TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01716 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVOZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/01123

— ---------------

Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FRATERNITE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0663

ET :

La société OVIEA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vanessa DANCOING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1335

Monsieur [E] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Vanessa DANCOING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1335

*******************************************

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 septembre 2020, la SCI FRATERNITE a donné à bail commercial à la SARL OVIEA, représentée par Monsieur [E] [M], pour une durée de neuf années à effet au 5 septembre 2020, un local situé [Adresse 4] à ROMAINVILLE (93230), moyennant un loyer mensuel de 24.528 euros hors taxes et hors charges.

Monsieur [E] [M] s’est porté garant dans la limite de 73.584 euros.

Le 21 juin 2024, la SCI FRATERNITE a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL OVIEA un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 25 juin 2024, la SCI FRATERNITE a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [E] [M] un commandement de payer à caution.

Le 10 octobre 2024, la SCI FRATERNITE a fait assigner la SARL OVIEA et Monsieur [E] [M] ès qualités de garant à première demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail avec toutes conséquences de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 13 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI FRATERNITE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles 1343-5, 2321 du Code civil

Vu les articles 700 et 835 alinéa 2, 837 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

Constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 20 juillet 2024,Condamner la SARL OVIEA à payer à titre provisionnel à la SCI FRATERNITE la somme de 36.642,77 Euros correspondant aux loyers et charges dus au 20 juillet 2024, en deniers ou quittances des sommes éventuellement perçues depuis (la dette au 1er juin 2025 s’élève à la somme de 27.940,75 Euros)Subsidiairement sur ce point,

Condamner la SARL OVIEA à payer à titre provisionnel à la SCI FRATERNITE la somme de 33.942 euros correspondant aux loyers hors charge dus au 20 juillet 2024 en deniers ou quittances des sommes éventuellement perçues depuisOrdonner l’expulsion de la SARL OVIEA des lieux donnés à bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, Condamner solidairement la SARL OVIEA à payer à la SCI FRATERNITE à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à partir du 21 juillet 2024,Condamner la SARL OVIEA à payer à la SCI FRATERNITE 4.088 Euros à titre de provision sur les dommages et intérêts stipulés à l’article 17.3 du bail,Condamner Monsieur [E] [M] à payer provisionnellement, en solidarité avec la SARL OVIEA, l’ensemble des sommes dues par cette dernière à la SCI FRATERNITE dans la limite de 73.584 Euros correspondant au plafond de son engagement,Débouter la SARL OVIEA et Monsieur [E] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,A TITRE SUBSIDIAIRE :

Renvoyer la présente affaire à une audience au fond,EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner solidairement la SARL OVIEA et Monsieur [E] [M], au paiement d’une somme de 3.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL OVIEA, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

DECLARER la SARL OVIEA et M. [E] [M] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;Sur la clause résolutoire,

DEBOUTER la SCI FRATERNITE de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

Sur l’arriéré locatif

DEBOUTER la SCI FRATERNITE de sa demande de provision; A titre subsidiaire, sur les délais.

DIRE que la SARL OVIEA se libérera valablement de la dette locative en 24 mensualités, en sus du loyer courant, la première payable le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis le 15 de chaque mois ;A titre infiniment subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;DIRE que la SARL OVIEA se libérera valablement de la dette locative en 24 mensualités, en sus du loyer courant, la première payable le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis le 15 de chaque mois ;DIRE que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’en cas d’apurement de la dette conformément à l’échéancier susdit, la clause sera réputée ne pas avoir joué ;Sur le dépôt de garantie ;

DEBOUTER LA SCI FRATERNITE de sa demande formulée au titre du dépôt de garantie ;Sur les engagements de caution

DEBOUTER la SCI FRATERNITE de ses demandes dirigées contre Monsieur [E] [M] ;Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

DEBOUTER la SCI FRATERNITE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI FRATERNITE à verser à la SARL OVIEA et à M. [E] [M] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Dans le commandement de payer délivré le 21 juin 2024 il est notamment mentionné : « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées immédiatement et sans délai […] », puis « à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ».

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il vise deux délais différents. Par suite, la société bailleresse sera renvoyée à mieux se pourvoir sur sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SARL OVIEA s’oppose à la demande de provision au titre de l’arriéré locatif aux motifs que le bail commercial ne comporte aucune clé de répartition quant aux charges et aux taxes et ne précise pas la quote-part incombant à la société bailleresse si bien qu’elle est fondée à solliciter le remboursement de toutes les dépenses non recouvrables qui ont été illégalement appelées. Elle ajoute que la régularisation des charges que la bailleresse a effectuée au mois de juillet 2024 au titre des années 2021 à 2024 l’a été sans justificatifs. Elle sollicite en outre de voir ordonner la compensation d’une créance de 36.515 euros qu’elle détient sur la SAS YUMAN IMMOBILIER précisant que cette société, comme la SCI FRATERNITE, sont gérées par la société AB GROUP HOLDING.

La SCI FRATERNITE réplique que :

dès lors que le lot n° 20 donné à bail représente 38/1.000 tantièmes de la surface totale de l’ensemble immobilier, la clé de répartition des charges est définie ;elle a justifié des appels de charges ;la TVA sur les charges est due conformément aux dispositions fiscales ;la compensation ne peut être réalisée avec la créance d’une société tierce.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial et le décompte actualisé au 1er juin 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 27.940,75 euros. Par ailleurs, la clé de répartition des charges ressort du tableau de charges établi par un géomètre-expert produit en pièce 6 par la bailleresse duquel il ressort que la quote-part qui lui incombe au titre du lot 20 est 38 tantièmes sur 1.000. En outre, aux courriers des 14 et 21 juin 2024 adressés par la SCI FRATERNITE au preneur (pièce 7 et 8 en demande) a été annexée la répartition des charges au titre des exercices concernés. Par suite, la provision doit tenir compte des charges au titre des années précitées. Enfin, devant le juge de référés, la question de savoir si ces charges doivent être soumises à la TVA est sans conséquence dès lors que la SARL OVIEA est soumise à cette taxe et qu’ainsi elle la récupère lorsqu’elle lui est facturée.

Enfin, aucun élément du dossier ne permet de rapporter la preuve que la SARL OVIEA détient une créance à l’encontre de la SCI FRATERNITE ni même de la SAS YUMAN IMMOBILIER, le tableau transmis en défense en pièce 4 ne constituant pas une pièce comptable.

En conséquence, il conviendra d’ordonner le paiement provisionnel de la somme de 27.940,75 euros arrêtée au 1er juin 2025 ; la SARL OVIEA sera déboutée de sa demande de compensation.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle stipulée à l’article 17.3, du bail dont il est demandé de faire application et de condamner le preneur à payer 4.088 euros à titre de provision de dommages et intérêts, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de l’acquisition du dépôt de garantie.

Sur les sommes réclamées à Monsieur [E] [M]

Monsieur [E] [M] considère que l’acte de garantie à première demande doit être requalifié en cautionnement et que ce dernier ne correspond pas au formalisme légal requis, qu’ainsi il est nul si bien qu’il n’est redevable d’aucune somme à l’égard de la société bailleresse. Au soutient de ses intérêts, il produit un arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 mars 2022, n° 19-24.990.

La SCI FRATERNITE soutient que l’acte est parfaitement valable dès lors que le fait que l’engagement de garantie soit plafonné ne le rend pas indéterminable mais au contraire parfaitement déterminé par renvoi au contrat de bail.

Il ressort de l’annexe au bail commercial intitulé « garantie personnelle à la première demande » que Monsieur [E] [M] s’engage solidairement, irrévocablement et inconditionnellement à payer à première demande la société FRATERNITE – ou toute personne physique ou morale qu’elle se substituerait – tout montant qu’elle sollicitera à concurrence de la somme maximale de 73.584 euros en considération du bail consenti à la société OVIEA.

Par ailleurs, le 25 juin 2024, la SCI FRATERNITE a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [E] [M] un commandement de payer à caution.

Une ambiguïté apparaît quant à la nature de l’engagement de Monsieur [E] [M] puisqu’il est qualifié comme une garantie personnelle à la première demande dans le document annexé au bail commercial du 5 septembre 2020, étant précisé que l’annexe n’est pas signé mais seulement paraphé, alors que dans le commandement qui lui a été délivré le 25 juin 2024, est mentionné le terme « caution ».

Compte tenu de la contradiction des termes employés pour qualifier l’engagement de Monsieur [E] [M], le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas le pouvoir de procéder à sa qualification juridique laquelle relève du juge du fond.

En conséquence, la SCI FRATERNITE sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article 837 du code de procédure civile, A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée par la société bailleresse sur la nécessité de renvoyer l’affaire devant le juge du fond s’agissant de la régularité du commandement de payer et la nature de l’engagement de Monsieur [E] [M].

Par suite, la SCI FRATERNITE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

La SARL OVIEA sollicite un moratoire de 24 mois expliquant que depuis la réouverture du restaurant, son chiffre d’affaires est de nature à lui permettre de s’acquitter, avec des délais, de l’arriéré locatif. Elle produit à cet égard une attestation établie par son expert-comptable.

La SCI FRATERNITE s’oppose à cette demande aux motifs que l’arriéré locatif de 27.940,75 euros est important et que le chiffre d’affaires de la SARL OVIEA a fortement chuté entre 2021 et 2023.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’attestation établie le 23 décembre 2024 par l’expert-comptable de la SARL OVIEA que son chiffres d’affaires pour les années 2021, 2022 et 2023 s’est élevé respectivement à 679.352, 629.066 et 488.337 euros pour un résultat de 30.345, 34.220 et 2.606 euros.

Même s’il apparaît que la SARL OVIEA ne produit aucun élément actualisé de sa situation financière notamment concernant l’année 2024 et un prévisionnel pour l’année 2025, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, comme il sera dit au présent dispositif, compte tenu de son chiffre d’affaires et de son résultat qui sont positifs pour les années 2021, 2022 et 2023, d’autant qu’il est observé qu’elle a réalisé des paiements importants aux mois de décembre 2024, janvier et février 2025 pour des montants respectifs de 6.000, 8.000 et 5.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL OVIEA qui succombe au moins en partie sera condamnée aux entiers dépens qui ne comprendront pas les frais relatifs aux commandements des 21 et 25 juin 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

RENVOYONS la SCI FRATERNITE à mieux se pourvoir quant à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et quant à l’engagement de Monsieur [E] [M] ;

DEBOUTONS la SCI FRATERNITE de sa demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond ;

CONDAMNONS la SARL OVIEA à payer en deniers ou quittances à la SCI FRATERNITE la somme de 27.940,75 euros à titre provisionnel à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025 ;

AUTORISONS la SARL OVIEA à se libérer de sa dette en plus des loyers courants selon les modalités suivantes :

—  24 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 1.160 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

DISONS que faute pour la SARL OVIEA de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le tout deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels de 4.088 euros et l’acquisition du dépôt de garantie formées au titre de la clause pénale ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS la SCI FRATERNITE et la SARL OVIEA de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL OVIEA aux dépens exceptés les frais relatifs aux commandements de payer des 21 et 25 juin 2024 laissés à la charge de la SCI FRATERNITE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 JUILLET 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN