Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01483 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7567Z

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.C.I. [O] VANDAMME

C/

[S] [H]

[V] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

Jugement rendu le 17 Juillet 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [O] VANDAMME, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Comparant

ET :

DÉFENDEURS

M. [S] [H]

né le 31 Octobre 1987, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [V] [G]

née le 06 Décembre 1977, demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS : 22 Mai 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01483 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7567Z et plaidée à l’audience publique du 22 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté des 29 et 30 novembre 2023, la Sci [O] a donné à bail à M. [S] [H] et à Mme [V] [G] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 900,00 euros, payable à échoir, au plus tard le 05 de chaque mois.

En présence de loyers impayés la Sci [O] a, par acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 3688,00 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024, outre 125,23 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX les 27 et 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, la Sci [O] a fait citer M. [S] [H] et Mme [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir :

— condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [V] [G] à payer la somme de 5405,00 euros à titre de loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2024, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ;

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait M. [S] [H] et Mme [V] [G] sont actuellement sans droit ni titre ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate des lieux loués des défendeurs de leur personne, de leurs biens, de tous occupants de leur chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 230,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 455,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 13 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des défendeurs jusqu’à celle du 22 mai 2025 où elle a été retenue.

La Sci [O], comparante, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 11.516,06 euros arrêtée au 22 mai 2025.

M. [S] [H] et Mme [V] [G] bien que régulièrement cités respectivement à un tiers présent au domicile et à personne puis convoqués par les services du greffe, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue les 27 et 30 mai 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 13 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 24 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 06 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail des 29 et 30 novembre 2023, le commandement de payer du 24 mai 2024, un relevé du compte des loyers des locataires pour un montant débiteur de 11.516,06 euros arrêté au 22 mai 2025.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation des défendeurs, M. [S] [H] et Mme [V] [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11.516,06 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 3688,00 euros et de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [S] [H] et Mme [V] [G] qui ne sollicitent pas de délais de paiement, ne justifient pas davantage avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier qu’à ce jour la famille n’est pas en capacité de rembourser sa dette locative par manque de moyen et le tribunal relève que celle-ci a considérablement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le sort des meubles :

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 230,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que du fait de la carence de ses locataires elle subit un préjudice « incontestable », sans même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [S] [H] et Mme [V] [G], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 455,00 euros de la Sci [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [V] [G] à payer à la SCI [O] VANDAMME la somme de 11.516,06 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 3688,00 euros et de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3], conclu les 29 et 30 novembre 2023, entre la SCI [O] VANDAMNNE, d’une part et M. [S] [H] et Mme [V] [G], d’autre part à la date du 6 juillet 2024;

ORDONNE à M. [S] [H] et à Mme [V] [G] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la SCI [O] VANDAMME sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [V] [G] à payer à la SCI [O] VANDAMME une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 230,00 euros de la SCI [O] VANDAMME à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [V] [G] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 455,00 euros de la SCI [O] VANDAMME au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,