DOSSIER : N° RG 24/00630 – N° Portalis DB2P-W-B7I-EQIO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 12 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

La S.N.C. CROIX REALTY, société en nom collectif immatriculée au RCS de NICE sous le n° 537 827 644, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par M^e Julien SAIAS et M^e Frédéric ROUX de la CMS Francis LEFEBVRE Avocats

plaidants au barreau des Hauts de Seine

DEFENDERESSE :

L’ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, poursuites et diligences de la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Cote-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône – , dont le siège social est sis Direction Générale des Finances Publiques – Division des Affaires juridiques – Pole juridictionnel judiciaire – Centre des Finances Publiques – [Adresse 2]

Ayant pris des conclusions écrites

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de greffier lors des débats et de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 29 janvier 2026. Les parties ou leur conseil, ont ensuite été avisés de ce que la date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée à la date du 12 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 5 janvier 2012, reçu par Maître [U] [Q], Notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [I] [X], Notaire à [Localité 1], de Maître [D] [G], Notaire à [Localité 2], et de Maître [C] [W], Notaire à [Localité 3], la société civile immobilière [ci-après la SCI] CROIX REALTY a acquis de Mesdames [T] [V] épouse [E], [L] [V] épouse [P], [K] [V] épouse [B] et [R] [V] épouse [A] la pleine propriété d’un bien immobilier situé dans la commune de [Localité 4], lieudit « [Adresse 3] », cadastré section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], constitutif d’un chalet dénommé « [U] » au sein du lotissement « [Adresse 3] », formant les lots n°15, 36 et 37 du plan d’aménagement de la station de [Localité 5], contre un prix de 16 020 000 euros.

A cette occasion, les parties ont déclaré, dans un paragraphe intitulé « Déclarations fiscales », que « le Vendeur et l’Acquéreur déclarent ne pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du Code général des impôts. Pour la perception des droits, les parties déclarent que la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, le Bien vendu étant achevé depuis plus de cinq ans. Les présentes seront soumises au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594 D du Code général des impôts ».

Les droits d’acquisition se sont élevés à hauteur de 815 428 euros, à la charge de la SCI CROIX REALTY.

Par acte notarié du 30 mai 2014, reçu par Maître [U] [Q], Notaire à [Localité 1], la SCI CROIX REALTY a déclaré être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée depuis le 4 novembre 2011, et a pris rétroactivement l’engagement de construire, tel que prévu par l’article 1594-0 G.A-I du Code général des impôts, un immeuble neuf au sens du 2°du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts, sur la totalité du bien objet des présentes au sens de l’article 1594-0 G.A-I du Code général des impôts, et ce dans un délai de quatre années, et à en justifier dans le mois de l’achèvement.

Cette déclaration a permis à la SCI CROIX REALTY d’obtenir, par réclamation du 28 novembre 2014, le remboursement des droits de mutation acquittés lors de l’acquisition du bien, soit la somme de 815 428 euros.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée par la SCI CROIX REALTY le 23 août 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2021, la Direction spéciale de contrôle fiscal Centre-Est, prise en sa dix-neuvième brigade de vérification, se prévalant du fait que les travaux de construction auraient dû être achevés au plus tard le 6 janvier 2016, a adressé à la SCI CROIX REALTY, devenue la société en nom collectif [ci-après la SNC] CROIX REALTY, une proposition de rectification portant sur les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, soit la somme de 815 428 euros, avec intérêts de retard à compter du 1er décembre 2014, soit la somme de 198 964 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 février 2022, la SNC CROIX REALTY a contesté la proposition de rectification émise par la Direction spéciale de contrôle fiscal Centre-Est.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mai 2022, la Direction spéciale de contrôle fiscal Centre-Est, prise en sa dix-neuvième brigade de vérification, a effectué une réponse aux observations du contribuable, et a maintenu sa position.

Par acte du 1er septembre 2023, le Pôle de recouvrement spécialisé de la Savoie a émis à l’encontre de la SNC CROIX REALTY un avis de mise en recouvrement portant sur une somme de 1 014 392 euros, comprenant une somme de 815 428 euros au titre des droits d’enregistrement redressés, et une somme de 198 964 euros au titre des intérêts de retard.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 26 septembre 2023, la SNC CROIX REALTY a formé une réclamation contentieuse à l’encontre de l’avis de mise en recouvrement du 1er septembre 2023.

