TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/04133 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27O5

Minute :

Monsieur [W] [H]

Madame [O] [T] épouse [H]

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

Monsieur [X] [N]

Madame [S] [L] épouse [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HENON

Copie délivrée à :

M. et Mme [N]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

Madame [O] [T] épouse [H], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentés par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

non comparant

Madame [S] [L] épouse [N], demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

comparante en personne, assistée de M. [A] [N], son fils

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 janvier 2018, M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] ont donné à bail à M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] un logement situé [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer hors charges de 900,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Par acte sous signature privée en date du 1 janvier 2019, M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] ont donné à bail à Mme [S] [L], épouse [N] uniquement le même logement aux mêmes conditions.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] ont fait signifier à Mme [S] [L], épouse [N], par exploit de commissaire de justice du 17 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 12 727,62 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2025, M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] a fait assigner M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de son assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o déclarer son action recevable ;

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] ;

? assortir la décision du taux d’intérêt légal à compter du 17 décembre 2024, date du commandement de payer ;

? condamner Mme [S] [L], épouse [N] à payer ;

? la somme de 10 377,62 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1 mai 2025, échéance de mai 2025 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 950 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? condamner solidairement M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] à payer :

? la somme de 7 100 euros au titre des loyers dus entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2019 ;

? une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les dépens de la présente procédure pour un montant prévisionnel de 556,26 euros, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de la sommation de payer, de l’assignation et de la signification de la décision.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 1 janvier 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [S] [L], épouse [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, que ce défaut d’exécution leur cause un préjudice distinct.

Mme [S] [L], épouse [N], comparante, assisté par son fils, M. [A] [N], conteste les montants réclamés et produit divers justificatifs de paiement. Elle précise vouloir quitter les lieux au terme du mois de mai 2025.

M. [X] [N], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise au greffe du Tribunal le 3 juin 2025, les demandeurs ont adressé un décompte actualisé de leur créance.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [X] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 7 100 euros

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 janvier 2018 que M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] doivent payer un loyer d’un montant de 900,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] restaient devoir la somme de 7 100 euros au titre de l’année 2018.

Si Mme [S] [L], épouse [N] conteste cette somme, elle ne fournit aucun élément de nature à corroborer ses dires. Si elle soutient que seul son fils doit être tenu au paiement de cette somme, elle est néanmoins mentionnée au bail en qualité de locataire. Si elle soutient qu’elle devait être rémunérée par le bailleur au titre de l’entretien des lieux, elle ne le démontre pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] au paiement d’une somme de 7 100 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges pour l’année 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 10 377,62 euros

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 janvier 2019 que Mme [S] [L], épouse [N] doit payer un loyer d’un montant de 900,00€ hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] restaient devoir la somme de 10 377,62 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

La locataire conteste ce montant, produisant un ensemble de preuves de paiement et de relevés de compte.

Depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 1er mai 2025 inclus, c’est une somme totale de 73 150 euros qui a été appelée au titre des loyers et des charges sur la période.

Il ressort des pièces produites par le défendeur et par le demandeur qu’une somme totale de 65 268,10 euros est venue au crédit de la locataire sur la même période :

o sur l’année 2019 : 6 361,10 euros (5 150 euros de versement et 1 211,10 euros de CAF) ;

o sur l’année 2020 : 11 409 euros (8 025 euros de versement et 3 384 euros de CAF) ;

o sur l’année 2021 : 8 821 euros (6 339 euros de versement et 2 482 euros de CAF) ;

o sur l’année 2022 : 14 173 euros (10 792 euros de versement et 3 381 euros de CAF) ;

o sur l’année 2023 : 11 254 euros (9 425 euros de versement et 1 829 euros de CAF) ;

o sur l’année 2024 : 11 350 euros (11 350 euros de versement et 0 euro de CAF) ;

o sur l’année 2025 : 1 900 euros (1 900 euros de versement et 0 euro de CAF).

Mme [S] [L], épouse [N] reste donc devoir une somme de 7 881,90 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges ayant couru sur la période du 01 janvier 2019 au 01 mai 2025, terme de mai 2025 inclus. Si elle soutient qu’elle devait être rémunérée par le bailleur au titre de l’entretien des lieux, elle ne le démontre pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [L], épouse [N] au paiement d’une somme de 7 881,90 euros au titre de l’arriéré des loyers, des charges et des indemnités d’occupation ayant couru sur la période du 01 janvier 2019 au 01 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 131,90 euros à compter du 27 décembre 2024, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date de l’audience. Les causes du commandement de payer ont été partiellement désintéressées.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1 janvier 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 6 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 décembre 2024 pour la somme en principal de 12 727,62 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

L’expulsion de Mme [S] [L], épouse [N] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [S] [L], épouse [N] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 18 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 janvier 2019.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de 950 euros par mois.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [L], épouse [N] au paiement d’une somme de 950 euros par mois à compter du 1er juin 2025, terme de juin 2025 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 18 février 2025, 00 heure, au 31 mai 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2024 et de l’assignation mais pas celui de la sommation de payer délivré le 20 décembre 2024, non nécessaire à la présente procédure, ni le coût de la signification de la décision, hypothétique à ce jour. Il n’y a pas lieu de procéder à leur liquidation dès à présent.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] à verser à M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] la somme de 7 100 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges pour l’année 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [L], épouse [N] à verser à M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] la somme de 7 881,90 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation sur la période du 01 janvier 2019 au 01 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 131,90 euros à compter du 27 décembre 2024, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date de l’audience ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 janvier 2019 entre M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] et Mme [S] [L], épouse [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 8] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [L], épouse [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [S] [L], épouse [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 950 euros ;

CONDAMNE Mme [S] [L], épouse [N] à payer à M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025, terme de juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [W] [H] et Mme [O] [T], épouse [H] de leur demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [N] et Mme [S] [L], épouse [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation mais pas celui de la sommation de payer ni de la signification de la décision ;

DIT n’y avoir lieu à liquider les dépens ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION