la question étant purement juridique, à savoir l’acquisition éventuelle d’une servitude de vue en application des dispositions de l’article 690 du code de procédure civile, il ne revient pas à un expert d’apprécier ;

sur la question du trouble anormal de voisinage : la cour d’appel a estimé que les photographies versées au débat établissent que le mur qui désormais se dresse devant la terrasse de la maison de Madame [B] est susceptible de causer une perte d’ensoleillement et/ou de luminosité pour cette terrasse et la pièce de vie ouvrant sur elle par une porte-fenêtre ; que dans ces conditions, et même si en milieu très urbanisé comme en l’espèce la caractérisation d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage n’est pas aisée, une action judiciaire sur ce fondement n’est pas pour autant manifestement vouée à l’échec ; et que par conséquent la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime, seul un technicien pouvant déterminer la réalité et l’ampleur de la perte d’ensoleillement et de luminosité dénoncée, de même que la perte éventuelle de valeur vénale de la propriété de Mme [B] résultant de la présence du mur ;

sur la question de l’écoulement des eaux pluviales : la cour d’appel a relevé que l’existence d’un écoulement des eaux pluviales en provenance de la construction de Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y] est donc plausible, alors que selon l’article 681 du code civil " Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. ". Elle a considéré qu’une demande d’expertise est donc également justifiée sur ce point.

La cour d’appel a nommé Monsieur [A] [I] en qualité d’expert, aux frais avancés de Madame [B], avec notamment pour mission de :

— dire si la présence du mur pignon de la construction voisine jouxtant la terrasse de la propriété de Madame [B] est la cause d’une perte d’ensoleillement et/ou de luminosité pour cette propriété et, dans l’affirmative, en déterminer l’ampleur ;

— donner son avis sur la perte de valeur vénale de la maison de Madame [B] qui serait résultée de la présence de la construction voisine;

— dire si l’écoulement des eaux pluviales de la construction voisine est ou non la cause de désordres pour la propriété de Madame [B], décrire ces désordres, déterminer et chiffrer les travaux de nature à y remédier.

À l’audience du 30 juin 2025, Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

— Ils expliquent que les travaux d’étanchéité qu’ils souhaitent réaliser, et qui fondent la demande de tour d’échelle, intéressent l’ensemble des parties dès lors qu’ils ont vocation à protéger des infiltrations tant la construction nouvelle que les constructions voisines.

— Ils ajoutent que l’expert judiciaire désigné dans le cadre de l’expertise préventive affirme dans sa note aux parties n°4 du 25 mars 2025 que tant la pose d’un solin entre le bardage du bâtiment neuf et le muret de la terrasse de Madame [B], que, pour le syndicat des copropriétaires, la pose de deux bavettes entre les niveaux de bardage du bâtiment neuf et celles des dernières lames, sont indispensables et urgentes afin de prévenir des désordres ultérieurs et récurrents.

— Ils soulignent que le rapport de l’expert mentionne également que les travaux ne peuvent être réalisés qu’à partir de la terrasse de Madame [B] pour la pose du solin et de la cour de la copropriété pour la pose des bavettes.

— Ils ajoutent avoir pris toutes les précautions pour limiter la gêne des avoisinants.

— Ils concluent que dans ces circonstances, les refus d’accès à leur parcelle opposés par les défendeurs sont malfondés et abusifs.

— Ils ajoutent que la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable pour être sans lien suffisant avec leurs demandes.

En réplique, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés qu’il:

— rejette les prétentions des demandeurs ;

— leur enjoigne de faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par le débord de leur bardage sur la propriété du [Adresse 2], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— les condamne in solidum à lui verser une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Il fait valoir que le bardage réalisé par les demandeurs est d’une épaisseur supérieure à l’épaisseur maximale de 7 centimètres qui avait été fixée par le géomètre expert pour éviter un empiètement sur la parcelle P111.

— Il ajoute que dans ces circonstances, la demande d’avoir accès à la parcelle P111 pour achever le bardage se heurte à un différent, ce qui justifie de la rejeter, outre qu’y faire droit reviendrait à valider le caractère non conforme de la construction.

Madame [B] sollicite du juge des juge des référés qu’il :

— rejette les demandes de tour d’échelle des demandeurs, au motif de plusieurs contestations sérieuses ;

— les condamne solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle explique que la demande de tour d’échelle doit être rejetée en ce qu’elle se heurte à de multiples contestations sérieuses :

— la demande n’est ni claire ni explicite et va au-delà des préconisations de l’expert ;

— la demande est prématurée dès lors qu’une expertise judiciaire portant notamment sur l’écoulement des eaux pluviales sur les parcelles litigieuses a été ordonnée sur le fondement de l’article 681 du code de procédure civile par la cour d’appel de Paris le 28 mai 2025 ; elle ajoute qu’en application de cet article, le propriétaire doit rejeter les eaux de pluie sur son propre terrain ou à défaut sur la voie publique, et que dès lors il ne peut être autorisé un dispositif dont la conséquence sera un écoulement de l’eau de pluie sur sa terrasse ;

— le tour d’échelle est illicite, étant relatif à un mur lui-même illicite en ce qu’il est adossé sans autorisation à son propre mur privatif ;

— le tour d’échelle est également demandé pour les jonctions des planchers, lesquelles ne sont pas envisagées par l’expert du préventif ;

— la demande a pour objet des travaux non visés par Monsieur [X], lequel prévoit uniquement la pose d’un solin ;

— les travaux dits de finition concernant son mur privatif ne sont pas des travaux d’étanchéité et n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de tour d’échelle

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et l’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent visé par cette disposition s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Par ailleurs, l’article 637 du code civil dispose qu'« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » et l’article 639 précise que la servitude « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».

En particulier, constitue une servitude dérivant de la situation naturelle des lieux la servitude dite « du tour d’échelle » qui permet un passage temporaire sur une propriété voisine pour la réalisation de travaux nécessaires à la réparation ou à la finition d’un ouvrage dont le demandeur est propriétaire, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen.

Ce sont les seules conditions dont la partie demanderesse doit démontrer qu’elles sont remplies.

En l’espèce, dans sa note aux parties n°4, l’expert relève que les parties basses des bardages jouxtant les bâtiments riverains sont inachevées, en ce qu’elles ne comprennent aucun solin destiné à protéger les interstices entre les bâtiments des infiltrations des eaux pluviales ruisselant sur les parois supérieures. Il ajoute que ces inachèvements sont susceptibles d’entrainer des désordres ultérieurs et récurrents, les eaux pluviales ruisselant de la partie supérieure pouvant pénétrer dans l’interstice, stagner et traverser les parois latérales.

Il indique que dès lors :

— " la pose d’un solin entre le bardage du bâtiment neuf et le muret de la terrasse [de Madame [B]] est une tâche non seulement utile mais aussi indispensable, nécessaire à la bonne tenue des bâtiments dans le temps ; elle est aussi une mesure urgente, destinée à prévenir des désordres ultérieurs et récurrents, susceptibles d’aggraver leur état actuel la paroi du bâtiment neuf étant; […] accolée au muret existant, la disposition des lieux implique que la pose d’un solin soit réalisée à partir de la terrasse » ;

— " la pose de deux bavettes entre les niveaux de bardage du bâtiment neuf, ainsi que celles des dernières lames, est une tâche non seulement utile mais aussi indispensable, nécessaire à la bonne tenue des bâtiments dans le temps ; elle est aussi une mesure urgente, destinée à prévenir des désordres ultérieurs et récurrents, susceptibles d’aggraver leur état actuel la paroi du bâtiment neuf étant; […] implantée sur la limite séparative, la disposition des lieux implique que l’achèvement des travaux soit réalisé à partir de la cour de la copropriété "

Les conditions nécessaires à l’autorisation de servitude sont donc remplies, s’agissant de travaux nécessaires à la finition des ouvrages dont les demandeurs sont propriétaires, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en présence d’un dommage imminent, caractérisé en l’espèce par les conséquences des infiltrations sur les bâtiments de toutes les parties si la situation était maintenue en l’état, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner une mesure destinée à le prévenir.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’accès aux propriétés des défendeurs, pour la stricte réalisation des travaux préconisés par l’expert dans sa note aux parties n°4, sous astreinte et selon les modalités fixées au dispositif.

Il est toutefois précisé que l’autorisation du tour d’échelle ne signifie aucunement que le tribunal considère comme conformes les ouvrages édifiés par les demandeurs.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 70 du code de procédure civile « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Au cas présent, la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires dont l’objet est d’enjoindre aux demandeurs de faire cesser un trouble manifestement illicite, tenant selon lui à un empiètement sur la parcelle P111 du bâtiment construit par les demandeurs, ne se rattache pas à la demande de tour d’échelle par un lien suffisant et constitue une demande indépendante.

Partant, elle est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Madame [B] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

Enfin, compte tenu des circonstances du litige, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

Autorisons Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y], l’entreprise Bâtiment Bois Dragos, son sous-traitant GNV ainsi que la maîtrise d’oeuvre et le bureau de contrôle, à accéder à la propriété de Madame [B], située [Adresse 6] à [Localité 14], afin de réaliser les travaux préconisés par l’expert dans sa note aux parties n°4 selon les modalités suivantes :

un échafaudage d’une emprise au sol d'1 mètre 20 à 1 mètre 50 depuis la façade des demandeurs sera installé puis replié chaque jour ;les travaux seront entrepris du lundi au vendredi de 9h à 18h ;l’accès se fera depuis la parcelle des demandeurs par la terrasse de Madame [B], sans passer par le logement ;les travaux dureront 2 semaines maximum ;Madame [B] devra être informée par tout moyen de la date de début des travaux, au moins 15 jours calendaires avant qu’ils ne démarrent ;

Disons que dans l’hypothèse où Madame [B] ne permet pas l’accès à sa propriété durant la période des travaux, elle sera condamnée à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ce pendant une durée d’un mois ;

Autorisons Monsieur [F] [O], Madame [D] [J], Monsieur [E] [V] et Madame [W] [Y], l’entreprise Bâtiment Bois Dragos, son sous-traitant GNV ainsi que la maîtrise d’oeuvre et le bureau de contrôle, à accéder à la copropriété, située [Adresse 2] à [Localité 14], afin de réaliser les travaux préconisés par l’expert dans sa note aux parties n°4 selon les modalités suivantes :

utilisation d’un échafaudage roulant soit une emprise au sol d'1 mètre 50;les travaux seront entrepris du lundi au vendredi de 9h à 18h ;l’accès se fera par la parcelle des demandeurs donnant dans la cour de la copropriété ;les travaux dureront 3 semaines maximum ;le syndicat des copropriétaires devra être informé par tout moyen de la date de début des travaux, au moins 15 jours calendaires avant qu’ils ne démarrent ;

Disons que dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) ne permet pas l’accès à sa propriété durant la période des travaux, il sera condamné à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ce pendant une durée d’un mois ;

Disons que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons in solidum Madame [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) aux dépens ;

Laissons à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

[W] BELIN