TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00093 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KDT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01054

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Nous,Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [F] [I]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

Madame [X] [U]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ADRICIE GESTION

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

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Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] sont propriétaires, depuis le 30 août 2021, d’un appartement situé [Adresse 4] (93).

Le 1er octobre 2022, ils ont procédé à une déclaration de sinistre consécutive à un dégât des eaux.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 24 septembre 2024, les demandeurs ont mis le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en demeure d’entreprendre les mesures s’imposant pour mettre un terme aux infiltrations d’eau dégradant certaines parties communes et privatives de la copropriété, dont les leurs, et provenant des toitures terrasse du bâtiment A de celle-ci.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 12 décembre 2024, signifié à personne morale le 7 janvier 2025, ils ont assigné en référé devant le président du Tribunal judiciaire de Bobigny le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, aux fins, à titre principal, de voir le défendeur condamné à la réalisation des travaux sous astreinte et au versement d’une provision au titre de l’indemnisation du préjudice subi ainsi que, à titre subsidiaire, de voir ordonnée une mesure d’expertise judiciaire.

Appelée à l’audience du 20 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été retenue à l’audience du 11 avril 2025.

A cette date, Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] ont réitéré les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance et ainsi sollicité du président du Tribunal judiciaire qu’il :

Déclare leurs demandes bien fondées ;A titre principal :

Ordonne au défendeur de réaliser les travaux de remise en état des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Condamne le défendeur à titre provisionnel au règlement de la somme de 11.000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;A titre subsidiaire :

Désigne un expert judiciaire avec la mission, notamment, d’examiner les désordres affectant les lots appartenant aux demandeurs, en déterminer les causes et les origines, donner un avis sur les travaux de réfection nécessaires à la remise en état desdits lots ainsi que sur les éléments propres à déterminer les responsabilités encourues ;En tout état de cause :

Condamne le défendeur au règlement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir qu’ils subissent, depuis l’acquisition de leur appartement, des infiltrations récurrentes provenant des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété. Ils indiquent qu’en dépit des constats et préconisations de plusieurs entreprises mandatées en vue d’assurer la maintenance du toit en 2021 et 2023 ainsi que des résolutions soumises au vote de l’Assemblée générale des copropriétaires en 2022 et 2024 et mises en échec par l’établissement public de santé de [Localité 7], copropriétaire majoritaire, le défendeur n’a pas entrepris les mesures nécessaires à la cessation des infiltrations. Ils soutiennent en outre que la réalisation des travaux revêt un caractère urgent et qu’ils subissent un trouble anormal de voisinage constitutif d’un trouble manifestement illicite et d’un trouble de jouissance depuis 2021, leur logement étant indécent au sens de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a sollicité du président du Tribunal judiciaire qu’il :

A titre principal :

Juge n’y avoir lieu à référé sur les demandes des requérants ;Rejette la demande des requérants tendant à la réalisation de travaux sous astreinte ;Condamne les demandeurs à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et ainsi qu’à assumer les entiers dépens ;A titre subsidiaire :

Donne acte que le défendeur ne s’oppose pas à la demande d’expertise telle que formulée par les demandeurs et qu’il entend formuler les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire sollicité ;Réserve les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur conteste le caractère urgent des travaux de réfection des toitures terrasse, Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] subissant des infiltrations depuis l’année 2021, et soutient que ces derniers ne rapportent la preuve ni de la persistance des infiltrations ni d’un dommage imminent. Il déclare par ailleurs se heurter, malgré les diligences accomplies, au refus systématique de l’établissement public de santé de [Localité 7] de voter en faveur des travaux. Il indique enfin que les demandeurs ne justifient ni du caractère indécent de leur logement, ni de l’existence d’une obligation du défendeur de réparer leur préjudice, ni du montant de celui-ci.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux travaux

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Par ailleurs, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, indépendamment de toute faute et sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est de surcroît rappelé qu’en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, en particulier le rapport d’intervention de la société BTI SERVICE en date du 23 novembre 2021, le rapport d’intervention de la société HERKRUG ETANCHEITE en date du 11 janvier 2023 et le courriel de la société COBAT en date du 8 mai 2023, que la protection d’étanchéité des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété est en état de vétusté avancé, causant des infiltrations d’eau et nécessitant une intervention urgente, et ce depuis plusieurs années.

Il n’est en outre pas contesté par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ainsi qu’il résulte des termes de ses courriers adressés à l’établissement public de santé de [Localité 7] en date des 20 mai 2024 et 17 janvier 2025, que « les deux toitures terrasse du bâtiment A provoquent régulièrement des infiltrations d’eau » dans certaines parties privatives de la copropriété, dont celles de Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U], que « les travaux conservatoires n’ont pas permis de mettre fin aux désordres, lesquels perdurent depuis plusieurs années, ce qui n’est pas sans conséquence sur la structure même du bâtiment » et que " l’exécution de ces travaux [de réfection des toitures terrasse] est indispensable « pour » mettre fin aux infiltrations d’eau subies par les copropriétaires du dernier étage ".

Au surplus, s’agissant spécifiquement des désordres subis par les demandeurs, si le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conteste, dans ses conclusions et à l’audience, le caractère indécent de leur logement, il résulte des termes des deux courriers susmentionnés adressés à l’établissement public de santé de [Localité 7] qu’il considérait encore récemment que leur « logement est donc indécent à l’heure actuelle selon les critères définis par le décret du 30 janvier 2002 »,

Les demandeurs justifient par ailleurs, par la production de deux procès-verbaux de constat de Commissaires de Justice en date des 10 décembre 2024 et 7 avril 2025 ainsi que d’un courriel adressé au défendeur le 7 mars 2025, de la persistance et de l’aggravation des désordres dans leur appartement, notamment dans le bureau où a été constatée en décembre 2024 « une tâche humide au plafond, duquel de l’eau perle » et pour laquelle « un dispositif a été installé par l’occupant pour recueillir l’eau », s’ajoutant aux traces anciennes relevées dans la chambre, ainsi que dans le couloir où a été constatée l’apparition de nouvelles traces jaunes et noires s’apparentant à de l’humidité en avril 2025.

Si le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fait la démonstration des diligences qu’il a accomplies, notamment en inscrivant les travaux de réfection à l’ordre du jour de plusieurs Assemblées générales de copropriétaires et en écrivant à deux reprises au copropriétaire majoritaire qui a mis en échec l’adoption des résolutions afférentes, il n’en demeure pas moins qu’il lui incombe, en l’absence de toute faute de sa part, de faire procéder à la rénovation des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété, à charge, s’il l’estime utile, de se retourner contre l’établissement public de santé de [Localité 7] qui fait obstacle au vote des travaux.

Il résulte des éléments qui précèdent, d’une part, l’absence de contestation sérieuse de la matérialité, de l’origine et des causes des désordres subis par les demandeurs ainsi que de l’obligation incombant au défendeur et, d’autre part, l’urgence de procéder aux travaux de rénovation des toitures terrasse.

Les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile étant satisfaites, il n’est pas nécessaire de statuer sur l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il sera enjoint au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de faire procéder aux travaux de réfection des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété, selon modalités fixées au dispositif et sous astreinte.

Sur la demande de provision à titre indemnitaire

L’article 835 du Code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Par ailleurs, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

En application de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En application du premier alinéa de l’article 1242 du même code, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. Le gardien de la chose qui a été l’instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, en particulier du constat de dégât des eaux en date du 1er octobre 2024 ainsi que des procès-verbaux de constat de Commissaires de Justice en date des 10 décembre 2024 et 7 avril 2025, que la matérialité des désordres subis dans l’appartement de Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] du fait d’infiltrations est établie.

S’agissant de l’origine et des causes des désordres, il résulte notamment du rapport d’intervention de la société BTI SERVICE en date du 23 novembre 2021, du rapport d’intervention de la société HERKRUG ETANCHEITE en date du 11 janvier 2023 et du courriel de la société COBAT en date du 8 mai 2023 que ces infiltrations sont causées par l’état de vétusté de la protection d’étanchéité des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété, ce que reconnaît le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans ses courriers adressés à l’établissement public de santé Ville-Evrard en date des 20 mai 2024 et 17 janvier 2025.

Quand bien même le défendeur justifie des diligences qu’il a accomplies, notamment en inscrivant les travaux de réfection à l’ordre du jour de plusieurs Assemblées générales de copropriétaires et en écrivant à deux reprises au copropriétaire majoritaire qui a mis en échec le vote desdits travaux, sa responsabilité est engagée du seul fait que les dommages subis par les demandeurs ont pour origine les parties communes, dont il est le gardien.

Il apparaît que les désordres constatés n’ont pas empêché les demandeurs d’habiter les lieux et que ceux-ci ne produisent aucune pièce au soutien du montant de 11.000 euros qu’ils sollicitent au titre du préjudice de jouissance subi. Pour autant, si le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conteste, dans ses conclusions, le caractère indécent du logement des demandeurs, il résulte des termes des courriers adressés à l’établissement public de santé Ville-Evrard en date des 20 mai 2024 et 17 janvier 2025 qu’il considérait alors que leur « logement est donc indécent à l’heure actuelle selon les critères définis par le décret du 30 janvier 2002 », de telle sorte que le préjudice de jouissance subi peut être évalué à hauteur de la somme demandée.

Eu égard au caractère non sérieusement contestable de l’obligation du défendeur de procéder aux réparations des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété et à la responsabilité précédemment retenue, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamné à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] la somme de 11.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur la demande de mesure d’expertise judiciaire

Les demandes de provision à titre indemnitaire et de réalisation des travaux sous astreinte étant satisfaites, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande, formulée à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire.

Sur les autres demandes

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] ont nécessairement engagé des frais pour faire valoir leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamné à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera par ailleurs rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action recevable ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de remise en état des toitures terrasse du bâtiment A de la copropriété sise [Adresse 2], à savoir la réfection à neuf de l’installation d’isolation et d’étanchéité ;

DISONS que ces travaux devront débuter dans un délai de 20 jours, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, ceci pendant au maximum 40 jours ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser la somme provisionnelle de 11.000 euros à Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [X] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à supporter la charge des dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice engagés dans le cadre de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 JUIN 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT