TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08200 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4HY

Minute : 25/169

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [N] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [N] [G],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2014, la SA D’HLM EFIDIS a donné à bail à Madame [V] [F] et Monsieur [N] [G] un logement situé [Adresse 2] (logement n°1257 01 01 0201), pour un loyer mensuel de 647,01 euros, et 218,26 euros de provisions sur charges.

Selon avenant au contrat en date du 10 novembre 2015, Monsieur [N] [G] est resté seul locataire à la suite du départ de Madame [V] [F] du logement.

Selon extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés à jour au 16 janvier 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a absorbé par suite de fusion la SA D’HLM EFIDIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5397,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 2 novembre 2023 reçue le 9 novembre 2023 la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation condamner Monsieur [N] [G] au paiement de la somme de 3415,83 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 3 juillet 2024, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, ,le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 septembre 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2997,68 euros arrêtée au 5 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant mais qu’un paiement de 400 euros a été effectué le 19 décembre 2024.

Monsieur [N] [G], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique avoir rencontré des difficultés à la suite de la perte de son permis de conduire puis de son licenciement. Monsieur [N] [G] souligne avoir eu un début de dépression et être un père célibataire de bonne foi avec un enfant majeur et scolarisé, avec un revenu de 1040 euros au titre des allocations chômage. Il jutsifie de deux paiements de 997,68 euros le 7 décembre et 200 euros le 9 décembre et avoir repris les paiements de loyer depuis mai 2024. Il signale n’avoir pas de chauffage, ni eau chaude, dans le logement depuis un an, et des courants d’air à travers les fenêtres

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 20 décembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 16 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024, faisant état de deux paiements de 997,68 euros le 7 décembre 2024 et de 200 euros le 10 décembre 2024, abaissant ainsi la dette à 1800 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 février 2014, du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 décembre 2024 que la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 392,38 euros (138,51 euros, 73 euros et 180,87 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [G] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1407,62 euros, au titre des sommes dues au 16 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 24 févier 2014 pour une durée de trois mois, et tacitement reconduit, notamment le 24 mai 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 février 2014 à compter du 15 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [G], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber une partie de sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [G] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [G] à son paiement à compter de 15 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [N] [G] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 février 2014 entre la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [N] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1407,62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [G] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [G] à s’acquitter de la dette en 28 fois, en procédant à 27 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

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LE GREFFIER LE JUGE