TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 09 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07399 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS56

N° de MINUTE : 25/1252

DEMANDEUR

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT

Établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 279 300 198

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

DEFENDEURS

Société TOUCHWOOD BEAUTEE

société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 901 669 374

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée

Société [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ

société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro [Numéro identifiant 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée

Monsieur [E] [Y] Occupant sans droit ni titre

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 16 octobre 2019, l’Office public de l’Habitat de SEINE-SAINT-DENIS a conclu un bail commercial avec la SARL BENABID COIFFURE pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2009 portant sur les locaux situés local n°9202 et le logement n°0021 situé dans le bâtiment F sis [Adresse 1] moyennant un loyer annuel principal de 4 000 euros, soit 333,33 euros par mois.

Par acte sous signature privée du 20 mai 2021, la SARL BENABID a cédé à la SARL TOUCHWOOD BEAUTEE son fonds de commerce, en ce compris ce bail commercial.

Par acte sous signature privée du 15 avril 2022, la société TOUCHWOOD BEAUTEE a donné en location gérance son fonds de commerce à la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE pour une durée de 2 ans à compter du 15 avril 2022 moyennant le paiement d’une redevance d’un montant de 1 000 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice des 18 juillet 2024, 19 juillet 2024 et 21 octobre 2024, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, a assigné la société TOUCHWOOD BEAUTEE, la société [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ et M. [E] [Y] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— juger que la sous-location du logement conclu entre la société TOUCHWOOD BEAUTEE et M. [E] [Y] est inopposable à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ;

— juger que la location-gérance fonds de commerce conclu entre la société TOUCHWOOD BEAUTEE et la société [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ est inopposable à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ;

— prononcer la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2009 ;

— ordonner l’expulsion des sociétés TOUCHWOOD BEAUTEE et [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ, ainsi que M. [E] [Y] et tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner ou dans tel lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de l’expulsé et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— condamner la société TOUCHWOOD BEAUTEE à la restitution des fruits perçus au titre de la sous-location d’un montant de 62 000 euros ;

— condamner in solidum les sociétés TOUCHWOOD BEAUTEE et [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ, ainsi que M. [E] [Y] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers qu’elle perçoit de manière illicite, soit 1 600 euros par mois plus les charges ;

— condamner in solidum les sociétés TOUCHWOOD BEAUTEE et [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ, ainsi que M. [E] [Y] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés TOUCHWOOD BEAUTEE et [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ, ainsi que M. [E] [Y] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry DOUEB, Avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société TOUCHWOOD BEAUTEE, la société [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ et M. [E] [Y] n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du 11 avril 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 09 octobre 2025 en raison du retard du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

En effet, la société TOUCHWOOD BEAUTEE a été assignée par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

La société [J] TOUCHWOOD BEAUTÉ a été assignée par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 remis à étude et n’a pas constitué avocat.

M. [E] [Y] a été assigné par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024 signifié à personne et n’a pas constitué avocat.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article L. 131-1 du code de procédure civile dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, le bail commercial conclu par acte sous signature privée du 16 octobre 2019 entre l’Office public de l’Habitat de SEINE-SAINT-DENIS et la SARL BENABID COIFFURE aux droits de laquelle vient la société TOUCHWOOD BEAUTEE stipule en page 7 que « La mise en gérance est autorisée sous réserve de l’accord préalable, exprès et par écrit du bailleur ».

Il résulte des pièces versées aux débats que par acte sous signature privée du 15 avril 2022, la société TOUCHWOOD BEAUTEE a donné en location gérance son fonds de commerce à la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE pour une durée de 2 ans à compter du 15 avril 2022 moyennant le paiement d’une redevance d’un montant de 1 000 euros par mois (pièce demandeur n°2).

L’Office public de l’Habitat de SEINE-SAINT-DENIS, bailleur des locaux, n’est pas partie à ce contrat de location gérance et il n’est annexé à ce contrat aucune autorisation préalable, exprès et écrite du bailleur.

Il résulte du procès-verbal de constat établi par le 27 mai 2024 par Maître [O] [N], Commissaire de justice, qu’à cette date, la location-gérance du local commercial est toujours en cours ainsi que l’a confirmé au commissaire de justice Mme [P] [J], gérante de la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE (pièce demandeur n°3).

Cette location gérance consentie par la société TOUCHWOOD BEAUTEE sans l’autorisation de son bailleur constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail commercial conclu le 16 octobre 2019 entre l’Office public de l’Habitat de SEINE-SAINT-DENIS.

En conséquence, le bail commercial conclu le 16 octobre 2019 entre l’Office public de l’Habitat de SEINE-SAINT-DENIS et la SARL BENABID COIFFURE aux droits de laquelle vient la société TOUCHWOOD BEAUTEE sera résilié à la date du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société TOUCHWOOD BEAUTEE et de tous occupants de son chef des locaux loués sis local n°9202 et le logement n°0021 situés dans le bâtiment F sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, le demandeur ne rapportant pas la preuve de la nécessité d’une telle astreinte pour garantir l’exécution du présent jugement et la société TOUCHWOOD BEAUTEE n’ayant pas manifesté son intention de s’opposer à l’exécution du présent jugement.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à compter du 09 octobre 2025, date du présent jugement, à la somme de 333,33 euros correspondant au loyer mensuel contractuel et sera due par la société TOUCHWOOD BEAUTEE jusqu’à la libération effective des lieux.

Il y a lieu de débouter SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande de condamnation solidaire de la société TOUCHWOOD BEAUTEE, la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE et de M. [E] [Y] au titre de l’indemnité d’occupation qui n’est due que par le preneur du bail résilié.

Sur la demande au titre des fruits de la sous-location

L’article 546 du code civil dispose que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement et que ce droit s’appelle « droit d’accession ».

L’article 547 du même code prévoit que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, il résulte de l’acte sous signature privée du 15 avril 2022 de location gérance conclu entre la société TOUCHWOOD BEAUTEE et la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE pour une durée de 2 ans à compter du 15 avril 2022 moyennant le paiement d’une redevance d’un montant de 1 000 euros par mois (pièce demandeur n°2) et du procès-verbal de constat établi par le 27 mai 2024 par Maître [O] [N], Commissaire de justice (pièce demandeur n°3), que la société TOUCHWOOD BEAUTEE a consenti à la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE la location gérance du local commercial qu’elle loue à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, sans l’accord de son bailleur.

Il est également établi que cette location gérance entraîne des fruits pour la somme de 1 000 euros par mois.

Il résulte des pièces susvisées que cette location gérance a produit des fruits de manière certaine entre le 15 avril 2022 et le 27 mai 2024, date du procès-verbal de constat par commissaire de justice, soit pendant 774 jours, à hauteur de 1 000 euros par mois soit 33,33 euros par jour, pour une somme totale de : 774 jours x 33,33 = 25 797,42 euros.

En conséquence, la société TOUCHWOOD BEAUTEE sera condamnée à verser à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 25 797,42 euros pour la période du 15 avril 2022 et le 27 mai 2024 inclus au titre des fruits produits par la location gérance non autorisée du local n°9202.

En outre, concernant la sous-location du logement à M. [E] [Y], le procès-verbal de constat du 27 mai 2024 mentionne que ce dernier a indiqué payer le loyer de 600 euros à « un pakistanais » dont il ignore le nom.

SEINE-SAINT-DENIS ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que la société TOUCHWOOD BEAUTEE a perçu ces loyers.

En conséquence, SEINE-SAINT-DENIS sera déboutée de sa demande au titre des fruits de la sous-location du logement objet du bail commercial du 16 octobre 2019 conclu la SARL BENABID COIFFURE aux droits de laquelle vient la société TOUCHWOOD BEAUTEE.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société TOUCHWOOD BEAUTEE a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Thierry DOUEB, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner la société TOUCHWOOD BEAUTEE à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 16 octobre 2019 entre l’Office public de l’Habitat de SEINE-SAINT-DENIS, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et la SARL BENABID COIFFURE aux droits de laquelle vient la TOUCHWOOD BEAUTEE ;

Ordonne l’expulsion de la société TOUCHWOOD BEAUTEE et de tous occupants de son chef des locaux loués sis local n°9202 et le logement n°0021 situés dans le bâtiment F sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande de fixation d’astreinte ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 09 octobre 2025, date du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux, par la société TOUCHWOOD BEAUTEE à la somme de 333,33 euros ;

Condamne la société TOUCHWOOD BEAUTEE à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 333,33 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 09 octobre 2025 date du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande de condamnation solidaire de la société TOUCHWOOD BEAUTEE, la société [J] TOUCHWOOD BEAUTE et de M. [E] [Y] au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la société TOUCHWOOD BEAUTEE à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 25 797,42 euros pour la période du 15 avril 2022 et le 27 mai 2024 inclus au titre des fruits produits par la location gérance non autorisée du local n°9202 situé dans le bâtiment F sis [Adresse 1] ;

Déboute SEINE-SAINT-DENIS, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande au titre des fruits de la sous-location du logement n°0021 situé dans le bâtiment F sis [Adresse 1] ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société TOUCHWOOD BEAUTEE aux dépens avec distraction au profit de Maître Thierry DOUEB, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société TOUCHWOOD BEAUTEE à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART