TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/03017 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XO4L

N° de MINUTE : 25/943

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2]

représenté par son syndic la société NSE ESTATE exerçant sous le nom commercial “STEPHANE PLAZA IMMOBILIER – BAGNOLET”

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

DEFENDEURS

Madame [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 119

M. [S] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 22 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] a assigné M. [S] [N] et Mme [L] [Y] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 21 093,97 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure ;

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— faire application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Denis BARGEAU.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 20 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 23 181,59 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure ;

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la somme de 400 euros ;

— faire application des dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires « TOUR M3» [Adresse 3] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [L] [Y] et M. [S] [Y] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Denis BARGEAU.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 06 novembre 2024, M. [S] [N] et Mme [L] [N] demandent au Tribunal de :

— débouter le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 8] » de toutes ses demandes et notamment de condamnation au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accorder à M. et Mme [N] des délais de paiement d’un montant de 200 euros par mois durant 23 mois et le solde au 24ème mois ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « [Adresse 9] [Adresse 2] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2022, soit plus d’un an avant l’assignation introductive d’instance,

— une situation de compte copropriétaire au nom de M. [Y] datée du 20 mai 2024,

— un extrait de compte daté du 30 octobre 2023 pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023 sur lequel des sommes ont été rayées,

— un relevé individuel de copropriété du 09 mars 2023 au nom de « MR [Y] [S] » pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2023 avec un solde antérieur de 20 707,56 euros, sur lequel a été porté des mentions manuscrites,

— un relevé individuel de copropriété du 09 mars 2023 au nom de « MR [Y] [S] » pour la période du 1er avril 2021 au 25 mai 2021 sur lequel des sommes ont été rayées ;

— un relevé individuel de copropriété du 09 mars 2023 au nom de « MR [Y] [S] »pour la période du 1er janvier 2021 au 14 novembre 2022 sur lequel des sommes ont été rayées ;

— des appels de fonds au nom de « MR [Y] [S] » ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er février 2018, 09 septembre 2020, 20 décembre 2021, 25 mai 2022 et 28 novembre 2023,

— le contrat de syndic pour la période du 25 mai 2022 au 30 septembre 2023 ;

— une lettre recommandée avec avis de réception du 28 novembre 2022 adressée à M. [S] [Y] avec l’avis de réception signé.

Ces éléments sont insuffisants pour établir l’étendue du droit de propriété de M. [S] [Y] et Mme [L] [Y], d’autant que les appels de fonds et décomptes versés aux débats sont tous libellés au nom de M. [S] [Y].

En outre, les pièces versées aux débats sont insuffisantes pour établir le quantum de la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2], compte tenu des multiples décomptes produits portant sur des périodes de temps différentes et avec des sommes rayées et des mentions manuscrites.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation in solidum des débiteurs, qui sont copropriétaires indivis.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] de sa demande de paiement de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande principale au titre des charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] n’a produit aucune pièce justifiant des frais réclamés.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [S] [Y] et Mme [L] [Y].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] de sa demande de paiement de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « TOUR M3 » [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART