TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03853 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHMA

Minute : 25/46

Monsieur [G] [E] [Y]

Représentant : M^e Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [H] [F] épouse [Y]

Représentant : M^e Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [I] [Z] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [G] [E] [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [F] épouse [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [Z] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2023, Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] ont donné à bail à Madame [I] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 684,00 euros, et 66 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] ont fait signifier à Madame [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1667,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 décembre 2023 Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] ont fait assigner Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et se réserver la liquidation,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [I] [D] au paiement des sommes suivantes :

o 4857.46 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit

o une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros jusqu’à libération effective des lieux, outres les charges qui seraient dues,

o ordonner la capitalisation des intérêts,

o 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 avril 2024.

À l’audience du 13 novembre 2024, Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y], représentés, maintiennent leurs demandes.

Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 décembre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [D], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 avril 2023, du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 et du décompte de la créance que Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 394.46 euros imputée pour des frais de relance d’impayé qui ne peuvent être mis à la charge du locataire ou des frais de procédure qui s’analysent en des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [D] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] la somme de 4463 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 1667.63 euros puis de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 février 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 3 février 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [I] [D] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 février 2023, Madame [I] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [D] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [I] [D] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 avril 2023 entre Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] d’une part, et Madame [I] [D] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 février 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [D] à compter du 3 février 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] la somme de 4463 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024, loyer d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 1667.63 euros puis de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [I] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [Y] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE