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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 4]

REFERENCES : N° RG 24/03351 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE45

Minute : 25/00224

Société FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [H] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) à l’audience de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 novembre 2019, la SASU FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [H] [P] un appartement (n°218435) et un emplacement de stationnement (n°0081) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 681,57 euros, augmenté des charges d’un montant mensuel de 201,73 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SASU FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2174,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 08 janvier 2024.

Par lettre du 1er février 2024, la SASU FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024, la SASU FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,En conséquence, et en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,condamner Monsieur [H] [P] au paiement des sommes suivantes :

3106,11 euros au titre de la dette locative au mois d’avril 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives et du loyer de l’emplacement de stationnement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 5] le 11 avril 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, la SASU FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1400,47 euros arrêtée au 25 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 31 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [P], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais son montant. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire.

Il déclare avoir réglé le 25 novembre 2024, 1600 euros euros au titre du loyer du mois de décembre 2024, somme qui n’a pas été prise en compte dans le décompte du bailleur. Il explique qu’il perçoit un salaire de 3300 euros par mois, qu’il a deux enfants à charge et que sa compagne ne travaille pas. Il ajoute qu’il rembourse un crédit de 300 euros par mois. Il sollicite un délai de trois mois pour apurer sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Bien qu’autorisé par le juge à justifier du règlement de 1600 euros au titre du loyer de décembre 2024, et ce, avant le 25 novembre 2024, Monsieur [H] n’a fait parvenir aucune note en délibéré au greffe dans le délai requis.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 02 décembre 2024.

Par ailleurs, la SASU FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SASU FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2024, que la SASU FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [P] ne justifie pas, comme il en a pourtant été invité, avoir réglé la somme de 1600 euros le 25 novembre 2024 au titre du loyer du mois de décembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [P] à payer à la SASU FONCIERE CRONOS la somme de 1400,47 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 05 novembre 2019, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 mars 204 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 05 novembre 2019 à compter du 1er avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [P] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SASU FONCIERE CRONOS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [H] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [H] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [P] à payer à la SASU FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SASU FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 novembre 2019 entre la SASU FONCIERE CRONOS d’une part, et Monsieur [H] [P] d’autre part, concernant le logement (n°218435) et l’emplacement de stationnement (n°0081) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à la SASU FONCIERE CRONOS la somme de la somme de 1400,47 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 25 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [H] [P] à s’acquitter de la dette en trois fois, en procédant à deux versements de 450 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à la SASU FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail (logement et emplacement de stationnement) s’était poursuivi à compter du 1er avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à la SASU FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU FONCIERE CRONOS du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE