TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 6]

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N° RG 24/02736 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K2U

Minute : 25/00106

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [B] [G]

Madame [J] [N] épouse [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [N] épouse [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 avril 2014, l’Office HLM de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 454,42 €, des provisions sur charges et sans versement d’un dépot de garantie.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 28 août 2023, à M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] un commandement de payer la somme en principal de 4764,60€ arrêtée au 24 août 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

«  ordonner l’expulsion de M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] au paiement de la somme de 6 670,70 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 28 août 2023, date du commandement de payer,

«  les condamner solidairement par provision à compter du mois de juillet 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

«  les condamner solidairement d’avoir à produire leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

«  les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

«  les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelle.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

A l’audience du 20 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 8 448,80 € selon décompte arrêté au 12 décembre 2024 et a maintenu les termes de son assignation. Il a précisé que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposé à l’octroi aux défendeurs de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G], cités à tiers présent au domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 8 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 8 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2023, pour la somme en principal de 4 764,60€ arrêtée au 24 août 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2023.

L’expulsion de M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 30 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] restent lui devoir la somme de 6670,70 €, échéance du mois de juin 2024 incluse.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse des locataires à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 45,72 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il sera également déduit de la somme réclamée les frais de procédure d’un montant de 157,87 euros, pouvant éventuellement être inclus dans les dépens.

M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] seront donc condamnés à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 6467,11 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts légal sur la somme de 4764 euros à compter du 28 août 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 12 septembre 2024, date de l’assignation.

En raison de la situation maritale des locataires, et en application de l’article 220 du code civil, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur la demande relative à l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n’y a pas lieu d’enjoindre les défendeurs à transmettre une attestation d’assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 8 avril 2014, entre l’Office HLM de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, et M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;

Disons qu’à défaut pour M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-Saint-Denis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 30 octobre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle 6467,11 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts légal sur la somme de 4764 euros à compter du 28 août 2023, et sur le surplus à compter du 12 septembre 2024;

Condamnons solidairement M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [B] [G] et Mme [J] [N] épouse [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge