TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/01417 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KJJ

Minute : 25/00547

Madame [V] [R]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [D] [M]

Madame [F] [W] épouse [M]

Madame [P] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [V] [R]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [W] épouse [M]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2022, Mme [V] [R] a donné à bail à M. [D] [M] et Mme [F] [W] épouse [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] ainsi qu’un emplacement de parking situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 684 euros, outre une provision pour charges récupérables de 120 euros.

Par acte séparé en date du 23 décembre 2022, Mme [P] [M] s’est portée caution solidaire de M. [D] [M] et Mme [F] [W] épouse [M] jusqu’à la date du 31 décembre 2028, pour un montant maximum de cinquante-sept mille huit cent quatre-vingt-huit euros (57 888 euros) pour le paiement du loyer, de sa révision chaque année ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, Mme [V] [R] a fait signifier à M. [D] [M] et Mme [F] [W] épouse [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 4 552 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie électronique le 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, Mme [V] [R] a dénoncé le commandement de payer à Mme [P] [M], en sa qualité de caution.

Par exploits de commissaire de justice en date du 9 mai 2025 et du 20 mai 2025, Mme [V] [R] a fait assigner M. [D] [M], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 4 juillet 2025, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail liant les parties,

Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de M. [M] [D] et de Mme [W] [F] épouse [M] et de tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 6] [Localité 8], avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est,

Dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement M. [M] [D], Mme [W] [F] épouse [M] et Mme [M] [P] à payer à Mme [V] [R] une provision de 5 380,72 euros au titre des loyers et charges dus à mars 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de la date du commandement,

Condamner solidairement M. [M] [D], Mme [W] [F] épouse [M] et Mme [M] [P] au paiement des indemnités d’occupation postérieures fixés au montant du loyer conventionnel et des charges majorés de 50% jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 21 mai 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, Mme [V] [R], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 7 509,16 euros.

M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M] assignés à étude et Mme [M] [P] assignée selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [M] [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [V] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le bail du 23 décembre 2022 contient à l’article VII de ses conditions générales une clause qui stipule que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer te des charges dûment justifiées… "

Le 3 février 2025, Mme [V] [R] a fait signifier à M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 552 euros au titre de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 23 décembre 2022 est résilié à la date du 4 avril 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser solidairement Mme [V] [R] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Mme [M] [P] qui s’est portée caution du paiement des indemnités d’occupation sera condamnée solidairement avec M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Mme [V] [R] ne démontre pas subir un préjudice autre celui causé par la perte du loyer, elle sera donc déboutée de sa demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et charges majoré de 50%.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, la bailleresse produit au soutien de sa demande, le bail signé le 23 décembre 2022 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M]. Elle produit également le commandement de payer du 3 février 2025 et un décompte de la créance arrêté au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse mentionnant une dette de 7 509,16 euros.

Mme [V] [R] verse aux débats en outre l’acte par lequel Mme [P] [M] s’est portée caution solidaire des locataires à hauteur de 57 888 euros pour les loyers charges et indemnités d’occupation.

Il n’est pas contesté que M. [M] [D] et Mme [F] [W] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont donc obligés solidairement au paiement de la dette locative, loyers, charges et indemnités d’occupation, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] à payer Mme [V] [R] la somme provisionnelle de 7 509,16 euros arrêtée au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de la dernière assignation, sur la somme de 5 380,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [R], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] seront condamné in solidum à lui payer la somme de 800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 décembre 2022, conclu entre Mme [V] [R] HABITAT et M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] et l’emplacement de parking situé à la même adresse, sont réunies à la date du 4 avril 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] à payer à Mme [V] [R] la somme provisionnelle de 7 509,16 euros arrêtée au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, sur la somme de 5 380,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation [Adresse 6] et de l’emplacement de parking situé à la même adresse, de M. [M] [D] et de Mme [F] [W] épouse [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Mme [V] [R] de sa demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et des charges majoré de 50%,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] [D] et Mme [F] [W] épouse [M] à compter du 4 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement révisables chaque année et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat s’étaient poursuivis,

Condamne par provision et solidairement M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] à payer à Mme [V] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne in solidum M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025,

Condamne in solidum M. [M] [D], Mme [F] [W] épouse [M] et Mme [P] [M] à payer à Mme [V] [R] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge