TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/02011 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WOS

Minute : 2025/00160

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [R] [V] veuve [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [V] veuve [X]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : M^e FEUGNET

Copie certifiée conforme : défenderesse

Le 23/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2009, la société anonyme ICADE a donné à bail à Madame [R] [X] et Monsieur [G] [X] un appartement situé au 5ème étage du bâtiment 84 de l’immeuble situé [Adresse 2], moyennant le paiement mensuel et d’avance d’un loyer de 578,93 euros, outre une provision sur charges.

Par l’effet d’un apport en société, la propriété du logement donné à bail a été transférée à la société par actions simplifiée SARVILEP.

Suite au décès de Monsieur [G] [X] survenu le 20 janvier 2016, le bail a été transféré à Madame [R] [X].

Par acte authentique du 17 décembre 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a acquis la propriété du bâtiment 84 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3098,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 10 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailordonner l’expulsion de Madame [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner par provision Madame [R] [X] au paiement :de la somme de 5070,81euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxcondamner Madame [R] [X] au paiement d’une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 10 février 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 juin 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2648,71 euros arrêtée au 12 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 février 2025. Elle ajoute que la créance de loyer n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [X] ne conteste pas le principe de la dette et fait état de difficultés majorées par la suspension de ses droits aux allocations logement. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite le bénéfice de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société CDC HABITAT SOCIAL le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 avril 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 5 novembre 2009 à compter du 11 avril 2025.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 avril 2025, Madame [R] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 11 avril 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Madame [R] [X] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 5 novembre 2009, le commandement de payer délivré le 10 février 2025 et le décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable -et au demeurant non contestée- pesant sur Madame [R] [X] de s’acquitter de la somme de 2648,71 euros.

En conséquence, il convient de condamner par provision Madame [R] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2648,71 euros au titre des sommes dues au 12 septembre 2025.

Les causes du commandement de payer ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [R] [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Madame [R] [X] fait état de sa situation personnelle et financière, qui paraît lui permettre d’apurer sa dette. En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [R] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [R] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner Madame [R] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 novembre 2009 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [R] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 avril 2025 à minuit ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 11 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [X] à compter du 11 avril 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS par provision Madame [R] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de deux mille six cent quarante-huit euros et soixante-et-onze centimes (2648,71 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à Madame [R] [X] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [R] [X] à s’acquitter de la dette en trente (30) mensualités consécutives, suivant les modalités suivantes :

six (6) versements mensuels et consécutifs de cinquante euros (50 euros)suivis de vingt-trois (23) versements mensuels et consécutifs de cent euros (100 euros),suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS par provision Madame [R] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNONS Madame [R] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 février 2025 ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE