TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/11220 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YK7C

N° de MINUTE : 25/00380

Madame [X] [P]

née le 05 Septembre 1987 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1259

DEMANDEUR

C/

Monsieur [W] [T]

né le 15 juin 1972 au MAROC (99)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Mars 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [P] et M. [T] sont propriétaires de pavillons mitoyens au sein d’une copropriété sise [Adresse 2].

M. [T] propose son logement à la location sur la plateforme Airbnb et a fait installer une caméra de surveillance sur sa propriété.

Mme [P] a dénoncé des nuisances liées d’une part aux conditions d’occupation du bien par les locataires de M. [T] et d’autre part à l’installation de la caméra.

C’est dans ces conditions que Mme [P] a, par acte d’huissier du 23 novembre 2023, fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2024 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, Mme [P] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Mme [P] ;

— condamner à M. [T] de cesser son activité de location meublée touristique en méconnaissance du règlement de copropriété ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [T] à procéder à la dépose de la caméra de vidéosurveillance orientée vers les parties privatives de Mme [P] ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [T] à verser à Mme [P] la somme de 700 euros au titre de son préjudice financier ;

— condamner M. [T] à verser à Mme [P] la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— condamner M. [T] à verser à Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, M. [T] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [P] à payer à M. [T] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en cessation d’une activité de location meublée touristique

L’article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il s’en déduit que l’usage et la jouissance libre des parties privatives s’inscrivent dans le cadre posé par leur destination et les limites imposées par le règlement de copropriété, par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, et par l’obligation générale de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

La location meublée saisonnière, encore appelée la location meublée de courte durée, est par principe une activité civile et par exception une activité commerciale, qui suppose par exemple de caractériser l’existence de prestations de services accessoires revêtant le caractère d’un service para-hôtelier, (Civ. 3e, 25 janv. 2024, F-D, n° 22-21.455).

En l’espèce, la clause « occupation et utilisation » du règlement de copropriété stipule que « les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs.

Ils ne pourront être occupés que bourgeoisement.

Sont, toutefois, autorisés à exercer leur activité dans l’immeuble, les hommes de lettres, artistes peintres, médecins, avoués, architectes, avocats conseils, conseils juridiques, ingénieurs conseils, dentistes, experts comptables et généralement tous les titulaires de professions dites libérales.

Avec l’accord des co-propriétaires délibérant aux conditions prévues sous l’article huit ci-après, le Syndic pourra accorder par écrit, toute dérogation qui, dans ses résultats, ne sera pas susceptible de créer de gêne pour les divers copropriétaires.

Mais sont plus spécialement prohibés dans l’immeuble, sous réserves des droits antérieurement acquis par les locataires occupants qui pourraient, en tout état de cause en faire bénéficier leurs ayant droit, toutes professions dangereuses, malodorantes, insalubres ou incommodes. »

Mme [P] soutient ici que la location touristique meublée de courte durée s’analyse en une activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété et, plus largement, que faute d’autorisation spéciale par le règlement de copropriété, une telle activité ne peut prospérer.

Sur le second argument, le tribunal oppose à Mme [P] qu’il résulte de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 que, faute de clause expresse en ce sens, l’accord de la copropriété n’est nullement requis pour louer un lot privatif sous le régime du meublé touristique de courte durée. En effet, la liberté étant la règle quant à l’usage des lots privatifs, le silence des actes vaut nécessairement permission.

Sur le premier argument, la destination d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété a pour conséquence de prohiber toute activité de caractère commercial, industriel ou artisanal dans les lots qu’il comporte.

Contrairement à ce que soutient Mme [P], la location par un particulier est en principe une activité civile et ne devient commerciale qu’à la condition que des services annexes soient fournis (par exemple : prêt de linge, transport, prestations de service diverses). Il sera à cet égard relevé que le nettoyage, le remplacement du linge entre deux occupations, de même que la remise des clés à l’arrivée et au départ des locataires constituent des prestations annexes mineures de l’hébergement qui ne peuvent être assimilées à celles offertes par un hôtel et ne permettent pas de considérer que la location relève d’une activité para hôtelière de nature commerciale prohibée dans l’immeuble.

S’agissant de la clause prohibant les activités « dangereuses, malodorantes, insalubres ou incommodes », il ne peut être considéré que la location touristique, y compris de courte durée, relève par nature de ces catégories.

Force est enfin de constater que la clause « locations » (page 21) du règlement de copropriété n’interdit nullement les locations de courte durée, mais fais simplement obligation aux locataires comme aux propriétaires-bailleurs de respecter la quiétude de la copropriété et la bonne tenue de l’immeuble.

En définitive, le tribunal entend rappeler que, la liberté étant la règle, tout propriétaire a le droit de jouir de son bien ainsi qu’il l’entend, sous réserve des prohibitions édictées par la collectivité des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et des droits d’autrui, qui peuvent être préservés par une juste indemnisation.

La demande sera ainsi rejetée.

Sur la demande en suppression d’une caméra portant atteinte au droit au respect de la vie privée

Il ressort de l’article 9 du code civil que chacun a droit au respect de sa vie privée.

Sur ce fondement, les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée.

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier (août 2023) produit par la demanderesse que l’objectif de la caméra installée par M. [T] est orienté vers la fenêtre donnant sur la chambre de la requérante.

M. [T] produit quant à lui un procès-verbal de constat plus récent (9 septembre 2024) dont il résulte que le champ de la caméra n’embrasse que ses parties privatives, de sorte qu’en l’absence de preuves complémentaires la demande sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [P]

Est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire occupant ou non, occupant non propriétaire avec ou sans titre, ou encore voisin occasionnel, tel l’entrepreneur qui réalise des travaux, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

L’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 depuis le 1er octobre 2016, dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, étant précisé que tout tiers à un contrat peut invoquer, sur ce fondement, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, il résulte des déclarations constantes de Mme [P], réitérée devant plusieurs autorités, que la location meublée chez M. [T] est source de désagréments du voisinage.

Pour autant, le seul fait identifié, attesté par les SMS échangés, a eu lieu en juillet 2023, sans qu’aucune nouvelle occurrence ne soit alléguée ni démontrée.

En cet état, aucun trouble anormal du voisinage ne peut être retenu. En effet, s’il est légitime d’attendre de la quiétude dans un voisinage, un seul épisode de désagrément ne peut fonder une décision de condamnation en justice.

Il s’ensuit que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [P], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [P] sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros à M. [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [P] de sa demande en cessation d’une activité de location meublée touristique ;

DEBOUTE Mme [P] de sa demande en suppression d’une caméra portant atteinte au droit au respect de la vie privée ;

DEBOUTE Mme [P] de ses demandes indemnitaires ;

MET les dépens à la charge de Mme [P] ;

CONDAMNE Mme [P] à payer à M. [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT