TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 31 Mars 2026

N° RG 25/00067 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLUW

78A

Jugement rendu le 31 mars 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

La BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, Soclété Anonyme Coopérative de Banque Populaire à capital variable, régie par les articles 1512-2 et suivants et du Code Monétaire et Financier et l’ensemble des textes relatifs aux Banques Populaires et aux établissements de crédit- SIREN 605 520 071 RCS [Localité 1] – Intermédiaire d’assurance n° ORIAS :07 006 015, précédemment dénommée BANQUE POPULAIRE DES ALPES, ayant son siège social [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiclliés en cette qualité audit siège ;

représentée par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [R] [N]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 2] (HAUTE [Localité 3])

[Adresse 2]

[Localité 4] SUISSE

non comparant

Madame [B] [Q] [W] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 5] (BRESIL)

[Adresse 3]

[Localité 6] SUISSE

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date du 16 décembre 2024 publiés le 05 février 2025 volume 2025 S n° 32 et 33 au service de publicité foncière de [Localité 7], la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Résidence hôtelière « CLARON [Localité 8] CDG AIRPORT » sis [Adresse 4], [Adresse 5], cadastrés sections AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], consistant en un appartement et un emplacement de voiture formant les lots 14 et 321 de la copropriété, appartenant à M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N].

Notifié le 03/04/2026

Par exploits séparés du 02 avril 2025 délivrés selon les dispositions de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a fait assigner M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 03 avril 2025.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 09 décembre 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations et autorisé à produire dans le cadre d’une note en délibéré ses observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil. Les parties saisies n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

La BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a formulé ses observations par RPVA le 15 décembre 2025 et aux débiteurs saisis par lettre recommandée avec avis de réception.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause d’exigibilité et la déchéance du terme

En vertu de l’article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

La cour de justice de l’union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation d’une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (v. CJUE Banco Primus 26 janvier 2017 C-421/14).

Selon la même instance, la circonstance que cette clause n’a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco Bilbao Viscaya Argentaria C-602/13).

Au regard de la jurisprudence européenne, la cour de cassation décide que :

— crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, ( v. cass. 1°civ 22 mars 2023, numéro 21-16044), ou celle prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable (v.Cass. 1° civ 22 mars 2023 numéro 21-16476),

— la clause stipulant une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régulariser les échéances impayées revêt un caractère abusif, peu important que, après mise en demeure conforme au contrat le créancier a accordé à l’emprunteur un délai plus long avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ, 29 mai 2024, n° 23-12904),

— si la clause contractuelle stipulant l’exigibilité immédiate du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, la clause, alors abusive, doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ. 3 octobre 2024, n° 21-25823).

En l’espèce, la créance du créancier poursuivant repose sur la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 30 avril 2009 contenant un prêt consenti par la BANQUE POPULAIRE DES ALPES à M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N] d’un montant de 169.548 euros (249 235,56 CHF) remboursable en 240 mensualités, au taux hors assurance de 2,5333 % l’an.

Selon le décompte visé au commandement valant saisie et arrêté au 20 novembre 2024, il est réclamé à M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N] la somme totale de 89.383,49 euros représentant les échéances impayées au jour de la déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et accessoires.

La clause « DEFAILLANCE ET EXIGIBILITE IMMEDIATE » du contrat de prêt consenti par l’organisme de crédit aux emprunteurs stipule notamment :

« Si bon semble à la Banque, toutes les sommes restant dues au titre du prêt en principal, majorées des intérêts échus et non payés deviennent immédiatement exigibles, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, et malgré toutes offres et consignations ultérieures en cas :

— de non-paiement d’une échéance à bonne date.

(…) »

La BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES a adressé à M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N] une lettre de mise en demeure en date du 04 juin 2024, leur impartissant un délai de 30 jours pour régulariser les échéances impayées, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

La déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt souscrit ont été notifiées aux emprunteurs par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 juillet 2024.

S’agissant de l’exigibilité, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure préalable, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

Ainsi, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l’exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et qui ne prévoit pas l’envoi d’une mise en demeure préalable, crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur, en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt sans délai, à la seule discrétion du prêteur.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de rappeler que le juge doit se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un autre délai qu’il aura fixé et qu’au jour de la délivrance de la mise en demeure, le montant des impayés représentait huit échéances du prêt.

Dès lors, la clause intitulée « DEFAILLANCE ET EXIGIBILITE IMMEDIATE » dans le contrat de prêt consenti à M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N], visant le cas du non-paiement d’une échéance à bonne date est abusive.

Elle sera donc réputée non écrite.

En conséquence, la déchéance du terme, fondée sur l’application de ladite clause réputée non écrite, n’est pas régulièrement intervenue.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l’article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer au débiteur saisi la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d’une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt.

En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s’ensuit que le créancier poursuivant ne peut pas réclamer aux débiteurs, selon décompte visé au commandement de saisie arrêté au 20 novembre 2024, la somme totale de 89.373,49 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et les accessoires.

Le créancier a toutefois le droit d’actualiser le montant des échéances impayées qui ont continué de courir du fait de l’absence de déchéance du terme.

A titre subsidiaire, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES sollicite la fixation de sa créance à la somme de 18.363,57 euros correspondant au montant des échéances impayées au 16 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer valant saisie, décomptée comme suit :

—  10 échéances impayées à la date de déchéance du terme : 11.311,65 euros,

—  6 échéances postérieures de juillet 2024 à novembre 2024 : 7.051,95 euros.

Toutefois, à la lecture du tableau d’amortissement produit aux débats, le montant des échéances de juillet à novembre 2024 s’élève à 5 642,97 euros. Dès lors, la créance de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES sera mentionnée à hauteur de 16.954,62 euros au titre des échéances impayées du prêt, selon décompte provisoirement arrêté 16 décembre 2024.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, le montant des échéances impayées exigibles est suffisamment important pour justifier une procédure de saisie immobilière et que le commandement de payer valant saisie immobilière soit validé à hauteur de ce montant.

En revanche, la vente amiable du bien immobilier n’est pas envisageable, les débiteurs saisis ne l’ayant pas sollicitée et ne comparaissant pas à l’audience.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive la clause « DEFAILLANCE ET EXIGIBILITE IMMEDIATE » du contrat de prêt inclus dans l’acte notarié du 30 avril 2009, consenti à M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N], stipulant que le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate des sommes dues, sans mise en demeure préalable en cas de non-paiement d’une échéance à bonne date ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES et M. [R] [F] [N] et Mme [B] [I] [Q] [W] épouse [N] est irrégulière ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées arrêtées au 16 décembre 2024 pour un montant de 16.954,62 euros ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 16.954,62 euros arrêtée au 16 décembre 2024 ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés aux commandements de payer valant saisie immobilière en date du 16 décembre 2024 publiés le 05 février 2025 volume 2025 S n°32 et 33 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 12 mai 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP [H] – SIA – [J], commissaires de justice à LOUVRES, aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière en date du 16 décembre 2024 publiés le 05 février 2025 volume 2025 S n°32 et 33 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Angelika LEMAIRE