Par courrier daté du 1er février 2024, la Direction générale des finances publiques, prise en sa division des affaires juridiques, a rejeté la réclamation contentieuse de la SNC CROIX REALTY, et l’a invitée, en cas de contestation de cette décision, à adresser l’assignation à la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône, et à saisir le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SNC CROIX REALTY a fait assigner la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de voir annuler la décision de rejet du 1er février 2024, et prononcer le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 1 014 392 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2024, la SNC CROIX REALTY demande au tribunal :

— à titre principal :

* d’annuler la décision de rejet de la Direction Générale des Finances Publiques du 1er février 2024 ;

* d’ordonner le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 1 014 392 euros ;

— à titre subsidiaire, d’ordonner le dégrèvement partiel des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 989 960 euros ;

— en tout état de cause :

* de condamner la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône au payement d’une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

* de la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’administration fiscale ne pouvait adresser une proposition de rectification le 9 septembre 2021 alors que la prescription allongée de l’article L.186 du Livre des procédures fiscales n’était pas applicable, que l’article L.180 du Livre des procédures fiscales prévoit que le délai de prescription est un délai de trois ans suivant l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration, que l’administration fiscale a eu connaissance des droits omis par l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou par l’exécution de la formalité fusionnée, que la SNC CROIX REALTY a en effet avisé l’administration fiscale, par plusieurs courriers, que les travaux ne seraient pas terminés avant le délai requis, qu’il importe peu que ces courriers aient été adressés à un service qui n’est pas compétent en matière de droits d’enregistrement, et que la notion d’acte mentionnée dans l’article L.180 du Livre des procédures fiscales doit s’entendre largement. Elle ajoute que le délai de prescription abrégée s’applique d’autant plus que l’exigibilité des droits d’enregistrement est établie d’une manière certaine par ces actes, sans qu’il soit nécessaire de recourir à des recherches ultérieures, que le Service des impôts des particuliers de [Localité 6] a effectué une demande de communication d’une déclaration d’achèvement des travaux à la SNC CROIX REALTY le 15 février 2016, que la proximité de délai entre l’expiration de l’engagement de construire, c’est-à-dire le 6 janvier 2016, et la réception par la demanderesse de la demande de dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux manifeste la connaissance qu’avait déjà à cette date l’administration fiscale de l’expiration du délai imparti pour l’achèvement des travaux et donc de l’exigibilité des droits, que le système de surveillance des propriétés bâties permet à l’administration fiscale de relancer les propriétaires réputés défaillants, qu’il n’était pas nécessaire que l’administration fiscale effectue des recherches ultérieures pour confirmer le non-respect de l’engagement de la SNC CROIX REALTY, que la défenderesse détenait toutes les informations nécessaires pour conclure que l’engagement de construire n’avait pas été respecté par la SNC CROIX REALTY dans le délai imparti et donc que les droits d’enregistrement étaient devenus exigibles à compter de l’expiration de ce délai. Elle fait par ailleurs valoir qu’elle a respecté son engagement de construire dans le délai imparti, que ce délai tient compte des contraintes locales d’urbanisme lui permettant de bénéficier du régime d’exonération des droits d’enregistrement prévu à l’article 1594-0 G, A, I du Code général des impôts, que le délai de quatre ans ne doit pas être apprécié strictement, eu égard à l’objectif du dispositif d’exonération qui est d’éviter un cumul d’imposition entre les droits d’enregistrement et la TVA qui sera supportée du fait de l’utilisation de l’immeuble, qu’au cours de la période des opérations de construction du chalet, plusieurs arrêtés ont été adoptés par la mairie de [Localité 5] précisant la réglementation des chantiers dans la commune alors en vigueur, et ajoutant des contraintes de construction fortes relatives principalement aux dates et horaires auxquelles les travaux pouvaient être effectués, qui ont grandement affecté la réalisation du projet par la SNC CROIX REALTY, que le délai ne doit donc être compté que pour les mois pendant lesquels les travaux étaient autorisés, soit sept mois par an, et que les travaux de construction ont pu intervenir dans un délai de 44,5 mois, soit un délai inférieur à 4 ans. A titre subsidiaire, la SNC CROIX REALTY sollicite un dégrèvement partiel des droits de mutation en ce qu’au jour de l’expiration du délai de quatre ans, les travaux étaient quasiment achevés à hauteur de 97%, que les conséquences financières doivent être réduites au prorata de la surface construite, que cette solution n’est pas uniquement applicable en cas de construction de lots ou de parcelles distinctes, et que les droits d’enregistrement et les intérêts afférents s’élèvent, au regard des travaux effectués, à 30 432 euros.

Dans ses conclusions notifiées le 26 juin 2024, la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône demande au tribunal de :

— débouter la SNC CROIX REALTY de l’ensemble de ses demandes ;

— juger en conséquence les impositions fondées ;

— rejeter la demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la SNC CROIX REALTY à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle explique que si les prétentions adverses étaient accueillies, il ne serait pas possible de prononcer l’annulation de l’avis de mise en recouvrement litigieux. Elle ajoute, sur le fondement des articles 514 et 514-3 du Code de procédure civile, qu’elle a constitué des garanties propres à assurer le recouvrement des impositions litigieuses au payement desquelles il est sursis. Elle fait valoir, sur le fondement de l’article L.186 du Livre des procédures fiscales, que le délai de prescription applicable à sa créance est de six ans, que l’application de l’article L.180 du Livre des procédures fiscales, concernant une prescription triennale, suppose la réunion de deux conditions, que seul l’acte ou la déclaration soumis à l’enregistrement ou l’exécution de la formalité fusionnée peut faire courir le délai de prescription allégée, même si l’administration fiscale a eu connaissance de l’exigibilité des droits omis par d’autres moyens, que cette première condition n’est pas remplie, que l’engagement de construire dans un délai de quatre ans n’a pas été respecté, que la déchéance est donc légalement intervenue, que les courriels et courriers adressés par la SNC CROIX REALTY selon lesquels les travaux n’étaient pas achevés ne permettent pas de faire courir la prescription allégée, que le courriel daté du 25 mai 2016 concerne une demande de dégrèvement d’une imposition CFE/IFER au titre de l’année 2015, que le chalet a été démoli sans que la SNC CROIX REALTY en ait informé le cadastre, et que le courriel du 1er mars 2017 est une réponse à une demande de déclaration relative à la taxe foncière, de sorte que ces échanges ne peuvent pas être considérés comme l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration. Elle souligne, s’agissant de la deuxième condition relative à l’existence de recherches ultérieures à l’acte enregistré ou présenté à la formalité, que l’acte notarié du 30 mai 2014 contenant l’engagement de construire ne permettait pas à l’administration fiscale de connaître, à cette date, le non-respect de cet engagement, qu’une demande de l’administration fiscale du 15 février 2016 a porté sur une déclaration relative aux travaux, que cette déclaration n’a finalement été déposée que le 22 juillet 2019, que cette demande ne doit pas être confondue avec la demande contenant l’attestation de l’achèvement des travaux, que cette déclaration a été déposée le 17 août 2018, que les démarches du Service des impôts des particuliers ne constitue pas une action propre permettant l’application de la prescription abrégée, que l’acte d’achat ne comportait pas en lui-même l’engagement de construire qui n’apparait que dans un acte modificatif, et que la procédure de rectification n’a pu aboutir qu’à l’issue d’investigations complémentaires et de recherches ultérieures. La Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône mentionne encore que la SNC CROIX REALTY n’a pas respecté son engagement de construire, qu’elle a conduit ce projet dans son intégralité, sans intermédiaires successifs ni d’aléas propres à la construction, que la réglementation mise en place par la commune de [Localité 5] ne date pas de 2012 mais de 1994, que du fait de l’engagement de construire rétroactivement à la date d’achat, la SNC CROIX REALTY savait qu’elle ne pourrait tenir son engagement dans les délais, qu’elle n’a pas déposé de demande de prolongation annuelle renouvelable, qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un cas de force majeure, et qu’il n’existe aucun caractère imprévisible à l’événement. La Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône affirme encore qu’il n’y a pas lieu de tenir compte d’un achèvement partiel des travaux au terme du délai prévu, que la SNC CROIX REALTY n’a pas justifié de l’achèvement des travaux dans les conditions prévues par l’article 266 bis de l’annexe III du CGI, et qu’elle ne s’est engagée à construire qu’un lot.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 22 mai 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 17 novembre 2025, et mise en délibéré au 29 janvier 2026, délibéré prorogé au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la demande tendant au dégrèvement de la totalité des droits et des intérêts de retard mis en recouvrement :

1°) Sur la prescription du droit de reprise de l’administration fiscale  :

L’article 1594-0 G, A, I du Code général des impôts, dispose que « sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement :

A. I. – Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. – Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I […] ».

Aux termes de l’article L.186 du Livre des procédures fiscales, lorsqu’il n’est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt.

En outre, l’article L.180 dudit Livre des procédures fiscales dispose que « pour les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou de l’accomplissement de la formalité fusionnée définie à l’article 647 du Code général des impôts ou, pour l’impôt sur la fortune immobilière des redevables ayant respecté l’obligation prévue à l’article 982 du même Code, jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.

Toutefois, ce délai n’est opposable à l’administration que si l’exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité ou, pour l’impôt sur la fortune immobilière, par le dépôt de la déclaration et des annexes mentionnées au même article 982, sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures ».

Il est admis qu’en cas de déchéance du régime de faveur prévu à l’article 1594-0 G du Code général des impôts, le délai de prescription commence à courir à compter du premier jour suivant l’expiration du délai imparti à l’acquéreur pour justifier de l’achèvement des constructions (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 22 février 2005, n°01-17.870).

Il est également admis que doit être approuvée la cour d’appel qui a rejeté l’application de l’article L.180 du Livre des procédures fiscales en jugeant que selon cette article, dans sa rédaction applicable en la cause, le point de départ de la prescription abrégée était constitué par l’enregistrement ou la présentation à la formalité d’un acte ou de la déclaration révélant des droits et taxes sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures et que le délai de prescription abrégée ne pouvait commencer à courir à compter de lettres adressées à l’administration par le contribuable, celles-ci ne constituant pas un document enregistré ou présenté à la formalité (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 17 janvier 2018, n°16-19.494).

En l’espèce, la SNC CROIX REALTY fonde tout d’abord ses demandes d’annulation de la décision de rejet de la Direction générale des finances publiques en date du 1er février 2024, et de voir ordonner le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, sur le fait que l’action de l’administration fiscale s’est trouvée prescrite par l’application du délai de prescription triennal prévu par l’article L.180 du Livre des procédures fiscales.

A titre liminaire, il convient de relever que

la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône produit :

* en pièce n°1, l’acte notarié du 5 janvier 2012, reçu par Maître [U] [Q], Notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [I] [X], Notaire à [Localité 1], de Maître [D] [G], Notaire à [Localité 2], et de Maître [C] [W], Notaire à [Localité 3], aux termes duquel la SCI CROIX REALTY a acquis de Mesdames [T] [V] épouse [E], [L] [V] épouse [P], [K] [V] épouse [B] et [R] [V] épouse [A] la pleine propriété d’un bien immobilier situé dans la commune de [Localité 4], lieudit « [Adresse 3] », cadastré section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], constitutif d’un chalet dénommé « [U] » au sein du lotissement « [Adresse 3] », formant les lots n°15, 36 et 37 du plan d’aménagement de la station de [Localité 5], contre un prix de 16 020 000 euros, étant précisé que dans un paragraphe intitulé « Déclarations fiscales », les parties ont déclaré que « le Vendeur et l’Acquéreur déclarent ne pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du Code général des impôts. Pour la perception des droits, les parties déclarent que la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, le Bien vendu étant achevé depuis plus de cinq ans. Les présentes seront soumises au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594 D du Code général des impôts » ;

* en pièce n°2, l’acte notarié du 30 mai 2014 reçu par Maître [U] [Q], Notaire à [Localité 1], aux termes duquel la SCI CROIX REALTY a notamment déclaré être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée depuis le 4 novembre 2011, et a pris rétroactivement l’engagement de construire, tel que prévu par l’article 1594-0 G.A-I du Code général des impôts, un immeuble neuf au sens du 2°du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts, sur la totalité du bien objet des présentes au sens de l’article 1594-0 G.A-I du Code général des impôts, et ce dans un délai de quatre années, et à en justifier dans le mois de l’achèvement.

Ces pièces permettent de comprendre que la SCI CROIX REALTY a acquis un bien immobilier le 5 janvier 2012, qu’elle a dû verser à ce titre des droits de mutation d’un montant de 815 428 euros, et qu’elle a pu ensuite solliciter et obtenir la restitution de cette somme parce qu’elle s’est engagée à construire un immeuble neuf dans les quatre ans de l’acquisition.

Dès lors, et quand bien même l’engagement de construire aurait été pris le 30 mai 2014, la SNC CROIX REALTY, venant aux droits de la SCI CROIX REALTY, aurait dû démontrer l’achèvement de travaux au 6 janvier 2016, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la demanderesse.

De plus, bien qu’aucune partie ne produise de pièce en ce sens, il est constant que les travaux ont été achevés le 15 juillet 2018 selon une déclaration d’achèvement des travaux déposée par la SNC CROIX REALTY le 23 août 2018.

Enfin, il ressort de la pièce n°14 produite par la SNC CROIX REALTY que l’administration fiscale, prise en sa Direction spécialisée de contrôle fiscal centre-est, elle-même prise en sa dix-neuvième brigade de vérification, a adressé à la SNC CROIX REALTY une proposition de rectification par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2021, soit plus de trois ans, mais moins de six ans, après le 6 janvier 2016.

Ceci étant dit, s’agissant de la question de la prescription, la SNC CROIX REALTY fait valoir que le délai de prescription applicable en l’espèce est le délai triennal prévu par l’article L.180 du Livre des procédures fiscales.

En outre, il ressort des dernières conclusions respectives des parties que celles-ci s’accordent pour considérer que l’application de l’article L.180 du Livre des procédure fiscale impose que soient remplies les deux conditions cumulatives suivantes :

— d’une part, que l’administration fiscale ait eu connaissance de l’exigibilité des droits par l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou encore par l’accomplissement de la formalité fusionnée ;

— d’autre part, que l’exigibilité des droits dus soit suffisamment révélée par l’acte enregistré ou présenté à la formalité, sans qu’il soit nécessaire pour le service de procéder à des recherches ultérieures.

A ce titre, la SNC CROIX REALTY indique qu’elle a donné connaissance à l’administration fiscale du fait que les travaux de construction n’étaient pas achevés à la date du 6 janvier 2016.

Elle produit :

— en pièce n°12, un courriel daté du 25 mai 2016 adressé à « [Courriel 1] », portant réponse à un courrier adressé à la SNC CROIX REALTY et relatif à « l’imposition supplémentaire de CFE et d’IFER au titre de l’année 2015 », dans lequel le Conseil de la demanderesse indique que « la SCI CROIX REALTY ne détient qu’un seul actif immobilier, le chalet ''[U]'' situé à [Adresse 4]. Or ce chalet était au 1er janvier 2015, et l’est toujours actuellement, en cours de construction. Vous trouverez ci-joint la copie des deux derniers compte-rendus de chantier qui renseignent de l’état actuel du chantier avec des photos du chalet en construction. Ainsi, par exemple, au mois de mai 2016, une partie des façades du chalet n’étaient pas terminées. Dès lors, si la SCI CROIX REALTY ne détenait au 1er janvier 2015 qu’un bien immobilier en construction, et que celui-ci reste, encore aujourd’hui, inexploité (la SCI n’ayant jamais perçu aucun revenu au titre de ce chalet), nous sollicitons le dégrèvement de l’imposition supplémentaire de CFE et d’IFER d’un montant de 1 680 euros à la charge de la SCI CROIX REALTY. Par ailleurs, nous tenons à signaler que la SCI CROIX REALTY n’a jamais exercé une activité de location meublée et que le chalet une fois achevé est destiné à être donné en location nue » ;

— en pièce n°13, un courriel daté du 1er mars 2017, adressé au « [Courriel 2] », aux termes duquel le Conseil de la SNC CROIX REALTY, faisant suite à un courrier daté du 31 janvier 2017 aux termes duquel la Direction générale des Finances Publiques, prise en son service des impôts des particuliers de [Localité 6], invitait la SCI CROIX REALTY à produire une déclaration relative aux travaux réalisés, conformément à l’article 1406-I du Code général des impôts, à défaut de quoi cette dernière ferait l’objet d’une imposition d’office du local, privant ainsi la demanderesse de l’exonération temporaire, totale ou partielle, de la taxe foncière sur les propriété bâties, a indiqué que « la SCI CROIX REALTY détient un seul actif immobilier, le chalet ''[U]'' situé à [Adresse 4]. Ce chalet est toujours à ce jour en cours de construction, les travaux entrepris par la société n’ayant pas encore été achevés. La date estimative de fin des travaux et de livraison du chalet est aujourd’hui prévue pour le mois d’octobre 2017. A cette date, la société procèdera au dépôt des déclarations requises de fin de travaux auprès de l’administration fiscale. En outre, comme demandé dans votre courrier, le chalet appartenant à la SCI CROIX REALTY est aujourd’hui destiné à la location au profit d’entreprises spécialisées dans la location saisonnière d’immeubles meublés avec services ».

Il convient tout d’abord de relever que les deux courriels évoquent explicitement le fait que les travaux portant sur le bien immobilier acquis par la SNC CROIX REALTY n’étaient pas terminés au 25 mai 2016 puis au 1er mars 2017.

Pour autant, de simples affirmations communiquées par la SNC CROIX REALTY ne sauraient être considérées comme un acte ou une déclaration, ou comme l’accomplissement d’une formalité fusionnée au sens de l’article L.180 du Livre des procédures fiscales.

En outre, même à supposer que ces courriels peuvent être considérés comme des actes ou des déclarations, ou encore des formalités fusionnées, force est de constater que le courriel du 25 mai 2016 concerne une demande de dégrèvement de l’imposition supplémentaire de CFE et d’IFER, et que le courriel du 1er mars 2017 porte sur l’exonération possible à la taxe foncière, et que l’inachèvement des travaux est un moyen utilisé par la SNC CROIX REALTY pour éviter d’être imposée au titre de la CFE, de l’IFER et de la taxe foncière.

Ainsi, il sera relevé que les affirmations, relatives à l’inachèvement des travaux, de la SNC CROIX REALTY auprès de l’administration fiscale et effectuées au titre de dialogues portant sur d’autres impositions que les droits de mutation objets du présent litige ne pouvaient pas permettre à l’administration fiscale de constater l’exigibilité de ces droits de mutation sans procéder à des recherches ultérieures, portant notamment sur le fait de savoir si la SNC CROIX REALTY était redevable ou s’était acquittée de ces droits de mutations, ou, si tel n’était pas le cas, sur le délai qui lui était laissé pour procéder à l’achèvement des travaux.

En d’autres termes, il ne saurait être considéré, ainsi que le soutient la SNC CROIX REALTY, que la seule proximité temporelle entre la demande de l’administration fiscale portant sur la déclaration d’achèvement des travaux et sur le terme du délai laissé à la demanderesse pour effectuer les travaux de construction induit nécessairement la connaissance par l’administration fiscale de ce que la SNC CROIX REALTY était tenue de droits de mutation.

Il résulte de ce qui précède qu’en l’absence de réunion des deux conditions cumulatives de l’article L.180 du Livre des procédures fiscales, le délai de prescription triennal prévu par cet article n’est pas applicable en l’espèce, et que l’administration fiscale disposait d’un délai de six ans pour agir, et pour effectuer une proposition de rectification à l’encontre de la SNC CROIX REALTY.

Cette proposition, intervenue le 9 décembre 2021, a été effectuée avant le terme du délai de six ans, prévu le 6 janvier 2016.

Partant, l’action de l’administration fiscale n’est pas prescrite.

Les demandes de la SNC CROIX REALTY, tendant à voir annuler la décision de rejet de la Direction Générale des Finances Publiques du 1er février 2024 et ordonner le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, ne sauraient donc prospérer au titre d’une prescription de l’action de l’administration fiscale.

2°) Sur l’exécution par la SNC CROIX REALTY de son obligation de construction :

Vu l’article 1594-0 G, A, I du Code général des impôts susmentionné ;

Il est admis que « lorsque les mutations d’immeubles ou de droits immobiliers ont vocation à déboucher sur la production d’un immeuble neuf soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, le législateur a prévu d’écarter l’application des droits de mutation (sous réserve du paiement du droit fixe prévu à l’article 691 bis du CGI). Il s’agit ainsi d’éviter un cumul d’imposition entre ces droits et la TVA qui sera supportée finalement du fait de l’utilisation de l’immeuble (que ce soit par son occupant non déducteur, ou par répercussion du coût de la construction dans les prix des produits ou des prestations fournies par l’utilisateur assujetti). Dans cette logique, et eu égard aux aléas propres à la production immobilière, il n’y a pas lieu d’enserrer ce régime de faveur spécifique dans une contrainte de délai trop rigide à condition que les éventuels intermédiaires successifs soient en mesure de justifier de la réalité du projet immobilier » (BOFIP, BOI-ENR-DMTOI-10-40, 01/06/2016).

En l’espèce, la SNC CROIX REALTY fait valoir qu’elle a respecté son obligation de construire un immeuble neuf dans les délais impartis, parce qu’il y a lieu de tenir compte des contraintes locales d’urbanisme.

Elle fonde sa demande sur les dispositions du BOFIP, et plus particulièrement sur le paragraphe 160 du BOI-ENR-DMTOI-10-40.

Il convient de relever que ces dispositions mentionnent que le délai de quatre ans n’est pas un délai strict, mais qu’il peut être adapté en fonction de « la production immobilière », « à condition que les éventuels intermédiaires successifs soient en mesure de justifier de la réalité du projet immobilier ».

Il apparaît important de relever, ainsi que le fait la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône dans ses dernières conclusions, qu’il est constant que la SNC CROIX REALTY a mené seule les travaux de construction de logements neufs, de sorte qu’il n’y a pas eu d’intermédiaires successifs.

La SNC CROIX REALTY ne justifie pas non plus de conditions particulières propres à la construction qu’elle a fait réaliser et qui pourraient justifier d’un allongement du délai de quatre ans.

Celle-ci fait valoir que les arrêtés municipaux applicables sur le ressort de la commune de [Localité 5] constituaient des éléments justifiant une acception large du délai de quatre ans.

A ce titre, elle produit, en pièces n°4 à 10, des arrêtés municipaux pris les 23 février 2012, 12 juillet 2013, 9 avril 2014, 5 février 2015, 18 mars 2016, 27 février 2017 et 26 février 2018.

Ces arrêtés présentent des dispositions communes, portant sur une date d’ouverture des chantiers, à la fin du mois d’avril, et un démontage des grues au milieu du mois de novembre de chaque année.

Toutefois, il y a lieu de relever que ces arrêtés concernent l’intégralité des chantiers entrepris dans la commune de [Localité 5], et non pas uniquement le chantier entrepris par la SNC CROIX REALTY.

En outre, force est de constater que l’engagement par la SNC CROIX REALTY de procéder à des travaux de construction est daté du 30 mai 2014, soit à une date postérieure aux trois premiers arrêtés municipaux produits par la SNC CROIX REALTY, de sorte que celle-ci ne pouvait sérieusement ignorer, au regard des arrêtés municipaux et de leur récurrence, l’existence de contraintes particulières à la commune de [Localité 5].

Enfin, il sera souligné que l’engagement de la SNC CROIX REALTY d’effectuer des travaux de construction a été pris plus de deux ans après l’acquisition du bien immobilier, de sorte que la SNC CROIX REALTY a délibérément choisi de s’engager à effectuer des travaux de construction dans un délai restreint de moins de deux ans.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SNC CROIX REALTY ne démontre pas l’existence d’ aléas propres à la production immobilière de nature à justifier une prise en compte souple du délai d’achèvement des travaux.

Il doit donc être retenu que celle-ci n’a pas achevé dans le délai de quatre ans prévu par l’article 1594-0 G, A, I du Code général des impôts.

Dès lors, elle ne saurait utilement solliciter l’annulation de la décision de rejet de la Direction Générale des Finances Publiques du 1er février 2024 et le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement sur ces motifs.

*****

Il a été dit précédemment que la SNC CROIX REALTY ne démontrait pas que l’action de l’administration fiscale était enserrée dans un délai de prescription abrégé de trois ans, ni qu’il existait des aléas propres à la production immobilière justifiant son retard à exécuter son engagement d’effectuer les travaux de construction dans un délai de quatre ans.

Par conséquent, ses demandes, tendant à voir à voir annuler la décision de rejet de la Direction Générale des Finances Publiques du 1er février 2024 et d’ordonner le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, seront rejetées.

B) Sur la demande tendant à un dégrèvement partiel des droits de mutation :

L’article 1840 G ter du Code général des impôts dispose que :

« I. – Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise ».

Il est admis que lorsqu’à l’échéance du délai qu’il comporte, l’engagement de construire n’est respecté que pour une fraction de l’immeuble sur lequel il portait, l’acquéreur est redevable à due concurrence des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêt de retard qui en résultent (BOFIP, BOI-ENR-DMTOI-10-40, 1er juin 2016).

En l’espèce, la SNC CROIX REALTY sollicite à titre subsidiaire le dégrèvement partiel des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 989 960 euros, au motif qu’au 6 janvier 2016, les travaux de construction qu’elle s’était engagée à effectuer étaient terminés à hauteur de 97%.

Au soutien de sa demande, elle produit, en pièce n°11, un compte-rendu de chantier du mois de janvier 2016, qui comporte notamment, en pages n°17, 26, 37 et 50, des situations de travaux au 30 novembre 2015 mentionnant que 98% du prix du lot « menuiseries extérieures », 90% du prix du lot « charpente-couverture-balcons », 99% du prix du lot « gros-œuvre-clôture », et 100% du prix du lot « ouvrages de soutènement » ont été réglés.

Il convient cependant de relever que la demanderesse n’explique pas le taux de 97% de taux d’achèvement des travaux qu’elle avance, ce montant ne correspondant pas au demeurant à la moyenne des taux de prix payés pour les quatre lots évoqués.

En outre, il ressort des pages n°5 à 8 de ce compte-rendu que les quatre lots susmentionnés ne sont pas les seuls attribués dans le cadre des travaux de construction, qu’il existe également le lot « terrassement », le lot « piscine », le lot « doublage », le lot « plomberie-chauffage-cloisons » et le lot « électricité », qui ne sont pas évoqués par la SNC CROIX REALTY dans le cadre de son calcul de l’avancement des travaux.

En tout état de cause, si le BOFIP mentionne la notion de « fraction d’immeuble », il apparaît particulièrement compliqué, voire impossible, de déterminer pour l’immeuble bâti par la SNC CROIX REALTY, qui est d’un seul tenant, des « fractions » d’immeuble en fonction de l’avancée des lots attribués à des entreprises.

Ainsi, et même si la notion n’apparait pas dans le BOFIP, il convient de retenir que la « fraction d’immeuble » comporte nécessairement un caractère sécable, distinct, qui pourrait être applicable dans le cas d’une construction de plusieurs immeubles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il résulte de ce qui précède que la SNC CROIX REALTY ne rapporte pas la preuve qu’au 6 janvier 2016, une fraction de 97% de l’immeuble bâti était achevée.

Elle ne saurait donc utilement solliciter un dégrèvement à hauteur de 97% des droits de mutation dont elle est redevable.

Par conséquent, sa demande, tendant à voir ordonner le dégrèvement partiel des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 989 960 euros, sera rejetée.

C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux prétentions formulées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire par la SNC CROIX REALTY, demanderesse à la présente instance, et dirigées à l’encontre de la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône.

Par conséquent, la SNC CROIX REALTY, partie perdante, supportera la charge des dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SNC CROIX REALTY a été condamnée aux dépens, et il serait inéquitable que la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la SNC CROIX REALTY sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, il sera dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de la SNC CROIX REALTY tendant à voir annuler la décision de rejet de la Direction Générale des Finances Publiques du 1er février 2024 ;

REJETTE la demande de la SNC CROIX REALTY, formulée à titre principal, et tendant à voir ordonner le dégrèvement de la totalité des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 1 014 392 euros ;

REJETTE la demande de la SNC CROIX REALTY, formulée à titre subsidiaire, et tendant à voir ordonner le dégrèvement partiel des droits et intérêts de retard mis en recouvrement, soit la somme de 989 960 euros ;

CONDAMNE la SNC CROIX REALTY, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SNC CROIX REALTY, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 12 février 2026, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

La Greffière, Le Président,