TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/07761 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SKV

Minute :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de [Localité 8], vestiaire : PB 192

C/

Madame [Y] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie GARLIN

Copie délivrée à :

Madame [Y] [B]

Le 10 décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de son fils, M. [B] [A]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un bail égaré, à effet au 14 août 2003, par lequel l’établissement [Localité 8] Habitat a donné à bail à Mme [Y] [B] un logement situé [Adresse 4], et dont le dernier loyer appelé s’élevait à la somme de 709,28 euros, l’établissement [Localité 8] Habitat a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, Mme [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— concilier les parties ;

— déclarer [Localité 8] Habitat recevable en ses demandes ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [B] ainsi que tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [Y] [B] à payer à [Localité 8] Habitat la somme 3986,48 euros à valoir sur les loyers charges et accessoires impayés terme de mars 2025 inclus et ce avec les intérêts de droit au taux légal, à compter du présent acte, sauf à parfaire au jour du jugement ;

— condamner Mme [Y] [B] à payer à [Localité 8] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat verbalement consenti et en subira les mêmes majorations et qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— ordonner à Mme [Y] [B] d’avoir à remettre à [Localité 8] Habitat sous astreinte de 77 euros par jour de retard son attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner Mme [Y] [B] à payer à [Localité 8] Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Y] [B] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 7 octobre 2025.

L’établissement [Localité 8] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 1505,13 euros arrêtée au 7 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [Y] [B], comparante, assistée de son fils M. [A] [B], confirme l’existence du bail conclut au mois d’août 2003. Elle explique avoir effectué un virement de 600 euros le 10 octobre 2025 non pris en compte dans le décompte produit par le bailleur et estime rester devoir la somme de 200 euros. Elle indique souhaiter rester dans les lieux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 13 octobre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 2 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de [Localité 8] le 12 juin 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le décompte produit, arrêté au 30 septembre 2025, indique que la dette locative s’élève à la somme de 150513 euros. Néanmoins, ce décompte ne prend pas en compte un paiement de 600,25 euros intervenu le 10 octobre 2025 et dont Mme [Y] [B] justifie d’une part, et intègre des frais de 145,33 euros qui n’ont pas lieu d’être intégrés à la dette locative. Ainsi, la dette locative n’est plus que de 759,54 euros. Elle correspond ainsi à la dernière échéance du bail. Il en résulte que la locative a largement résorbé l’arriéré locatif à l’aide de nombreux versements visibles sur le décompte produit.

Dès lors, au regard du montant désormais limité de la dette, et de la reprise du paiement des loyers depuis plusieurs mois, le manquement de la locataire à ses obligations n’est pas suffisamment grave pour que soit prononcée la résolution judiciaire du bail.

La demande de résiliation judiciaire du bail sera donc rejetée.

Il convient également de rejeter les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation le bail n’étant pas résilié.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Comme indiqué précédemment, la dette locative s’élève à la somme de 759,54 euros arrêtée au 10 octobre 2025.

Mme [Y] [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. Sur la demande de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte

L’article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, il est acquis que la défenderesse est locataire du bien précité et qu’elle est tenue, ce faisant, de fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs. L’établissement [Localité 8] Habitat produit aux débats une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année 2025 et pour le logement susvisé.

Il y a donc lieu de rejeter sa demande de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [Y] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens, dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer du 27 août 2024, la résolution judiciaire du bail n’étant pas prononcée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de l’établissement [Localité 8] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de [Localité 8] Habitat ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail entre [Localité 8] Habitat et Mme [Y] [B] le 27 août 2024 ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à [Localité 8] Habitat la somme de 759,64 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, correspondant à l’arriéré de loyer arrêté au 10 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de production d’une attestation d’assurance sous astreinte de [Localité 8] Habitat ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par l’établissement [Localité 8] Habitat ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] aux dépens, dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer du 27 août 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

La greffière La juge