TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/06240 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZULD

Minute : 25/01038

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [B] [E] [J]

Représentant : Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0107

Exécutoire délivrée le: 12/09/2025

à : M^e KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :12/09/2025

à : M^e TCHAMENI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame [Z] PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [E] [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 novembre 2020, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [B] [E] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 485,82 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [B] [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 5 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 mai 2025, la société IMMOBILIERE 3F – représentée par Maître [K] [M] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [E] [J] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [B] [E] [J] au paiement de la somme actualisée de 7.132,40 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7.132,40 €, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la défenderesse et sa condamnation en paiement.

Madame [B] [E] [J] comparaît par l’intermédiaire de Maître [L] [Y]. Elle affirme avoir effectué un virement de 920 € le 25 avril 2025 et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 17 mars 2025. Elle perçoit un revenu mensuel de 2.326 € et a un enfant à charge. Elle sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Le 24 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F a adressé au greffe un décompte actusalité de la dette locative, dont il ne sera pas tenu compte, à défaut d’avoir été adressé dans le délai imparti par le juge à l’audience (15 jours à compter de la date de l’audience).

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 2 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2022, pour la somme en principal de 2.388,96 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Si la défenderesse justifie que son dossier de surendettement a été déclaré recevable, cette décision est intervenue le 17 mars 2025, soit postérieurement à la signification du commandement de payer et au délai imparti pour payer les causes dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 novembre 2022.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [B] [E] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de rejet et des frais intitulés « Divers MultiServices » injustifiés, la somme de 6.808,73 € à la date du 30 avril 2025.

Madame [B] [E] [J] justifie, quant à elle, avoir effectué un virement de 920 € le 25 avril 2025, lequel n’apparaît pas sur le décompte pourtant arrêté à une date postérieure.

Dans ces conditions, elle sera condamnée au paiement de la somme de 5.888,73 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.388,96 € à compter du commandement de payer (22 septembre 2022) et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VI de la même loi dispose, quant à lui, que "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose enfin que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [B] [E] [J], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 17 mars 2025, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [B] [E] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière de la défenderesse, la société IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2020 entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [B] [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 novembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [B] [E] [J] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6.808,73 € (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022 sur la somme de 2.388,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [B] [E] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [B] [E] [J] soit condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Madame [B] [E] [J], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

CONDAMNE Madame [B] [E] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,