Minute n°

AFFAIRE N° RG 23/02922 – N° Portalis DBY7-W-B7H-EKMY

S.C.I. SPADOQ

C/

[D] [H]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.C.I. SPADOQ

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Opposant à l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-23-000825 du 07.08.2023

représentée par M^e Anne-laure SEURAT, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 18 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mai 2021, la S.C.I SPADOQ a donné à bail à Madame [D] [H] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 380 euros, outre 30 euros de charges.

Le 1er mars 2022, Madame [D] [H] a donné congé à la société bailleresse avec effet au 1er avril 2022.

Par ordonnance du 07 août 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant sur la requête de la S.C.I. SPDOQ en date du 05 juin 2023, a enjoint Madame [D] [H] à payer la somme de 990,20 euros en principal, ainsi qu’aux frais de procédure. L’ordonnance signifiée le 13 septembre 2023 à Madame [D] [H] à personne a été revêtue de la formule exécutoire par le greffier.

Madame [D] [H] a formé opposition par lettre recommandée avec avis de réception en date 10 octobre 2023, reçue au Greffe le 12 octobre 2023.

L’affaire appelée à l’audience le 06 février 2024 et renvoyée à plusieurs reprises, a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la S.C.I SPADOQ – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de la somme de 760 euros à titre de complément de préavis de résiliation ; la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de la somme de 323,40 euros au titre des travaux de remise en état du logement ; la compensation de la condamnation à due concurrence de la somme de 380 euros remise au titre du dépôt de garantie par Madame [D] [H] ;la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Lors de l’audience, la société bailleresse s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 décembre 2023, Madame [D] [H] est représentée par son Conseil à l’audience.

A l’audience, Madame [D] [H] se désiste de sa demande de restitution du chèque du dépôt de garantie et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation de la S.C.I SPADOQ au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi ;de condamner la S.C.I SPADOQ au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. »

Aux termes de l’article 1420 du même code, le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer.

Ainsi, le délai accordé au débiteur pour former opposition dans les conditions prévues par le texte susdit court nécessairement, lorsque l’ordonnance portant injonction de payer ne lui a pas été signifiée à personne, à compter du jour où la mesure d’exécution a été portée à sa connaissance.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue à l’encontre de Madame [D] [H] a été signifiée par exploit d’huissier le 13 septembre 2023 à personne à Madame [D] [H], qui a formé opposition par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 octobre 2023, reçue au Greffe le 12 octobre 2023.

Dans la mesure où l’ordonnance a été signifiée à personne et que l’opposition est intervenue dans le délai légal d’un mois, l’opposition doit être déclarée recevable.

II- Sur la demande de condamnation au paiement du complément de préavis de résiliation

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

L’article 15 de cette même loi dispose que : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

L’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. »

Si l’article 15 susmentionné prévoit, en cas de congé donné par le locataire, un délai de préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois en cas de justification de l’un des motifs énoncés, l’article 25-8 de la loi de 1989 réduit ce délai de principe à un mois en cas de location meublée.

En l’espèce, la S.C.I. SPADOQ sollicite la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de la somme de 760 euros correspondant aux sommes dues au titre du loyer pendant la durée du préavis suite au congé donné par la locataire le 01 avril 2022.

La société bailleresse soutient que la durée du délai de préavis applicable à la locataire était de 3 mois, refusant la réduction de ce délai à un mois en l’absence de justification, conformément aux dispositions susmentionnées à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Or, Madame [D] [H] soutient, a contrario, que la durée de son préavis était d’un mois conformément à l’article 25-8 I de ladite loi.

Conformément au contrat de bail en date du 27 mai 2021, le bien objet de la présente procédure concernait un « appartement meublé » pour lequel, le locataire pouvait « mettre fin au bail à tout moment après avoir donné congé », sans qu’une durée de préavis ne soit mentionné.

Dès lors, il convient de considérer que le délai de préavis dont était tenue Madame [D] [H] était d’une durée d’un mois.

Il s’ensuit que la demande de condamnation de la S.C.I SPADOQ à l’encontre de Madame [D] [H] au paiement de la somme de 760 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis sera rejetée.

III- Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives

L’article 1353 du même code dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 6 a) et c) prévoit que le bailleur est obligé de « délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas » et « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

En outre, en vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

L’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1731 du même code dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. »

Par un arrêt du 03 avril 2001, la Cour de cassation a énoncé qu’en l’absence d’état des lieux lors de la restitution du bien au bailleur, la charge de la preuve des réparations locatives incombe à ce dernier (Civ. 3, 03 avril 2001, n°99-11.312).

L’article 3-2 alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. »

En l’espèce, la S.C.I. SPADOQ sollicite la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de la somme de 323,40 euros au titre des travaux de remise en étant du logement objet de la présente procédure.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 27 mai 2021 et l’état des lieux de sortie du 01 avril 2022 que la défenderesse qui avait pris possession des locaux en bon état, les a rendus avec les désordres suivants :

— au niveau de l’entrée : présence d’un impact sur le mur ;

— au niveau de la cuisine : présence d’un impact sur le bord du plan de travail ; présence de saleté ;

— au niveau de la salle de bain : présence d’un impact sur le sol et en haut de la porte ; présence d’un trou rebouché ;

— au niveau l’inventaire : il manque une cuillère à soupe, deux cuillères à café et un verre ; la lumière de la lampe de chevet ne fonctionne pas ; présence de saleté ; une latte du canapé est décrochée ; le bas de la porte du placard se décolle ;

Au soutien de sa demande, elle verse à la procédure :

une facture n°220202 relative au remplacement du vélux pour une somme totale de 1.140 euros, une facture n°100592 relative aux dépenses effectuées par les bailleurs d’une somme de 323,40 euros.

Toutefois, les dépenses effectuées pour le remplacement du vélux ne peuvent être imputées à Madame [D] [H] en ce qu’elles ne constituent pas des réparations locatives dès lors qu’il n’a pas faire état d’une dégradation d’un velux dans l’état des lieux de sortie et ce, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1986.

Par ailleurs, il convient de retirer certaines sommes demandées qui ne peuvent être imputées à la défenderesse, à savoir la somme de 74,38 euros correspondant à l’achat d’une housse pour le canapé et la somme de 14,58 euros correspondant à l’achat d’une lampe, aucun de ces désordres n’étant mentionnés dans l’état des lieux de sortie.

S’agissant des autres dépenses relatives à l’achat de portes pour l’armoire et au remplacement de la latte arrachée, Madame [D] [H] soutient qu’elle ne peut être tenue de ces désordres, cette dernière n’étant pas responsable. Elle avait, par ailleurs, fait part de ceux-ci auprès de son bailleur après son entrée dans les lieux par messages du 30 mai 2021.

Cependant, l’état des lieux d’entrée ne mentionnant aucun défaut concernant ces équipements, et ceux-ci ayant été découverts après l’entrée dans les lieux de la locataire, il convient de laisser à la charge de celle-ci les réparations litigieuses.

Par ailleurs, il convient de souligner que Madame [D] [H] n’avait formulé aucune demande à son bailleur visant à modifier l’état des lieux d’entrée afin de mentionner ces désordres qui n’étaient pas relevés dans l’état des lieux d’entrée.

Par conséquent, Madame [D] [H] sera condamnée à verser la somme de 234,44 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

III- Sur la demande relative aux dommages et intérêt

L’article 1240 du code civil dispose « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Madame [D] [H] sollicite la condamnation de la S.C.I. SPADOQ au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que l’absence de restitution du dépôt de garantie et la nécessité d’engager une procédure à l’encontre de la société bailleresse lui a causé nécessairement un préjudice.

Toutefois, s’il convient de relever que Madame [D] [H] ne justifie pas ledit préjudice, cette dernière s’est, en outre, désistée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III- Sur la demande de compensation

Il résulte des articles 1347 et 1347-1 du Code civil précédemment cités que lorsque deux obligations réciproques sont fongibles, certaines, liquides et exigibles, elles opèrent compensation à due concurrence.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

En l’espèce, à l’audience du 18 novembre 2025, Madame [D] [H] s’est désistée de sa demande relative à la restitution de son dépôt de garantie. Il sera donné acte à ce désistement. Par conséquent, la SCI SPADOQ n’étant plus redevable d’aucune somme à l’égard de sa locataire, il n’y a pas lieu d’ordonner compensation. Par conséquent, la demande formulée à ce titre par la SCI SPADOQ sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [H], partie perdante à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens et à payer la somme de 200 euros à la SCI SPADOQ en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Sa demande formulée sur ce même fondement sera par ailleurs rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée le 10 octobre 2023 par Madame [D] [H] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 07 août 2023 signifiée le 13 septembre 2023 à personne ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer et STATUANT à nouveau :

DEBOUTE la S.C.I. SPADOQ de sa demande de condamnation au titre du complément de préavis de résiliation ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à verser à la S.C.I SPADOQ la somme de deux cent trente-quatre euros et quarante-quatre centimes (234,44 euros) au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Madame [D] [H] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONSTATE le désistement de Madame [D] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SCI SPADOQ de sa demande de compensation des sommes dues entre les parties au titre des réparations locatives avec le dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à verser à la S.C.I SPADOQ la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,