TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/09803 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW5S

N° de MINUTE : 25/01407

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par la SELARL [J] ET ASSOCIES, administrateur judiciaire.

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me [O], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G], [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [Z] est propriétaire des lots n°5, 26 et 37 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire la SELARL [J] & ASSOCIES, a fait assigner M. [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner M. [G] [Z] à lui payer la somme de 9887,46 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023, date de la première mise en demeure, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— condamner M. [G] [Z] à lui payer les sommes de 30 euros au titre des mises en demeure, 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents, et 17 euros au titre de la commande du titre de propriété ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [G] [Z] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2025.

Le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, a transmis par RPVA un décompte actualisé de sa créance arrêtée au 29 septembre 2025, outre diverses pièces complémentaires.

À l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé que le décompte actualisé et les pièces nouvelles communiqués par le syndicat des copropriétaires le 29 septembre 2025 via le RPVA doivent être déclarés irrecevables en application de l’article 802 pour avoir été produits postérieurement à l’ordonnance de clôture – outre qu’ils n’ont pas été régulièrement communiqués à la partie adverse non comparante. Il ne peut donc en être tenu aucun compte pour l’élaboration de la présente décision.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93) verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale (faisant mention des seuls lots 5 et 26) ainsi que l’acte de propriété (faisant mention des lots 5, 26 et 37) permettant de justifier de la qualité de copropriétaire de M. [G] [Z] sur les lots 5, 26 et 37,

— les ordonnances prorogeant la mission de la SELARL [J] & ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, jusqu’au 24 avril 2025 pour la plus récente,

— le décompte de la créance réclamée à M. [G] [Z] arrêté au 7 août 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9887,46 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 14 mars 2023, 3 octobre 2023, 6 juin 2024, et 26 février 2025,

— les appels de fonds adressés à M. [G] [Z],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives pour les exercices 2018, 2020, 2021, 2022, 2023,

— la mise en demeure du 14 avril 2023 adressée à M. [G] [Z].

L’examen de ces pièces fait cependant apparaître plusieurs difficultés.

En premier lieu, le décompte sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement (pièce n°5) débute avec une reprise de solde débiteur d’un montant de 6541,64 euros à la date du 1er décembre 2022.

Quoique cet exercice soit laborieux, il apparaît toutefois possible de rapprocher ce décompte avec le décompte qui se trouvait joint à la mise en demeure datée du 14 avril 2024 que l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a adressé à M. [G] [Z], lequel décompte arrêté au 14 avril 2023 débute avec un solde à zéro et couvre la période allant du 15 mai 2019 au 14 avril 2023.

Il appartient toutefois au demandeur de produire l’ensemble des pièces permettant de démontrer le bien fondé des sommes figurant sur ce décompte arrêté au 14 avril 2023 sur la période allant du 15 mai 2019 au 14 avril 2023.

Or ainsi que cela a été relevé plus haut, la plus ancienne décision de l’ administrateur provisoire que le demandeur verse aux débats est celle datée du 14 mars 2023 dans laquelle l’ administrateur provisoire approuve les comptes du syndicat relatifs à l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, les comptes travaux « contrôle technique construction » et « démolition des pavages », ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et dans laquelle il fixe également le montant du fonds de travaux pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas en revanche les décisions de l’ administrateur provisoire relatives aux exercices antérieurs. Il ne justifie pas, en particulier, de la décision relative à l’approbation des comptes des exercices 2018, 2019 et 2020 et des budgets prévisionnels de ces exercices.

Le demandeur échoue donc à justifier de l’exigibilité de l’ensemble des sommes figurant sur les deux décomptes produits antérieurement au 31 décembre 2022 et aux lignes d’écritures relatives à la régularisation des charges de l’exercice 2021 (laquelle se trouve, quant à elle, bien justifiée par la production de la décision de l’administrateur provisoire du 14 mars 2023).

Or, au 23 novembre 2022, le relevé du compte copropriétaire de M. [G] [Z] présentait un solde débiteur de 6541,64 euros.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de pallier la carence probatoire du syndicat des copropriétaires, auquel il incombait de produire l’ensemble des justificatifs pour établir l’exigibilité et le bien fondé des sommes réclamées dans la présente instance.

Il convient, par suite, de déduire du montant réclamé de 9887,46 euros la somme de 6541,64 correspondant au montant du solde débiteur du compte copropriétaire de M. [G] [Z] au 23 novembre 2022.

En second lieu, le coût de deux mises en demeure figure au débit du décompte produit par le syndicat des copropriétaires, à savoir la somme de 7,77 euros facturée le 14 avril 2023 et la somme de 6,84 euros facturée le 16 août 2023, pour un total de 14,61 euros.

Ces sommes ne correspondent pas à des charges de copropriété, mais relèvent des frais nécessaires dont la demande sera examinée ci-après sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Au terme de ces développements, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 7 août 2024 doit donc être ramenée à la somme de 9887,46 – 6541,64 – 14,61 soit 3331,21 euros.

De son côté, M. [G] [Z], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, M. [G] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93) la somme de 3331,21 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 7 août 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, date de la réception de la mise en demeure, sur la somme de 1251,40 euros (soit 7793,04 euros correspondant au solde visé par la mise en demeure, déduction faite de la somme de 6541,64 euros correspondant au solde non justifié dans la présente instance du fait de l’absence de production des décisions de l’administrateur provisoire s’y rapportant), et à compter du 2 octobre 2024, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer datée du 14 avril 2023 qui a été adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 14 mars 2022.

Cependant, cette mise en demeure ayant été facturée 7,77 euros, et non 15 euros comme le sollicite le demandeur, il ne peut être fait droit à la demande qu’à hauteur de 7,77 euros à ce titre.

Il n’est pas justifié, par ailleurs, de l’envoi d’une seconde mise en demeure au copropriétaire défaillant.

Il y a lieu enfin de retenir les frais d’état hypothécaire, à hauteur de 14 euros, et de titre de propriété, à hauteur de 17 euros, dont il est justifié.

Par conséquent, M. [G] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93) la somme de 7,77 + 14 + 17 soit 38,77 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [G] [Z] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis décembre 2022 au moins.

Les manquements répétés de M. [G] [Z] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93) la somme de 400 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93) n’a formé aucune demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (93), pris en la personne de son syndic en exercice ou de l’administrateur provisoire judiciairement désigné, les sommes suivantes :

— la somme de 3331,21 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 7 août 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 1251,40 euros, et à compter du 2 octobre 2024 sur le surplus ;

— la somme de 38,77 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 ;

— la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES