TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02781 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOR7

Minute : 25/41

S.D.C. RESIDENCE LE CHEMIN VERT SISE [Adresse 2]

Représentant : M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

Madame [T] [L]

Représentant : M^e Etienna CARLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 77

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE LE CHEMIN VERT

SISE [Adresse 2],

représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE -ILE DE DE FRANCE, administrateur de biens, SAS

[Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [T] [L],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Etienna CARLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [T] [L] est propriétaire de biens immobiliers correspondant au lots n°20 et 116 au sein de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2] a mis en demeure Madame [T] [L] de payer la somme de 2544,19 euros au titre des arriérés de charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2] a mis en demeure Madame [T] [L] de payer la somme de 5039,60 euros au titre des arriérés de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, a fait assigner Madame [T] [L] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamnée au visa des articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, au paiement des sommes suivantes :

6970,02 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés avec intérêts courant à compter de la date de signification de l’assignation et avec capitalisation des intérêts, 2500 euros à titre de dommages et intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, exécution provisoire de la décision à intervenir.Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, a remis des conclusions qu’il a développées oralement. Il maintient ses demandes dans les termes de son assignation à l’exception du montant de sa créance qu’il actualise à la somme de 7678,27 euros et conclut au débouté des demandes de Madame [T] [L].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la violation des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 soulevée par la défenderesse, il fait valoir qu’il n’agit pas sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’aucune irrégularité ne peut lui être opposée et, qu’en tout état cause, Madame [T] [L] ne soulève aucun moyen de nullité, l’éventuelle irrégularité de la mise en demeure n’emportant aucune nullité de l’assignation.

Sur le fond, il expose que Madame [T] [L], propriétaire de lots au sein de l’immeuble ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, depuis plusieurs années ce qui avait justifié une précédente procédure en paiement des charges de copropriété. Il souligne que les frais rejetés par le jugement du 1er septembre 2022 ont été portés au crédit du compte de la défenderesse, ce qui justifie que son décompte produit aux débats débute par un solde créditeur en sa faveur d’un montant de 489,71 euros. Il précise encore que les déductions effectuées par Madame [T] [L] constituent des doublons avec celles déjà opérées par le syndicat des copropriétaires. Il ajoute que la défenderesse n’a effectué aucun règlement ente le 21 juin 2022 et le 24 janvier 2025. Il estime que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à réclamer la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros. Enfin, il s’oppose à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de délais en faisant valoir que Madame [T] [L] n’a effectué aucun règlement pendant deux ans et que les règlements précédents n’ont jamais été effectués à bonne date mais au bon vouloir de la copropriétaire qui s’est ainsi octroyée des délais de paiement.

Madame [T] [L], représentée, a régularisé des conclusions qu’elle a soutenues à l’audience. Elle demande, sous le fondement des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 112 et suivants du code de procédure civile et des articles 1343-5 et 1240 du code civil, de :

A titre principal :

déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Chemin vert [Adresse 2] à [Localité 8] (93), en toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire,

lui octroyer les plus larges délais afin de lui permettre d’apurer sa dette,En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 2000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

A titre principal, Madame [T] [L] estime que le syndicat des copropriétaires est irrecevabilité en son action sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que la mise en demeure de payer que lui a adressée le conseil du syndicat des copropriétaires le 05 septembre 2023, n’est pas conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle ne lui indique pas la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes,

A titre subsidiaire, elle estime n’être redevable d’aucune somme et soutient que le syndicat des copropriétaires a omis de comptabiliser les règlements qu’elle a effectués et de soustraire les sommes que le jugement du 1er septembre 2022 a écartées.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement et justifie de sa situation familiale et financière.

Enfin, elle soutient que la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires est abusive dans la mesure où elle n’est redevable d’aucune somme.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité soulevée :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet d’assurer un bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé à Madame [T] [L] le 05 septembre 2023, une mise en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété et a visé dans son courrier les articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de constater qu’il n’a pas fait le choix d’agir selon la procédure accélérée au fond puisque l’assignation ne vise pas l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et n’a pas été placée devant le Président du tribunal de proximité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, qui n’agit pas selon la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon la procédure du recouvrement des charges de droit commun, est recevable en sa demande en paiement des arriérés de charges de copropriété.

La fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse sera rejetée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment, les procès-verbaux des assemblées générales des 28 décembre 2020, 26 avril 2022 et 25 avril 2023, approuvant les comptes des exercices clos au 31 mars 2020, au 31 mars 2021 et approuvant également les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/04/2022 au 31/03/2023, du 01/04/2023 au 31/03/2024 et du 01/04/2024 au 31/03/2025 ainsi que l’avance de fond exceptionnelle pour l’ASL SDC Chemin vert d’un montant de 89 983,60 euros (résolution n°7 AG des copropriétaires du 25/04/2023), que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés et il ne résulte d’aucune pièce que la résolution n°7 votée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ait fait l’objet d’un recours en annulation.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs des appels de fonds adressés à Madame [T] [L] pour la période du 01 avril 2022 au 25 janvier 2024 pour un montant total de 7618,27 euros et 60 euros au titre du remplacement d’un robinet, soit une somme totale de 7678,27 euros.

Le décompte reprend les différents appels et montre l’absence de règlement de la part de Madame [T] [L] à l’exception d’un règlement de 830 euros le 25 janvier 2024.

Il ressort par ailleurs de l’examen des pièces produites que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le syndicat des copropriétaires a déduit du décompte les frais qui ont été rejetés par le jugement rendu par ce tribunal le 1er septembre 2022, et qui ont été inscrits au crédit du compte de la copropriétaire tout comme le versement de 1652,14 euros que celle-ci a effectué le 21 juin 2022.

La créance du syndicat des copropriétaires s’élève donc à la somme de 6778,05 euros (débit : 9408,40 euros – crédit : 2630,35 euros) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 25 janvier 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], la somme de 6778,05 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêté au 25 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 900,22 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais de mise en demeure en date des 02 novembre 2022 (54,38 euros) et 06 septembre 2023 (120 euros) ainsi que les frais de relance en date du 24 novembre 2022 (39,50 euros), dont il est justifié.

En revanche, il y a lieu de déduire les frais de « vacations » pour la transmission du dossier à l’avocat (343,17 euros) et pour l’assignation (343,17 euros), qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, la somme de 213,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [T] [L] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, aucun règlement n’étant intervenu entre le 1er avril 2022 et le 24 janvier 2024, ce qui occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [T] [L] :

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [T] [L] sollicite les plus larges délais de paiement. Elle justifie de sa situation financière.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient d’accorder à la défenderesse des délais afin de s’acquitter de sa dette de 6991,93 euros en 23 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Madame [T] [L] réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros pour procédure abusive.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires d’avoir agi en recouvrement des sommes dues au titre des arriérés de charges, étant rappelé que les règlements effectués par Madame [T] [L] sont très irréguliers, aucun règlement n’étant intervenu entre le 1er avril 2022 et le 24 janvier 2024.

La procédure engagée par le syndicat des copropriétaires ne peut donc être considérée comme abusive.

La demande de ce chef sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [T] [L] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [T] [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, la somme de 6778,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de l’assignation,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, la somme de 213,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

AUTORISE Madame [T] [L] à s’acquitter de sa dette de 6991,93 euros en 23 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [L] aux dépens,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Chemin Vert [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [T] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT