TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 21/12148 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VZZU

N° de MINUTE : 25/00470

Madame [C] [F]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 17]

[Adresse 4],

[Localité 5]

représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 120

DEMANDEUR

C/

Monsieur [Y] [W]

né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 13] (BANGLADESH)

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par M^e Louis DE MEAUX, SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0158

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] représenté par son syndic le Cabinet ATM & REGNIER

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e David BOUSSEAU, SELARL d’Avocats, ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 231

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [F] est propriétaire d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 15].

En septembre 2017, Madame [F] s’est plainte de subir des infiltrations en provenance du balcon de l’appartement du dessus appartenant à Monsieur [Y] [W].

Se plaignant de la persistance et de l’aggravation des infiltrations, en dépit de divers investigations diligentées à la demande du syndic de la copropriété et d’un rapport d’expertise amiable organisée à la demande de son assureur, Madame [F] a obtenu par ordonnance de référé en date du 3 août 2020 une expertise judiciaire confiée à Monsieur [S] [I].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 29 septembre 2021.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier de justice en date du 09 décembre 2021, Madame [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet ATM & REGNIER SARL, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis du fait des infiltrations ainsi qu’à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/12148

Par actes d’huissier de justice en date du 12 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet ATM & REGNIER SARL a fait assigner en intervention forcée Monsieur [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à le garantir de toute obligation ou condamnation à paiement pouvant être éventuellement prononcé à son encontre dans l’intérêt de Madame [F].

Ces deux procédures ont été jointes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 novembre 2022 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 avril 2023 où elle a été mise en délibéré au 15 mai 2023.

Par jugement avant dire-droit en date du 15 mai 2023, le tribunal a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formulée par le syndicat des copropriétaires, sursis à statuer sur le surplus des demandes et ordonné un complément d’expertise confié à Monsieur [S] [I].

L’expert judiciaire a déposé son rapport complémentaire le 15 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, Madame [C] [F] a fait assigner en intervention forcée la SAM GROUPAMA VAL DE LOIRE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’indemniser des préjudices subis du fait des infiltrations ainsi qu’à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Cette procédure a été disjointe selon ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 2 décembre 2024.

À l’audience du 2 décembre 2024, le rabat de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2024 a été ordonné et l’affaire renvoyée à l’audience de mise en état du 15 janvier 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 avril 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 7 janvier 2025, Madame [F] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire et son complément du 15 mars 2024 de Monsieur [S] [I] ;

JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 14] responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] à effectuer les travaux prescrits par l’expert dans son rapport et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard au jour de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] à verser à Madame [C] [F] une somme de 1.955,80 euros pour réparation du préjudice matériel avec actualisation selon indice BT01 du coût de la construction ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] à verser à Madame [C] [F] une somme de 440 euros pour réparation du préjudice d’immobilisation du bien pendant la période des travaux soit 15 jours ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] à verser à Madame [C] [F] une somme de 74.800 euros pour réparation du préjudice de jouissance pour la période allant de septembre 2017 à octobre 2024 à parfaire à la date de réalisation des travaux mettant fin aux désordres ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] à de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] à verser à Madame [C] [F] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

EXONERER Madame [C] [F] de toute participation aux frais de procédure et aux condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 14] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], demande au tribunal de :

« PRONONCER la nullité du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [I] du fait de sa partialité ;

JUGER que Madame [F] n’apporte pas la preuve de l’origine des infiltrations impactant le salon et la chambre de son appartement ;

JUGER que Madame [F] n’apporte pas la preuve de son préjudice de jouissance ;

EN CONSEQUENCE,

REJETER l’intégralité des demandes de Madame [F] ;

CONDAMNER Madame [F] à verser la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER aux dépens de l’instance,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Monsieur [W] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

REJETER la demande de dommages et intérêts formulées par Monsieur [W], ainsi que celle du chef de l’article 700 du code de procédure civile. ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, Monsieur [W] demande au tribunal de :

« DECLARER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] mal fondé en ses demandes formes à l’encontre de Monsieur [W],

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] à payer à Monsieur [W] une indemnité de 15.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la procédure abusive engagée à son encontre,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] à payer à Monsieur [W] une indemnité de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSER Monsieur [W] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires à l’exception de Madame [F],

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel,

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] et Madame [F] aux entiers dépens de l’instance. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « homologuer », « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

Aux termes des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, qui régit les nullités des actes de procédure, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’expert commis doit, en application des dispositions de l’article 237 du code de procédure civile, accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Le principe général du respect du contradictoire prévu par l’article 16 du code de procédure civile, qui s’impose à l’expert, implique que la mesure doit être diligentée en présence des parties ou de leurs représentants ou ceux-ci dûment appelés, qu’ils aient connaissance de tous les éléments sur la base desquels l’expert va établir son rapport et qu’ils disposent de la faculté de présenter leurs observations à l’expert sur lesdits éléments et d’en débattre avant le dépôt du rapport.

Enfin, aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Il doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il leur aura donnée.

L’inobservation des formalités prescrites par ce texte ayant un caractère substantiel, n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, tel n’est pas le cas lorsque l’expert a implicitement répondu.

En l’espèce, le jugement avant dire-droit du 15 mai 2023 a déjà rejeté cette demande du syndicat des copropriétaires s’agissant du rapport d’expertise du 29 septembre 2021.

S’agissant du complément d’expertise déposé le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires estime que l’expert « s’est montré particulièrement expéditif, peu enclin à la contradiction, étant sûr de son fait » et lui reproche d’avoir refusé de répondre et de tenir compte de l’avis du cabinet CREATIS qui l’a conseillé durant les opérations d’expertise.

Or, aux termes du complément d’expertise du 15 mars 2024, qui comporte le rapport détaillé sur 47 pages de l’intervention de la société ETAT9 qui a procédé à une mise en eau colorée du balcon litigieux, l’expert judiciaire reprend outre le rappel de sa mission, la présentation sommaire de l’historique du litige, développe les constatations opérées dans la rue, dans l’appartement de Madame [F] et dans l’appartement de Monsieur [W] ainsi que celle résultant de la mise en eau colorée du balcon litigieux, analyse la situation avant de répondre de façon précise et approfondie aux questions du tribunal puis aux dires récapitulatifs des parties.

Le syndicat des copropriétaires reproche à Monsieur [I] d’avoir répondu à l’un de ses dires aux termes duquel il l’accusait d’avoir effectué de fausses constatations, « je suis très surpris par ces allégations, d’autant plus venant d’un non sachant ».

Or, d’une part, le syndicat des copropriétaires cite de manière volontairement tronquée la réponse de l’expert judiciaire, laquelle est dans son intégralité la suivante : «Je suis très surpris par ces allégations, d’autant plus venant d’un non sachant. Je vous laisse donc débattre de ce point avec votre confrère défendant les intérêts de Mme [F], car lors de cette réunion ou ceci a été constaté, personne ne vous a entendu démentir cet état de fait. ».

Ainsi, la réponse de l’expert apparaît mesurée et factuelle, d’une part, il n’est pas contestable, ni contesté que le syndicat des copropriétaires et son conseil sont des non sachant en matière de construction, d’autre part, l’expert conteste avoir fait de fausses constatations en rappelant la présence du syndicat des copropriétaires et de son conseil lors de la réunion où ces constatations ont été effectuées et leur absence d’observation à cette occasion.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document permettant d’établir que les constatations effectuées par l’expert judiciaire sont erronées, ce alors même que le rapport est illustré de photographies qui attestent des constatations effectuées.

Par ailleurs, la société CREATIS qui a conseillé le syndicat des copropriétaires lors des opérations d’expertise, n’étant ni un sapiteur, ni partie aux opérations d’expertise, l’expert n’avait pas d’obligation de lui répondre directement, en revanche, il a répondu de manière détaillée au dire du syndicat des copropriétaires qui s’appuie sur les constatations et analyses de la société CREATIS.

Dans ces conditions, aucun manquement de l’expert judiciaire à son devoir d’impartialité ou au principe du contradictoire n’est démontré et par voie de conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’annulation de rapport d’expertise et du rapport d’expertise complémentaire de Monsieur [S] [I].

Sur les demandes de Madame [F]

Sur la matérialité des désordres

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 29 septembre 2021, les éléments suivants :

Constatations faites de la rue en regardant le balcon et notamment sa sous-face  :

Il est constaté de légères traces et décoloration de la peinture située en sous face du balcon côté appartement de Madame [F], globalement entre les deux portes fenêtres ;

Constatations dans l’appartement de Madame [F] :

dans la chambre située sous le balcon de l’appartement du dessus appartenant à de Monsieur [W] :

— des champignons sont en train de pousser au droit des baguettes de bois ;

— des fissurations dans les finitions en PH sont visibles ;

— l’entoilage du mur sur rue se décolle partiellement ;

— des traces noires ressemblant à des champignons noirs sont présentes en cueillies de PH,

— l’humidité a été testée à 100 % en partie haute entre le mur de la chambre et du salon ;

— pas de bouches de ventilations dans les fenêtres en PVC à double vitrage ;

— cet appartement ne semble pas posséder de wc.

dans le salon situé sous le balcon de l’appartement du dessus appartenant à Monsieur [W]

— il est constaté des traces d’enduits se décollant sur une surface d’environ 1m² ;

— l’humidité a été testée à 100 % en partie haute entre le mur du salon et de la chambre ;

— pas de bouches de ventilation dans les fenêtres en PVC à double vitrage.

Constatations dans l’appartement de Monsieur [W], sur le balcon :

— le balcon en ciment possède ce qui ressemble à une très ancienne résine d’étanchéité ; cette dernière est très usée et tend à disparaître,

— l’ancienne résine très dégradée ne semble pas posséder de relevé en façade,

— le sol en ciment de ce balcon est très fissuré, faïencé et sonne creux dans certaines parties.

Il ressort du complément d’expertise judiciaire en date du 15 mars 2024, les éléments suivants :

Constatations faites de la rue en regardant le balcon et notamment sa sous-face  :

L’observation de la sous-face de ce balcon permet de constater des traces légèrement brunes indiquant une résurgence humide ; cette pathologie est située dans la verticalité entre les deux fenêtres de Mme [F] ;

Il est à noter que la comparaison entre les photos prises lors de l’expertise de 2021 et celles prises lors du complément d’expertise montre une aggravation des dégradations.

Constatations dans l’appartement de Madame [F] :

dans la chambre située sous le balcon de l’appartement du dessus appartenant à de Monsieur [W] :

— des champignons sont en train de pousser au droit des baguettes de bois ;

— des fissurations dans les finitions en PH sont visibles ;

— l’entoilage du mur sur rue se décolle partiellement ;

— des traces noires ressemblant à des champignons noirs sont présentes en cueillies de PH,

— l’humidité a été testée entre 20 et 25 % au droit de l’imposte/linteau de fenêtre,

— l’humidité a été testée à 100 % en partie haute entre le mur de la chambre et du salon,

— il est à noter que la comparaison entre les photos prises lors de l’expertise de 2021 et celles prises lors du complément d’expertise montre une légère aggravation des dégradations

dans le salon situé sous le balcon de l’appartement du dessus appartenant à Monsieur [W]

— il est constaté des traces d’enduits se décollant de manière franche sur une surface d’environ 1m² ;

— l’humidité a été testée à 100 % en partie haute entre le mur du salon et de la chambre ;

— l’humidité a été testée à 100 % au droit de l’imposte/linteau de fenêtre ;

— il est à noter que la comparaison entre les photos prises lors de l’expertise de 2021 et celles prises lors du complément d’expertise montre une légère aggravation des dégradations ;

Constatations dans l’appartement de Monsieur [W], sur le balcon :

— le balcon en ciment possède ce qui ressemble à une très ancienne résine d’étanchéité ; cette dernière est très usée et tend à disparaître,

— l’ancienne résine très dégradée ne semble pas posséder de relevé en façade,

— le sol en ciment de ce balcon est très fissuré, faïencé et sonne creux dans certaines parties.

— il est à noter que la comparaison entre les photos prises lors de l’expertise de 2021 et celles prises lors du complément d’expertise montre une légère aggravation des dégradations.

Aucune des parties ne verse aux débats de nouveaux éléments permettant de remettre en cause les constatations de l’expert judiciaire.

La matérialité des désordres dont se plaint Madame [F] est donc établie.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 29 septembre 2021 que les infiltrations qui affectent l’appartement de Madame [F] ont pour origine « un défaut flagrant d’étanchéité du balcon situé à l’étage supérieur et donnant sur l’appartement de Monsieur [W]. Ce manque d’étanchéité est tel que les supports maçonnés en sol du balcon sont faïencés et se décollent (sonnent le creux ce qui montre un décollement). ».

Aux termes du complément d’expertise judiciaire du 15 mars 2024, l’expert judiciaire confirme sa première analyse selon laquelle les infiltrations de l’appartement de Madame [F] ont pour origine exclusive l’état et le manque d’étanchéité du balcon de l’appartement de Monsieur [W].

Il précise que la mise en eau, avec deux traceurs de couleur différente, réalisée le 26 janvier 2024 par la société ETAT9 et la réunion d’expertise réalisée le 29 janvier 2024 au contradictoire des parties, a permis de constater dans les deux pièces de l’appartement de Madame [F] situées sous le balcon litigieux des résurgences visibles aux ultra-violets, ce qui confirme de manière probante que l’état du balcon de l’appartement de Monsieur [W] est la cause des infiltrations dans l’appartement de Madame [F].

Le rapport de la société ETAT9, illustré de photographie, qui est intégralement annexé au complément du rapport d’expertise et versé aux débats, conclu que ses investigations ont mis en exergue un défaut d’étanchéité du balcon de l’appartement de M. [W], situé en R+4, par la mise en place d’un batardeau scindé en deux bassins et chargé de traceurs ultraviolets, jaune sur le pan droit et bleu sur le pan gauche, des résurgences jaunes visibles aux ultra-violets ayant été constatées dans le salon de Madame [F] et des résurgences bleues visibles aux ultra-violets ayant été constatées dans la chambre de Madame [F].

L’expert souligne dans son complément d’expertise, en réponse à un dire du syndicat des copropriétaires, que cette mise en eau a été effectuée après la réparation des menuiseries de Monsieur [W] et que pourtant les résurgences sont présentes, ce qui démontre que les menuiseries de Monsieur [W] n’ont aucun rôle causal dans les désordres subis par Madame [F] et qu’il en est de même de l’entoilage, la mise en eau ayant été réalisée avec fluorescéine sans empêcher l’apparition des résurgences.

L’expert exclut également que la VMC ait pu jouer un rôle causal dans l’apparition des infiltrations.

Aucune des parties n’a produit d’éléments techniques nouveaux permettant de remettre en cause ces constats et analyses de l’expert judiciaire.

Par ailleurs, il résulte du règlement de copropriété que les balcons sont des parties communes.

Dans ces conditions il est suffisamment démontré que les désordres qui affectent l’appartement de Madame [F] trouvent leur origine dans une partie commune à savoir le balcon de l’appartement du 4ème étage appartenant à Monsieur [W], sans que le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une faute d’un tiers, d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure qui lui permettrait de s’exonérer de sa responsabilité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires engage de plein droit sa responsabilité à l’égard de Madame [F] au titre des dégradations et de l’humidité excessive des murs de la chambre et du salon de l’appartement de Madame [F] provoquées par le défaut d’étanchéité du balcon de l’appartement de Monsieur [W], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14].

Sur les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire

Aux termes de son rapport du 29 septembre 2021, l’expert préconise de recréer une étanchéité sur le balcon litigieux en prenant bien garde de réaliser des relevés conformes aux DTU et normes en vigueur, mais recommande plus particulièrement au syndicat des copropriétaires de réaliser une étanchéité en feuille de plomb, qui a l’avantage de présenter une durée de vie beaucoup plus longue (30 ans minimum) et qui est d’usage pour ce type de bâti ainsi que de se faire assister par un maître d’oeuvre.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de réception des travaux de réfection du balcon au plomb selon marché de travaux du 13 mars 2024 et dont il résulte que les travaux ont été suivis par un maître d’oeuvre, de sorte qu’il peut difficilement être soutenu que ces travaux ne seraient ni conformes à ceux préconisés par l’expert, ni conformes aux DTU, noremes en vigueur et règles de l’art.

En outre, Madame [F] ne produit aucun document postérieur au 13 mars 2024, qui démontrerait la persistance des infiltrations en dépit des travaux de réfection du balcon.

Dès lors, Madame [F] échoue à établir que les travaux préconisés par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés et par voie de conséquence elle sera déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de ces travaux sous astreinte.

Sur la demande de réparation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Madame [F] sollicite :

— la somme de 1.955,80 € au titre des travaux de reprise de son appartement ;

— la somme de 440 € au titre de l’immobilisation de son bien durant les travaux de réfection ;

— la somme de 74.800 € au titre de son préjudice de jouissance entre septembre 2027 et octobre 2024.

S’agissant du préjudice matériel

Madame [F] produit un devis n°2022-24A émis le 20 février 2024 par la société Master Crafters relatif à la réfection des peintures des murs et plafonds de la chambre et du séjour de son appartement situé [Adresse 6] à [Localité 14] et d’un montant de 1.955,80 €.

Aucune des parties ne produit de document permettant de contester ce devis dont le montant sera donc retenu.

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la somme de 1.955,80 € au titre du coût des travaux de reprise des peintures de la chambre et du séjour de l’appartement de Madame [F] ;

Cette somme sera d’une part, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 20 février 2020, date du devis, jusqu’à la date de la présente décision et d’autre part, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

S’agissant des préjudices immatériels

L’examen des pièces versées aux débats, en particulier le rapport d’expertise du cabinet IXI, le rapport d’expertise judiciaire et le complément de rapport judiciaire permet d’établir que, la présence de champignons, l’humidité excessive, jusqu’à 100 % dans le mur entre la chambre et le salon, ce dernier étant une pièce de vie et l’ampleur des dégradations des peintures liées aux infiltrations, vont au-delà d’un simple désagrément esthétique, mais empêchent tout occupant de bénéficier d’un logement sain et hors d’eau, de sorte qu’ils rendent l’appartement de Madame [F] impropre à sa destination, empêchant, tant que l’humidité n’a pas séchée, toute réfection et toute occupation.

Ainsi, les infiltrations subies par l’appartement de Madame [F] l’ont perturbée dans la jouissance paisible de son bien qu’elle n’a pas pu ni rénover, ni mettre en location avant qu’il soit remédier à l’étanchéité du balcon le 13 mars 2024.

Toutefois, il résulte de l’expertise judiciaire que l’appartement de Madame [F] est dépourvu de VMC et de WC, qui constituent deux éléments importants pour l’habitabilité d’un bien et sa mise en location. L’expert judiciaire souligne à plusieurs reprises l’importance et l’intérêt pour Madame [F] de faire installer un dispositif de VMC.

En outre, l’expert judiciaire relève que le bien de Madame [F] est inoccupé et cette dernière affirme même que l’appartement n’était pas loué lorsque le sinistre est survenu.

Ainsi, rien ne permet d’affirmer qu’il aurait été immédiatement loué si les infiltrations ne s’étaient pas produites, de sorte que le préjudice subi par Madame [F] ne peut s’analyser, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, qu’en une perte de chance de pouvoir louer son bien en raison des infiltrations et de sa cause persistante.

Madame [F] verse aux débats une attestation de valeur locative établie le 14 octobre 2020 par la société ORPI comprise entre 880 € et 930 € par mois charges comprises en location.

Aux termes de son rapport du 29 septembre 2021, l’expert explique qu’après recherches, la valeur locative mensuelle se situe plus dans la fourchette basse que haute et retient une valeur de 880 €/mois, de sorte qu’une valeur locative moyenne de 830 € hors charges sera retenue.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance subi par Madame [F] sera raisonnablement évaluée à 50%, de septembre 2017 à mars 2024, soit 30 mois, date de réception des travaux de réparation du balcon à l’origine des infiltrations, soit la somme de 12.450 € (830 € x 30 mois x 0,5).

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [F] la somme de 12.450 € au titre de sa perte de chance de percevoir des loyers.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, au titre de son préjudice de jouissance.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir que les travaux de réfection de l’appartement vont durer 15 jours, ni le devis, ni l’expert judiciaire ne le mentionnant, ni que le bien de Madame [F] sera nécessairement immobilisé pendant cette période, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [W]

Ainsi qu’il a préalablement été développé l’appartement de Monsieur [W] n’a joué aucun rôle causal dans la survenance des infiltrations dans l’appartement de Madame [F], de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [W].

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [W] au titre de la procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve que le syndicat des copropriétaires a introduit la présente action dans l’objectif spécifique de lui nuire.

En outre, Monsieur [W] ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 20/186 et RG n°21/121148).

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [W] la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense des demandeurs de toute participation à la dépense du Syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige il y a lieu de prononcer cette dispense au bénéfice de Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [W].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [S] [I] ;

DÉBOUTE Madame [C] [F] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à la réalisation des travaux de réfection du balcon prescrits par l’expert judiciaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à Madame [C] [F] la somme de 1.955,80 € (mille neuf cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt centimes) actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 20 février 2020 et la date de la présente décision et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du coût des travaux de reprise des peintures de la chambre et du séjour de son appartement situé [Adresse 6] à [Localité 16] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à Madame [C] [F] la somme de 12.450 € (douze mille quatre cent cinquante euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de sa perte de chance de percevoir des loyers ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [W] ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [W] de sa demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 20/186 et RG n°21/121148) ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à Madame [C] [F] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIPSENSE Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minure a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT