TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/02008 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WOD

Minute : 25/00157

S.A.S. SARVILEP

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [B] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. SARVILEP

venant aux droits de la société ICADE

Représentée par son mandataire CDC HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : M^e FEUGNET

Copie certifiée conforme : M. [F]

Le 23/10/2023

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2010, la société ICADE a donné à bail à Monsieur [F] et Madame [Y] [R] un appartement situé [Adresse 2].

Le bail a été résilié. Monsieur [F] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2022, la société SARVILEP, venue aux droits de la société ICADE, a rétabli les droits au bail de Monsieur [B] [F] selon les termes du bail du 10 mai 2010, moyennant un loyer mensuel de 533,88 euros, outre une provision pour charges mensuellement fixée à 175,74 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la société SARVILEP a fait signifier à Monsieur [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1483,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 27 février 2025, la société SARVILEP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, la société SARVILEP a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du plein droit du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner par provision Monsieur [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1995,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner Monsieur [J] au paiement d’une indemnité de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 juin 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société SARVILEP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1995,02 euros arrêtée au 12 septembre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la société SARVILEP fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 mars 2025. La demanderesse ajoute que la créance de loyer n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie la condamnation provisionnelle du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F], régulièrement assigné à l’étude selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SARVILEP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SARVILEP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 10 mai 2010 -auquel renvoie expressément l’acte sous seing privé du 2 février 2022- contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 mai 2010 à compter du 4 mai 2025 à minuit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 mai 2025, Monsieur [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 mai 2025. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Monsieur [F] à son paiement à compter du 4 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le décompte produit par la société demanderesse intègre des soldes de charges ne faisant l’objet d’aucune justification, à hauteur de 258,22 et 194,75 euros, portées au débit du compte locataire le 22 juillet 2025. La société SARVILEP ne livre par ailleurs aucune explication sur la somme de 97,03 euros facturée au locataire sous l’intitulé « logement 08/25 » le 31 août 2025, dont le montant ne correspond pas à celui appelé au titre du loyer et des charges mensuels, au demeurant déjà appelé le 31 juillet 2025.

Ainsi, l’obligation de Monsieur [F] au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 12 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1445,02 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [F] à titre de provision.

Les causes du commandement ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [F] n’a pas formulé de demande tendant au bénéfice de délais de paiement et n’a pas comparu. La société demanderesse a exprimé son opposition à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement d’office.

Il ressort des pièces communiquées par le bailleur que le montant non sérieusement contestable de la dette s’élève à 1445,02 euros au 12 septembre 2025. L’examen dudit décompte établit que le locataire a réalisé plusieurs versements entre la date de délivrance de l’assignation et l’audience pour un montant total de 4100 euros.

Ces éléments démontrent la reprise du paiement des échéances courantes du loyer qui sont intégralement réglées, ainsi que les efforts entrepris par le locataire pour apurer l’arriéré locatif et désintéresser le bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour apurer la dette locative dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [F] à payer à la société SARVILEP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la société SARVILEP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mai 2010 entre la société SARVILEP d’une part, et Monsieur [F] d’autre part, tel que modifié par « l’acte de rétablissement des droits au bail » signé par les parties le 2 février 2022, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 mai 2025 à minuit,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F], à compter du 5 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS Monsieur [F] à payer à la société SARVILEP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS par provision Monsieur [F] à payer à la société SARVILEP la somme de mille quatre cent quarante-cinq euros et deux centimes (1445,02 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

ACCORDONS un délai à Monsieur [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Monsieur [F] à s’acquitter de la dette en douze échéances, en procédant à onze (11) versements mensuels consécutifs de cent vingt euros (120 euros), et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus des indemnités d’occupation exigibles jusqu’à restitution du logement,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS qu’à défaut de paiement des échéances courantes et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNONS Monsieur [F] à payer à la société SARVILEP la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 mars 2025,

DEBOUTONS la société SARVILEP de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE