TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05070 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNGV

Minute : 25/00235

Monsieur [I] [G]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [J] [C] épouse [G]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [H] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Représenté par Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire 210

Madame [J] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,vestiaire 210.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2020, avec effet au 17 septembre 2022, Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [H] [B] un logement situé [Adresse 3] [Localité 5], pour un loyer mensuel actuel de 697,13 euros, outre des provisions sur charges de 109 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [H] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2655,38 euros en principal, au titre des loyers impayés au 19 décembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 22 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [H] [B] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner Monsieur [H] [B] au paiement de :1967,42 euros au titre de la dette locative,une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros par mois, de mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 06 mai 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G], représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et actualisent la créance à la somme de 4257,41 euros arrêtée au 26 novembre 2024.

Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] exposent que Monsieur [H] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 21 décembre 2023 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils font valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [B], régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 06 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] justifient par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2020 à compter du 22 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [H] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [H] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 21 décembre 2021 et du décompte de la créance actualisé au 26 novembre 2024 que Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte la somme de 346,25 euros imputée au locataire au titre des frais d’huissier.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] la somme de 3911,16 euros arrêtée au 26 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2020, avec effet au 17 septembre 2022, entre Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] d’une part, et Monsieur [H] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 5], sont réunies à la date du 22 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [B] à compter du 22 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] la somme de 3911,16 euros, arrêtée au 26 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] de leur demande de dommages et intérêts,

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CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [I] [G] et Madame [J] [C] épouse [G] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT