TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/09082 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3W4F

Minute : 25/551

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 11]

Représenté par Monsieur [Y] [K], muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [F] [B]

Monsieur [O] [B]

Copie exécutoire délivrée à :

— Monsieur [Y] [K]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Décembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Décembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [Y] [K], muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [B],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er novembre 2008, l’OPH [Localité 11] a donné à bail à Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B], un appartement à usage d’habitation n°43 (logement conventionné) situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH [Localité 11] a fait signifier à Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B], par acte d’huissier en date du 18 avril 2025, un commandement de payer la somme de 3.809,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 14 avril 2025, et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle relative au défaut d’assurance.

Par acte d’huissier en date du 8 août 2025, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait assigner Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au défaut d’assurance, et en conséquence, résilier le bail,Déclarer que la résiliation du contrat doit être prononcée conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 du code civil,Ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,Condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] à lui payer les sommes suivantes :3.622,49 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2025,Les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représentée, abandonne ses prétentions sur le fondement du défaut d’assurance, et actualise sa créance à la somme de 2.824,89 euros, échéance du mois de septembre 2025 comprise, selon décompte en date du 10 octobre 2025. Il ne se s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B], assignés à étude, ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 12] par la voie électronique le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail afférent au logement :

En vertu de l’article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il résulte du décompte actualisé versé par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT que la dette des locataires s’élève désormais à la somme de 2.824,89 euros, échéance du mois de septembre 2025 comprise, selon décompte en date du 10 octobre 2025.

Il est ainsi établi que Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] se sont abstenus de payer régulièrement les loyers et charges, contrevenant à leur obligation en tant que locataire. L’importance et l’ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] lui doivent la somme de 2.824,89 euros, à la date du 10 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.824,89 euros.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] ont repris le versement des loyers courants et ont effectué des versements supplémentaires permettant de faire diminuer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er novembre 2008, entre l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 11], d’une part, et Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation n°43 situé au [Adresse 6], à la date de la présente décision mais en suspend les effets,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 11] la somme de 2.824,89 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) ;

AUTORISE Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] soient condamnés solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 11],

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Monsieur [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection