TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 21]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06606 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XZKN

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [G]

[Adresse 11]

[Localité 20]

représenté par Maître [H], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14] [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet S.R.I.

[Adresse 16]

[Localité 18]

représentée par Maître Rachel HARZIC de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0058

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 13] et [Adresse 6] à [Localité 22] (SEINE-[Localité 27]) est constitué de 5 bâtiments dont 4 bâtiments à usage d’habitation et d’activités et un bâtiment, le bâtiment C à usage d’activité, outre les parkings automobiles attachés à chaque bâtiment et a fait l’objet d’un règlement de copropriété dressé par acte authentique du 30 septembre 2004 publié le 22 octobre 2004 à la conservation des hypothèques de [Localité 25].

M. [M] [G] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 13] et [Adresse 7] en date du 25 avril 2023.

La société MALOJO est également propriétaire au sein de cet immeuble du bâtiment C constituant le lot n°201.

Par jugement rendu le 02 mai 2017, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a annulé l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] MONTREUIL-SOUS-BOIS [Adresse 17]) réunie le 23 avril 2014.

Par jugement contradictoire rendu le 13 juin 2018, saisi notamment par M. [M] [G], le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a :

— enjoint à la société MALOJO de remettre le bâtiment C de la copropriété [Adresse 13] et [Adresse 2] à [Localité 23] dans l’état suivant dans un délai de 5 mois suivant la signification de ce jugement :

* au rez-de-chaussée : procéder à la réouverture des fenêtres murées et celles remplacées par des pavés de verre ;

* à l’étage : supprimer les ouvertures non prévues au projet de surélévation autorisé par l’assemblée générale du 26 janvier 2010 ;

— dit que passé ce délai de 5 mois à compter de la signification, la société MAJOLO sera recevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois.

Par arrêt définitif rendu par défaut du 08 juin 2022, la Cour d’appel de [Localité 26] a :

— confirmé le jugement rendu le 13 juin 2018 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY sauf en ce qu’il a débouté M. [M] [G], M. [U] [A], M. [V] [F], Mme [N] [E] épouse [F], M. [X] [W] et M. [J] [T] de leur demande d’injonction relative à l’affectation de l’étage à l’encontre de la société MALOJO ;

— enjoint à la société MAJOLO de remettre le bâtiment C de la copropriété [Adresse 12] et [Adresse 3] dans l’état suivant dans un délai de 5 mois à compter de la signification de l’arrêt : à l’étage : modifier l’affectation des lieux aux fins de locaux administratifs,

— dit que passé ce délai de 5 mois à compter de la signification de l’arrêt, la société MALOJO sera sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois.

Par arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi interjeté par la société MALOJO à l’encontre de l’arrêt du 08 juin 2022 rendu par la Cour d’appel de [Localité 26].

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, M. [M] [G] a assigné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 4] à MONTREUIL SOUS BOIS 93100 devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins d’annulation des résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 et de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour abus de droit.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 mars 2024, M. [M] [G] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— annuler les résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ;

— dire que sera réputée non écrite la clause CONDITIONS PARTICULIERES de l’état descriptif de division : « Les propriétaires du Bâtiment C pourront surélever ce bâtiment quelque soit l’affectation. » ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 8] [Localité 22] [Adresse 28] à verser à M. [M] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 8] [Localité 22] [Adresse 28] à verser à M. [M] [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour abus de majorité ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 9] aux dépens de l’instance ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 9] de toutes ses demandes ;

— dispenser M. [M] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 8] MONTREUIL SOUS BOIS [Adresse 19] demande au Tribunal de :

— débouter M. [G] de sa demande d’annulation des résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ;

— débouter M. [G] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 10] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— débouter M. [G] en ce qu’il demande d’être dispensé de participer aux dépenses communes des frais de procédure ;

— condamner M. [G], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 10] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— condamner M. [G], à une amende civile dont il appartiendra au Tribunal de déterminer le montant ;

— condamner M. [G], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 10] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [G] aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et elle a été fixée à l’audience de plaidoirie juge unique du 06 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat et prorogé au 24 juillet 2025 en raison du retard du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 25 avril 2023

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence est annexée au procès-verbal des décisions de l’assemblée générale.

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Cependant, la décision de l’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité si elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n°18 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 adoptée a pour objet la « Ratification des travaux réalisés par la Société MALOJO dans le cadre de la surélévation du bâtiment C comprenant au rez-de-chaussée : l’obstruction de 15 fenêtres avec des parpaings et de 4 fenêtres avec des pavés de verre et à l’étage : la création de 14 ouvertures ».

A l’appui de sa demande d’annulation de cette résolution, M. [M] [G] fait valoir que la feuille de présence n’a pas été jointe au procès-verbal d’assemblée générale.

M. [M] [G] ne rapporte pas la preuve de cette allégation et ne produit aucune pièce de nature à établir ce fait.

En toute hypothèse, M. [M] [G] était présent à l’assemblée générale du 25 avril 2023 ainsi que cela résulte du procès-verbal de cette assemblée qu’il produit aux débats et son vote a donc été pris en compte, de sorte que l’éventuelle absence de la feuille de présence en annexe du procès-verbal de cette assemblée générale n’entraîne pas la nullité de cette assemblée.

En outre, M. [M] [G] fait valoir que par jugement du 13 juin 2018 confirmé par la Cour d’appel de PARIS dans un arrêt du 08 juin 2022, la SCI MALOJO a été condamnée une remise en état des lieux sous astreinte et que la décision de ratification des travaux de la SCI MALOJO par l’assemblée générale porte atteinte à son droit acquis au titre de l’astreinte, que certains copropriétaires ont perçus une indemnité forfaitaire pour ratifier ces travaux et qu’il y a abus de majorité dans le vote d’une résolution contraire à une décision de justice.

Ces moyens sont insuffisants pour établir l’abus de majorité allégué par M. [M] [G].

En effet, la ratification des travaux réalisés par la SCI MALOJO n’a aucun effet sur l’astreinte prononcée au profit de M. [M] [G] et en tous les cas ce dernier ne démontre pas en quoi cette ratification est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

En outre, M. [M] [G] ne rapporte pas la preuve de l’avantage financier reçu par certains copropriétaires pour cette ratification.

De plus, M. [M] [G] fait valoir que la résolution n°18 est contraire au règlement de copropriété car la SCI MAJOLO ne dispose pas de certificat de conformé des travaux réalisés.

Cependant, l’absence de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux auprès de la ville de [Localité 22] résultant de l’email du 25 octobre 2023 du service urbanisme de cette ville ne caractérise pas à elle seule le caractère contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires de la résolution n°18.

Au surplus, M. [M] [G] ne rapporte pas la preuve du défaut d’harmonie, du non-respect du droit de vues des copropriétaires par les travaux de la SCI MALOJO ni celle de la contrariété de ce fait de la résolution n°18 à l’intérêt collectif des copropriétaires.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [M] [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 25 avril 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 25 avril 2023

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence est annexée au procès-verbal des décisions de l’assemblée générale.

L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En l’espèce, la résolution n°19 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 a pour objet la « Modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété emportant réunion des lots n°201 et 202 issus de la surélévation du Bâtiment C et création d’un nouveau lot n°203 ».

A l’appui de sa demande d’annulation de cette résolution, M. [M] [G] fait valoir que la feuille de présence n’a pas été annexée aux procès-verbal de l’assemblée générale.

M. [M] [G] ne rapporte pas la preuve de cette allégation et ne produit aucune pièce de nature à établir ce fait.

En toute hypothèse, M. [M] [G] était présent à l’assemblée générale du 25 avril 2023 ainsi que cela résulte du procès-verbal de cette assemblée qu’il produit aux débats et son vote a donc été pris en compte, de sorte que l’éventuelle absence de la feuille de présence en annexe du procès-verbal de cette assemblée générale n’entraîne pas la nullité de cette assemblée.

De plus, contrairement à ce qu’affirme M. [M] [G], cette résolution ne comprend pas une modification de la destination de l’immeuble de la copropriété.

En outre, la résolution n°19 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 a été votée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ayant été adoptée par 919/1000 tantièmes.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [M] [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 25 avril 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence est annexée au procès-verbal des décisions de l’assemblée générale.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 a pour objet « Précision de l’Article 2 « Destination – Occupation de la Section II – Usage des « parties privatives » du règlement de copropriété en y insérant le paragraphe de l’état descriptif de division relatif à l’affectation du bâtiment C par suite de sa surélévation ».

A l’appui de sa demande d’annulation de cette résolution, M. [M] [G] fait valoir que la feuille de présence n’a pas été annexée aux procès-verbal de l’assemblée générale.

M. [M] [G] ne rapporte pas la preuve de cette allégation et ne produit aucune pièce de nature à établir ce fait.

En toute hypothèse, M. [M] [G] était présent à l’assemblée générale du 25 avril 2023 ainsi que cela résulte du procès-verbal de cette assemblée qu’il produit aux débats et son vote a donc été pris en compte, de sorte que l’éventuelle absence de la feuille de présence en annexe du procès-verbal de cette assemblée générale n’entraîne pas la nullité de cette assemblée.

M. [M] [G] se limite à affirmer que cette modification de l’état descriptif est contraire au règlement de copropriété page 20 sans développer de moyens justifiant la nullité de la résolution n°20.

En outre, l’objet de la résolution 20 est de modifier le règlement de copropriété quant à l’usage des parties privatives de la surélévation du bâtiment C et de supprimer cette contrariété de dispositions.

En conséquence, M. [M] [G] sera débouté de sa demande de nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 et de sa demande de déclarer non écrite la clause CONDITIONS PARTICULIERES de l’état descriptif de division.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M] [G] pour abus de majorité

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre conformément à l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [M] [G] a été débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023, notamment en l’absence de démonstration de l’abus de majorité qu’il aurait subi.

En conséquence, M. [M] [G] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts et d’amende civile du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 6] à [Localité 24] pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre conformément à l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 6] à [Localité 24] ne démontre pas le caractère abusif de la présente instance ni le préjudice qu’il en a subi.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 8] [Localité 22] [Adresse 28] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d’amende civile.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [G] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de condamner M. [M] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute [M] [G] de sa demande d’annulation des résolutions n°18, n°19 et n°20 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ;

Déboute [M] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] [Localité 22] [Adresse 28] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d’amende civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamne [M] [G] aux dépens ;

Condamne [M] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 24 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART