Ordonnance du : 27 Février 2026

N° RG n° N° RG 25/00534 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JS55

Minute n° 26/00040

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE

DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Commune D'[Localité 2] REPRESENTEE PAR SON MAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître DI MARINO Anne-Marie de la selarl AD & ED, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [I]

né le 09 Mars 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître BROCARD Anne-Lise, avocat au Barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 18 février 2019 la commune d'[Localité 2] (54), représentée par son Maire en exercice, a consenti conjointement à Monsieur [J] [I] et Madame [V] [Q] un bail portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer initial de 455 euros, avec indexation.

Madame [V] [Q] a quitté les lieux et le contrat de bail a été modifié le 8 avril 2021, Monsieur [J] [I] en devenant le seul titulaire à compter de cette date.

Le 30 décembre 2024, Monsieur [J] [I] s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 4 711,54 euros.

Se prévalant du non-respect de ce commandement de payer la commune d'[Localité 2] a, par acte de Commissaire de Justice du 23 juin 2025, fait assigner Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant en la forme des référés, aux fins de la voir déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et :

— constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] en raison de l’inexécution par le preneur de ses engagements contractuels au titre du non-paiement réitéré des loyers et des charges,

— ordonner à Monsieur [J] [I] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

— dire qu’à défaut d’une libération volontaire de Monsieur [J] [I] et de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois après la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire,

— condamner Monsieur [J] [I] à régler à titre provisionnel au titre des arriérés de loyers et de charges au 1er mars 2025 la somme de 2 980,39 euros et la somme de 512 euros par mois pour les loyers, avances sur charges échus postérieurement au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, ladite indemnité étant révisable, conformément aux dispositions contractuelles du contrat de bail et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle,

— dire que la décision à intervenir sera exécutoire par provision,

— condamner Monsieur [J] [I] à lui régler la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer les loyers et les charges.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2025 ; elle a fait l’objet de deux renvois ordonnés à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 30 janvier 2026.

La commune d'[Localité 2], représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et actualisé sa créance à 511,89 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2026. Elle a précisé que l’urgence est caractérisée par le fait que le logement loué à Monsieur [J] [I] est trop grand pour lui, d’autres familles étant en attente d’un logement. En outre, les impayés la mettent en difficulté, s’agissant d’une petite commune dont le budget est tout juste à l’équilibre.

Monsieur [J] [I], présent à l’audience et assisté par son conseil, a soutenu ses conclusions datées du 30 janvier 2026 et demandé au juge de :

— débouter la commune d'[Localité 2] de sa demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— débouter la commune d'[Localité 2] de sa demande tendant à son expulsion,

— dire et juger la clause résolutoire non acquise et ordonner son maintien dans les lieux loués,

— condamner la commune d'[Localité 2] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— débouter la commune d'[Localité 2] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Monsieur [J] [I] fait valoir qu’il est à jour du règlement de ses loyers et de ses charges, la commune d'[Localité 2] n’ayant pas tenu les comptes à jour. Il ajoute que depuis le 2 octobre 2025 un virement permanent est en place pour le règlement de son loyer, les aides au logement étant réglées directement par la Caisse d’Allocations Familiales.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la procédure d’expulsion. Il en ressort que Monsieur [J] [I] est âgé de 41 ans et père de deux enfants pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement un week-end sur deux ainsi que la moitié des vacances scolaires. Il a été licencié économiquement en 2022 et est en recherche d’emploi, étant titulaire d’un diplôme dans le domaine de la maintenance. Le travailleur social a relevé que, bien que le logement ne soit plus adapté à sa situation familiale et à ses ressources mensuelles, il souhaite s’y maintenir car il est situé près de chez sa mère qui est pour lui une personne ressource.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue. Les deux conditions posées par ce texte s’appliquent cumulativement.

Aux termes de l’article 835 du même Code, même en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés peut être saisi afin de mettre fin à un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24-III de cette même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX par voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de deux mois avant délivrance de l’assignation du 23 juin 2025. En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par lettre recommandée avec avis de réception le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont donc respectées et les demandes formées par la commune d'[Localité 2] seront déclarées recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 18 février 2019, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application.

Il résulte des pièces du dossier et des débats que Monsieur [J] [I] n’a pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 30 décembre 2024.

Le contrat de bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 28 février 2025 à 24 h 00, conformément à l’article 641 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

La Commune d'[Localité 2] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [I] à lui verser une somme de 511,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026. Elle verse aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer visant la somme en principal de 4 711,54 euros, un décompte arrêté au 13 janvier 2026 faisant état d’un arriéré locatif de 511,89 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Monsieur [J] [I] soutient être à jour du règlement de son loyer et de ses charges, précisant qu’un virement permanent est en place depuis le mois d’octobre 2025.

Il justifie avoir réglé par virement bancaire la somme de 225,89 euros les 8 janvier 2026 et 9 février 2026, la Caisse d’Allocations Familiales ayant versé 286 euros le 5 janvier 2026 à la Commune d'[Localité 2]. Monsieur [I] justifie également avoir réglé les sommes de 225,89 euros et 61,52 euros le 29 janvier 2026 par carte bancaire au service de gestion comptable de [Localité 1] qui est en charge du recouvrement des loyers.

Or, le décompte produit par la commune d'[Localité 2], arrêté au 13 janvier 2026, ne tient pas compte des règlements effectués par Monsieur [J] [I] les 8 janvier 2026 et 29 janvier 2026, à hauteur de 513,30 euros, ni du versement effectué par la Caisse d’Allocations Familiales le 5 janvier 2026. Dans ces conditions, Monsieur [J] [I] démontre qu’au jour de l’audience, il était à jour du règlement de son loyer et de ses charges et qu’il n’existait plus d’arriéré locatif.

En conséquence, la demande en paiement formée par la Commune d'[Localité 2] au titre de l’arriéré de loyers et de charges sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Et aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.».

En l’espèce, Monsieur [J] [I] démontre avoir réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure ce qui suffit à démontrer qu’il était en mesure de régler la dette dans le délai légal de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi la dette ayant été apurée avant l’audience, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, la commune d'[Localité 2] sera déboutée de sa demande en expulsion ainsi que de sa demande en paiement d’indemnités mensuelles d’occupation.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [I] gardera à sa charge les dépens de l’instance, sa dette locative ayant été à l’origine de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE les demandes formées par la Commune d'[Localité 2] recevables ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 février 2019 entre la Commune d'[Localité 2] et Monsieur [J] [I] par le jeu de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2025 ;

CONSTATE que la dette de loyers et de charges de Monsieur [J] [I] a été intégralement payée au jour de l’audience, soit le 30 janvier 2026 ;

DIT que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DÉBOUTE la Commune d'[Localité 2] de sa demande en expulsion de Monsieur [J] [I] et de ses demandes en paiement de l’arriéré de loyers et de charges et des indemnités mensuelles d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection