TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/02352 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DE2

Minute : 25/00031

EM

S.A. HLM LOGIREP, VENANT AUX DROITS DE LA SA SEMIPFA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [C] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Monsieur [C] [K]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. HLM LOGIREP, VENANT AUX DROITS DE LA SA SEMIPFA, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 14 février 2013, la société SEMIPFA a donné à bail à M. [C] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel de 638.07 euros.

Par un contrat du 21 novembre 2018, la société SEMIPFA a donné à bail à M. [C] [K], un emplacement de stationnement n°44 situé [Adresse 10].

Par un contrat du 1er octobre 2023, la société SEMIPFA a donné à bail à M. [C] [K], un emplacement de stationnement n°63 situé [Adresse 10].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A LOGIREP, venant aux droits de la SEMIPFA a fait signifier le 10 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 056.54 euros.

Également, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, la S.A LOGIREP a ensuite fait assigner M. [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 décembre 2024, la S.A LOGIREP – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [C] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* de la somme actualisée de 4 617.93€ correspondant à l’arriéré des loyers,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges y afférant,

— outre à une somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce qui compris le coût du commandement de payer ;

— rappeler que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

La S.A LOGIREP est opposé à la demande de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [C] [K], comparant en personne, a exposé sa situation personnelle et expliqué sa dette locative par une difficulté de régularisation de ses droits au logement ainsi qu’une séparation avec sa compagne qui était chargée de régler le loyer. Il ajoute être chauffeur taxi et ne pas percevoir de salaire. Il sollicite des délais le temps de percevoir un rappel d’APL. Par note en délibéré, le tribunal a sollicité la production de pièces justifiant de son droit au rappel d’APL.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A LOGIREP le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Les baux conclus les 14 février 2013, 21 novembre 2018 et 1er octobre 2023 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 1 056.54€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 aout 2024.

M. [C] [K] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [C] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A LOGIREP produit un décompte démontrant que M. [C] [K] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif la somme de 4 871.58 € à la date du 4 décembre 2024 concernant le logement et les deux emplacements de stationnement.

Toutefois, il ressort du décompte produit, des frais relevant des dépens ont été indûment inclus pour 253.65 euros qu’il convient de déduire.

M. [C] [K] n’a produit aucun document par note en délibéré permettant de vérifier son droit aux APL ou rappel à venir.

Cependant, mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative , ayant pour objet l’entretien du ménage.Cependant, unis par un pacte civil de solidarité, et conformément à l’article 515-4 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet les besoins de la vie courante.Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 11 aout 2024, M. [C] [K] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

M. [C] [K] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 617.93 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 4 décembre 2024).

il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec .il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec .il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec . il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec .III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [K] n’a produit aucun document permettant de justifier d’un rappel de droit aux APL par note en délibéré comme autorisé. Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’aucun loyer n’a été réglé depuis avril 2024.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence de reprise du dernier loyer courant et d’accord du bailleur à des délais de paiement, la demande de délais sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la S.A LOGIREP au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la S.A LOGIREP, venant aux droits de la SEMIPFA, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2013 entre la SEMIPFA et M. [C] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 aout 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2018 entre la SEMIPFA et M. [C] [K] concernant un emplacement de stationnement n°44 situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 11 aout 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2023 entre la SEMIPFA et M. [C] [K] concernant un emplacement de stationnement n°63 situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 11 aout 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [C] [K] à verser à la S.A LOGIREP, venant aux droits de la SEMIPFA, à titre provisionnel la somme de 4 617.93 € (décompte arrêté au 4 décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [C] [K] à payer à la SA LOGIREP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 aout 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à payer à la SA LOGIREP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 aout 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande formulée par la S.A LOGIREP, venant aux droits de la SEMIPFA, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [K] aux dépens ;

PRECISONS, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 6] ;

DISONS que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé le 27 janvier 2025,

Ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE