TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00975 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AXR

Minute : 25/00527

Monsieur [C] [F]

Représentant : M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [G] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Amelia KANU, du cabinet de Maître Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2022 à effet au même jour, M. [C] [F] a donné à bail à M. [G] [H] un local à usage d’habitation et un emplacement de parking aérien n° 138 situés [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 670 euros outre une provision pour charges récupérables de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, M. [C] [F] a fait signifier à M. [G] [H] un congé pour vendre au 25 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, M. [C] [F] a fait assigner M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater la validité du congé pour vente délivré par M. [C] [F] à M. [G] [H] le 23 juillet 2024,

Ordonner l’expulsion sans délai de M. [G] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis1, [Adresse 10], correspondant au studio A11 et à l’emplacement de parking aérien n°138,

Dire que pour l’exécution de la décision à intervenir M. [C] [F] pourra se faire assister, si besoin est, de tout commissaire de justice compétent, ainsi que de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier,

Autoriser M. [C] [F] pour l’exécution de la décision à intervenir, à faire transporter tous les meubles et objets présents sur les lieux occupés à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais, risques et périls de M. [G] [H],

Condamner M. [G] [H] à verser à M. [C] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, soit la somme de 785,73 euros, charges comprises, à compter du 25 janvier 2025, jusqu’à libération effective du logement,

Condamner M. [G] [H] à verser à M. [C] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 27 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [C] [F], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation. Il a fait valoir que le congé avait bien été signifié par commissaire de justice.

M. [G] [H] a comparu en personne. Il a déclaré qu’il n’avait reçu le congé, mais que lorsqu’il en a été informé par courrier électronique il a demandé à l’agence immobilière de lui trouver un autre logement et a constitué un dossier en ce sens mais qu’il n’avait pas encore eu de réponse. Il ajouté qu’il n’avait pas de difficulté financière, étant chauffeur de taxi avec des revenus mensuels oscillant entre 5000 et 6000 euros. Il a demandé le délai maximum pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes principales

Sur la demande de constat de validité du congé et ses conséquences

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (….) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. « Ce même article précise que » le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article 15 II de la même loi ajoute que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » et que les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II « doivent être reproduit à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, le congé a été délivré par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 juillet 2023. Il a donc été remis régulièrement au locataire et dans les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, rappelés ci-dessus. Par ailleurs le congé contient une offre de vente au locataire pour un montant de cent cinquante-cinq mille euros net vendeurs (155.000 euros net vendeur) ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Il convient donc de constater que le congé est régulier.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose également qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. "

M. [G] [H] n’a pas accepté l’offre de vente, il est donc déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement et l’emplacement de parking n°138 situés [Adresse 4] depuis le 26 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [G] [H], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu de dire que M. [C] [F] pourra se faire assister d’un déménageur.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [G] [H], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025, doit donc indemniser M. [C] [F] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges actuels soit la somme de 785,73 euros.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [G] [H] qui a déclaré disposer de ressources mensuelles oscillant entre 5000 et 6000 euros n’a pas démontré que son relogement ne pouvait pas avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, puisqu’il devait quitter les lieux le 26 janvier 2025, il a déjà bénéficié de délais de fait de plus de sept mois. Il sera donc débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [H] qui succombe supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [F], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [G] [F] sera donc condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que le congé délivré par M. [C] [F] à M. [G] [H] le 23 juillet 2023 est régulier,

Constate qu’à compter du 26 janvier 2026 date M. [G] [H] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local situé.1, [Adresse 11] ainsi que sur l’emplacement de parking n°138 situé à la même adresse,

Déboute M. [G] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] ainsi que de l’emplacement de parking n°138, de M. [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que M. [C] [F] pourra se faire assister d’un déménageur,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [G] [H] à compter du 26 janvier 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à la somme mensuelle de 785,73 euros,

Condamne par provision M. [G] [H] à payer à M. [C] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [G] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [G] [H] à payer à M. [C] [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge