TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00028 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IM2X

DEMANDEUR

Etablissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par Mme [L] [F], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Madame [Z] [C]

née le 06 Juin 2000 à [Localité 5] MAYOTTE, demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [S] [O]

né le 14 Juin 1999 à [Localité 5] MAYOTTE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 27 Mars 2025

Jugement prononcé le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à M. [S] [O] et Mme [Z] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat du 29 avril 2021, pour un loyer mensuel initial hors charge de 307,03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 3 janvier 2025 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et Mme [Z] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [S] [O] et Mme [Z] [C] au paiement :

* de la somme de 2711,76 euros arrêtée au 9 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence des locataires, a été reçu au greffe le 6 février 2025.

À l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5604,67 euros au 19 mars 2025, hors frais de procédure s’élevant à 352,28 euros.

Mme [Z] [C] a comparu et a indiqué que le loyer n’avait pas été payé en raison de l’insalubrité du logement, infesté par des blattes en dépit de campagnes de désinsectisation. Elle a ajouté qu’elle n’était pas informée des impayés, le loyer devant être payé par son ancien conjoint, précisant que celui-ci avait quitté le logement le 24 février 2025. Elle a indiqué qu’elle ne souhaitait pas se maintenir dans le logement et pensait partir entre les mois de mai et juin 2025.

M. [S] [O] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [S] [O] et Mme [Z] [C].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Mme [Z] [C] se prévaut d’une non décence du logement pour justifier du non paiement des loyers, mais elle ne produit aucune pièce permettant de soutenir ses allégations. Par ailleurs, il convient de rappeler que le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

Le bail conclu le 29 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 1774,13 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

M. [S] [O] et Mme [Z] [C] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT produit un décompte démontrant que M. [S] [O] et Mme [Z] [C] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5604,67 euros au 19 mars 2025.

M. [S] [O] et Mme [Z] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, l’exception d’inexécution dont Mme [Z] [C] se prévaut ne reposant sur un élément de preuve.

M. [S] [O] et Mme [Z] [C] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5604,67 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [O] et Mme [Z] [C], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [S] [O] et Mme [Z] [C] à payer à L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 décembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [S] [O] et Mme [Z] [C] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [S] [O] et Mme [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne solidairement M. [S] [O] et Mme [Z] [C] à payer à L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 5604,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 mars 2025,

— Condamne solidairement M. [S] [O] et Mme [Z] [C] à verser à L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne in solidum M. [S] [O] et Mme [Z] [C] à verser à L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [S] [O] et Mme [Z] [C] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,