TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 21/11231 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VXEN

N° de MINUTE : 25/00149

DEMANDEURS

S.C.I. FLOCAPART

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1523

S.C.I. MAILLARD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1523

C/

DEFENDEUR

S.A.S.U. PEOPLE AND BABY

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 1er septembre 2009, la SCI MAILLARD a donné à bail à la société PEOPLE & BABY des locaux commerciaux à usage de bureaux, pour une durée de dix ans, commençant à courir le 1er septembre 2009.

Par acte authentique du 27 décembre 2018, la SCI MAILLARD a cédé à la SCI FLOCAPART les locaux objet du bail.

Selon jugement du 15 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la société PEOPLE & BABY à payer à la SCI MAILLARD la somme de 28 532,31 euros, 4ème trimestre 2018 inclus. Le tribunal a soustrait de la demande initiale du bailleur à hauteur de 35 632, 31 euros, la provision pour charges de 7100 euros en raison de l’absence de pièces justificatives.

Par acte en date du 19 mars 2020, la société PEOPLE & BABY a fait délivrer à la SCI MAILLARD un congé des lieux loués pour le 30 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2021, la SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD ont assigné la société PEOPLE & BABY devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré locatif.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a jugé irrecevable la demande de la SCI MAILLARD en paiement des sommes dues par la société PEOPLE & BABY au 9 janvier 2019, et notamment de la provision pour charges du 4ème trimestre 2018, et a déclaré recevable la SCI MAILLARD en ses demandes en paiement au titre des sommes dues postérieurement au 9 janvier 2019.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, la SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD sollicitent du tribunal de :

— CONDAMNER la société PEOPLE AND BABY à payer à la SCI FLOCAPART la somme de 65 854, 52 euros au titre de son arriéré locatif pour la période du 27 décembre 2018 au 22 octobre 2020,

— CONDAMNER la société PEOPLE AND BABY à payer à la SCI MAILLARD la somme de 8 101, 62 euros au titre de son arriéré locatif,

— DECLARER le congé délivré par la société PEOPLE AND BABY à la SCI MAILLARD irrégulier et inopérant,

— CONDAMNER la société PEOPLE AND BABY à payer à la SCI FLOCAPART la somme de 177 105,77 euros à titre de dommages et intérêts, pour la période nécessaire à la relocation les lieux,

— DEBOUTER la société PEOPLE AND BABY de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la société PEOPLE AND BABY à payer à la SCI MAILLARD et la SCI FLOCAPART une somme de 4 000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la société PEOPLE & BABY sollicite du tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER les sociétés SCI MAILLARD et SCI FLOCAPART de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER les sociétés SCI MAILLARD et SCI FLOCAPART à lui payer la somme de 178 815,87 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi,

En toutes hypothèses :

— CONDAMNER les sociétés SCI MAILLARD et SCI FLOCAPART à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER les sociétés SCI MAILLARD et SCI FLOCAPART à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL HM GALIMIDI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— JUGER que la nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par la société PEOPLE & BABY

La SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD sollicitent que le congé délivré par la société PEOPLE & BABY le 19 mars 2020 soit jugé inopérant. Elles font valoir que le congé a été délivré à la SCI MAILLARD, qui n’était plus à cette date propriétaire du local. Elles soutiennent que la société PEOPLE & BABY ne pouvait ignorer l’identité de la nouvelle bailleresse dans la mesure où dans le cadre d’une procédure en contestation des charges initiée le 26 octobre 2018, la SCI FLOCAPART était intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 9 février 2019, et le jugement du 15 janvier 2020 avait rappelé la cession intervenue le 27 décembre 2018. Elle ajoute que la SCI FLOCAPART a par la suite fait délivrer à son nom deux commandements de payer, les 26 et 27 février 2020. La SCI FLOCAPART indique n’avoir jamais accepté ce congé, se prévalant d’un courrier de son conseil du 20 juillet 2020. Répondant aux moyens soulevés par la société PEOPLE & BABY, la SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD indiquent que la cession portait sur la totalité de l’immeuble et que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne trouvaient donc pas à s’appliquer.

La société PEOPLE & BABY soutient que la cession lui était inopposable dans la mesure où elle ne lui avait pas été notifiée. Elle ajoute que la SCI MAILLARD aurait dû lui adresser l’offre de vente en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Elle soutient que lorsque le congé a été notifié à la SCI MAILLARD le 19 mars 2020, et remis à sa gérante, également gérante de la SCI FLOCAPART, cette dernière l’a accepté sans réserve. Elle ajoute que la SCI FLOCAPART a fait preuve de mauvaise foi en attendant la date de prise d’effet du congé, le 30 septembre 2020, pour contester celui-ci. Dans le cas où le congé serait jugé invalide, elle sollicite que la SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD soient condamnées à lui payer la somme de 178 815,87 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux loyers postérieurs au congé.

En application de l’article L. 145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD ne justifient par aucune des pièces produites avoir notifié à la société PEOPLE & BABY la cession intervenue et le changement d’identité du bailleur.

Le fait que dans une instance judiciaire la SCI FLOCAPART soit intervenue volontairement en sa qualité de nouvelle bailleresse ne suffit pas à démontrer que la société PEOPLE & BABY ait été pleinement informée de la cession, pas plus que la délivrance d’un commandement de payer par la SCI FLOCAPART dans la mesure où l’acte de vente n’était pas annexé audit commandement.

Au demeurant, il ressort des pièces produites que le congé a été délivré à la gérante de la SCI MAILLARD, également gérante de la SCI FLOCAPART, les deux sociétés ayant le même siège social et les mêmes associés.

En n’alertant pas la société PEOPLE & BABY de l’erreur dans l’identité du destinataire du congé, et en cherchant à se prévaloir de cette erreur pour obtenir le maintien du bail jusqu’à la relocation, ce alors qu’elle n’avait pas régulièrement informé sa locataire du changement d’identité du bailleur, la SCI FLOCAPART n’a pas fait preuve de la bonne foi devant présider aux relations contractuelles.

La SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD ne sont dès lors pas fondées à se prévaloir de la nullité du congé intervenu, et il convient de retenir que le bail a été valablement résilié le 30 septembre 2020.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la société PEOPLE & BABY à hauteur de 178 815,87 euros, formée à titre subsidiaire.

Sur la demande de la SCI FLOCAPART en paiement de son arriéré locatif

La SCI FLOCAPART sollicite que la société PEOPLE & BABY soit condamnée à lui payer la somme de 65 854,52 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 22 octobre 2020, date de la remise en location du bien.

La société PEOPLE & BABY fait valoir qu’aucune somme n’est due au-delà du 30 septembre 2022 (sic), et que le montant de 9 930,06 euros au titre de la période du 1er au 22 octobre 2022 (sic) doit être écarté. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié de la régularisation des charges, et que les provisions pour charges doivent par conséquent être déduites du décompte, à hauteur de 49 700 euros.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il y a lieu de déduire du décompte produit par la SCI FLOCAPRT les sommes appelées sur la période allant du 1er octobre 2020 au 22 octobre 2020, soit la somme de 9 930,06 euros, postérieure à la résiliation du bail.

Contrairement à ce que fait valoir la société PEOPLE & BABY, il est justifié de la régularisation des charges de l’année 2019.

La SCI FLOCAPART produit pour tout justificatif des charges 2020 un apurement global de charges propre à l’ensemble de la copropriété et non individualisé pour la société PEOPLE & BABY. Faute de justifier qu’elle ait procédé à une régularisation des charges de l’année 2020, il y a lieu de déduire les provisions afférentes, soit la somme de 21 300 (7 100 x 3) euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner la société PEOPLE & BABY à verser à la SCI FLOCAPART la somme de 34 624,46 euros (65 854,52-9 930,06 -21 300) au titre de son solde locatif.

Sur la demande de la SCI MAILLARD en paiement de son arriéré locatif

La SCI MAILLARD sollicite le remboursement de la somme de 8 101,62 euros correspondant à la régularisation des charges du 4ème trimestre 2018. Elle précise que la régularisation des charges de 2018 est intervenue le 23 janvier 2019 et que la somme de 8 101, 62 euros a été réclamée dès l’assignation introductive d’instance, soit le 10 novembre 2021.

La société PEOPLE & BABY fait valoir que la SCI MAILLARD a été déboutée de sa demande en paiement de la somme de 7 100 euros correspondant à la provision pour charges par jugement du 15 janvier 2020.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort d’un décompte non daté produit par la SCI MAILLARD que la somme de 8 101,62 euros est ainsi calculée :

— complément dépôt de garantie : 314,37 euros

— intérêts de retard : 94,26 euros

— loyer en principal 4ème trimestre 2018 : 24 700,59 euros

— prorata sur révision : 416,88 euros

— TVA 20 % : 5 023,49 euros

— Provision sur charges : 7 100 euros

— A déduire loyer 26-31/12/2018 : – 2017,28 euros

— A déduire versement PEOPLE & BABY 27/11/2020 : -27 530,69 euros

Il ressort de l’ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2024 que la SCI MAILLARD a été jugée irrecevable en sa demande en paiement des sommes dues par la société PEOPLE & BABY au 9 janvier 2019, et notamment de la provision pour charges du 4ème trimestre 2018.

Faute pour la SCI MAILLARD de prouver ni même de préciser la date à laquelle les sommes qu’elle sollicite sont devenues exigibles, elle ne démontre pas que celles-ci soient ultérieures au 9 janvier 2019, ce d’autant que les pièces justificatives qu’elle verse sont pour l’une datée du 2 août 2018, et pour l’autre non datée.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande en paiement.

Sur la demande de la SCI FLOCAPART en paiement de dommages et intérêts

Se fondant sur l’article 1760 du code civil, la SCI FLOCAPART sollicite que la société PEOPLE & BABY soit condamnée à lui payer la somme de 177 105,77 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir qu’elle n’a pas trouvé de nouveau locataire avant le 30 décembre 2021 dans la mesure où ce n’est qu’à compter de la restitution des clés intervenue le 22 octobre 2020 qu’elle a entrepris des démarches en vue de relouer le local donné à bail.

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, il a été conclu précédemment que la SCI FLOCAPART ne pouvait se prévaloir de l’irrégularité du congé délivré dans la mesure où elle n’avait pas notifié la cession intervenue et où elle était nécessairement informée de ce congé, sa gérante l’ayant reçu en mains propres.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de la société PEOPLE & BABY en dommages et intérêts pour résistance abusive

La société PEOPLE & BABY que la société PEOPLE & BABY soient condamnées à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sans préciser le fondement juridique de sa demande, elle fait valoir que les demanderesses ont refusé de lui communiquer certaines pièces pendant près de quatre mois.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, faute pour la société PEOPLE & BABY de caractériser et de justifier d’un quelconque préjudice, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société PEOPLE & BABY, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens.

Au regard des faits de l’espèce, et des manquements respectifs des parties, il est équitable de les débouter de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déboute la SCI FLOCAPART et la SCI MAILLARD de leur demande visant à voir juger de nul effet le congé délivré par la société PEOPLE & BABY,

— Constate que la demande de dommages et intérêts formée par la société PEOPLE & BABY à hauteur de 178 815,87 euros est sans objet,

— Déboute la SCI MAILLARD de sa demande en paiement,

— Condamne la société PEOPLE & BABY à payer à la société FLOCAPART la somme de 34 624,46 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2020,

— Déboute la SCI FLOCAPART de sa demande de dommages et intérêts,

— Déboute la société PEOPLE & BABY de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société PEOPLE & BABY aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 03 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON