TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01212 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3B7U

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01516

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE ELIKAR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

ET :

LA SOCIETE MARCHE D'[Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0678

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2002, la SCI ELIKAR a consenti à la société [Adresse 9] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 5] à EPINAY SUR SEINE.

Le fonds de commerce a ensuite été cédé à la société MARCHE D'[Localité 7] et le contrat de bail renouvelé pour la dernière fois par acte signé les 24 novembre 2023 et 8 décembre 2023.

Le 13 mars 2025, la SCI ELIKAR a fait délivrer à la société MARCHE D'[Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 58.182,24 euros.

Puis par acte du 15 mai 2025, la SCI ELIKAR a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société MARCHE D'[Localité 7], pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion immédiate et sans délai de la société MARCHE D'[Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, en ordonnant le transport et la séquestration du mobilier laissé sur place ;

— condamner la société MARCHE D'[Localité 7] à lui payer à titre provisionnel la somme de 87.273,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les sommes de 2.904,55 euros à titre de clause pénale, 338,26 euros au titre du commandement de payer et 63,71 euros représentant le coût de l’état d’endettement levé auprès du greffe ;

— condamner la société MARCHE D'[Localité 7] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— condamner la société MARCHE D'[Localité 7] à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025.

À l’audience, la SCI ELIKAR sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 272.423,76 euros, arrêtée au 9 septembre 2025. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

En réplique, la société MARCHE D'[Localité 7] sollicite du juge des référés qu’il :

— dise n’y avoir lieu à référé sur la demande en condamnation en paiement de la somme de 39.694,80 euros au titre de la taxe foncière 2025 et de 2.094,55 euros réclamée par le bailleur au titre d’une clause pénale du bail d’origine et renvoyer la SCI ELIKAR à mieux se pourvoir de ces chefs ;

— subsidiairement, déboute la SCI ELIKAR de cette demande en paiement de la taxe foncière 2025 non exigible au jour de l’audience;

— déboute la SCI ELIKAR de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— fixe la dette locative au 11 septembre 2025, après le virement de 20.000 euros réalisé à cette date, à la somme de 208.001,62 euros ;

— lui accorde des délais pour le paiement des sommes dues, en lui permettant de régler la somme de 208.001,62 euros en 18 mensualités égales de 11.555,65 euros chacune, la première mensualité intervenant le 5 du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— suspende les effets de la clause résolutoire et dire qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement accordés sont respectés;

— ordonne que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit égal au taux légal ;

— limite la somme pouvant être accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1.500 euros ;

— statue ce que de droit sur les dépens.

Elle explique en substance que la demanderesse a communiqué très récemment un décompte des sommes dues pour un montant de 272.423,76 euros correspondant :

— aux échéances de février 2025 à septembre 2025, soit 232.728,96 euros, qui n’appelle pas d’observations particulières, sauf à déduire la somme de 4.727,34 euros laquelle, aux termes de l’article « Dépôt de Garantie du Bail » de 2023 aurait dû être déduite de l’avis d’échéance suivant, ce qui n’a pas été fait ;

— à la taxe foncière à hauteur de 39.694,80 euros qui ne saurait être mise à sa charge du fait qu’elle n’est pas encore exigible et qu’il n’est pas démontré que la société bailleresse l’a réglée, condition nécessaire pour que le preneur soit condamné à lui rembourser.

Elle conclut que la dette locative, après le virement de 20.000 euros réalisé le 11 septembre 2025, s’élève à 208.001,62 euros.

Elle ajoute que les sommes dont le paiement est demandé au titre du commandement et de l’état d’endettement font double emploi avec la demande de condamnation aux dépens et que la bailleresse devra en être déboutée, de même que de la demande formée au titre de la clause pénale dès lors qu’elle peut être modérée par le juge du fond.

Sur la demande de délais, elle fait valoir qu’elle n’a pas pu régler les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois ni trouvé un accord avec la bailleresse avec laquelle les discussions amiables n’ont pu aboutir. Elle ajoute qu’elle est locataire depuis plus de 16 ans, qu’elle a toujours honoré ses engagements, que les impayés objets de la présente procédure sont la conséquence de difficultés rencontrées à partir de 2025 et qu’elle est débitrice de bonne foi. Elle indique que la perte de son bail serait dramatique pour elle.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 précité précise notamment que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 13 mars 2025 pour le paiement de la somme en principal de 58.182,24 euros.

Le décompte produit en demande fait état, au 9 septembre 2025, d’une somme restant due de 272.423,76 euros, dont la demanderesse reconnaît qu’il convient de déduire la somme de 4.727,34 euros au titre du dépôt de garantie non encore déduit.

En revanche, la somme appelée au titre de la taxe foncière de 2025 l’a été légitimement dès lors qu’elle est exigible au jour de la réception de l’avis et payable avant le 15 octobre 2025. Et la circonstance que la société bailleresse ne justifie pas avoir procédé au paiement de cette somme ne constitue pas une contestation sérieuse s’opposant au paiement, à titre provisionnel, par la société MARCHE D'[Localité 7], de la somme de 39.694,80 euros.

Quant au paiement de la somme de 20.000 euros évoquée par la société MARCHE D'[Localité 7], elle sera déduite de la somme restant due à réception par la société demanderesse.

S’agissant de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, elle sera rejetée, les incidents de paiement portant sur 7 mois d’arriérés sans aucun paiement, et la société défenderesse ne justifiant pas qu’elle est désormais en mesure de faire face au paiement régulier des échéances.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et du fait que la société MARCHE D'[Localité 7] ne justifie pas avoir réglé la somme due dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 avril 2025.

L’obligation de la société MARCHE D'[Localité 7] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société MARCHE D'[Localité 7] sans contrepartie causant un préjudice à la SCI ELIKAR, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

La SCI ELIKAR sollicite en outre le paiement d’une somme fondée sur des dispositions du contrat de bail prévoyant le paiement d’une clause pénale, laquelle peut être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef.

La demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 9 septembre 2025, que la société MARCHE D'[Localité 7] reste lui devoir une somme de 267.696,42 euros, échéance d’août 2025 incluse (loyers et indemnités d’occupation), ainsi que la taxe foncière 2025, paiement récent de 20.000 euros non déduit.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date de signification du commandement de payer, sur 58.182,24 euros et à compter de ce jour pour le surplus.

La société MARCHE D'[Localité 7], succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement levé auprès du greffe.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SCI ELIKAR la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 14 avril 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société MARCHE D'[Localité 7] et de tous occupants de leur chef hors des locaux situés locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4][Adresse 6] à [Localité 8];

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société MARCHE D'[Localité 7] à payer à la SCI ELIKAR une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’ils auraient dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société MARCHE D'[Localité 7] à payer à la SCI ELIKAR la somme de 267.696,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur 58.182,24 euros et à compter de ce jour pour le surplus ;

Condamnons la société MARCHE D'[Localité 7] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de l’état d’endettement levé auprès du greffe ;

Condamnons la société MARCHE D'[Localité 7] à payer à la SCI ELIKAR la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN