TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08012 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3J2

Minute : 25/00306

Monsieur [D] [P]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [L] [O] épouse [P]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [N] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [D] [P],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [O] épouse [P],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [N] [B],

demeurant Les Apparts-Côte Sud – [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 janvier 2023, Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [N] [B] un logement et un emplacement de parking situés [Adresse 9], [Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 714,13 euros, outre des provisions sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024 Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3259,67 euros en principal, au titre des loyers impayés au 22 février 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 05 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] ont fait assigner Monsieur [N] [B] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Monsieur [N] [B] au paiement de :6413,44 euros au titre de la dette locative due au terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal « à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance »,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux, 1200 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 03 septembre 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P], représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et actualisent la créance à la somme de 10738,45 euros arrêtée au 02 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] exposent que Monsieur [N] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er mars 2024 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils font valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [B], régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 03 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] justifient par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 août 2024.

En conséquence, les demandes de Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement de résiliation judiciaire sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 05 janvier 203 à compter du 02 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [N] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 02 janvier 2025 que Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 286,91 euros (162,24 euros + 124,67 euros), imputés au locataire au titre des frais de justice.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] la somme de 10451,54 euros arrêtée au 02 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6413,44 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P]la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 janvier 2023, entre Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] d’une part, et Monsieur [N] [B] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking (n°154) situés [Adresse 9], [Adresse 3] [Localité 6], sont réunies à la date du 02 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et parking n°154) situés [Adresse 9], [Adresse 3] [Localité 6], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [B] à compter du 02 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] la somme de 10451,54 euros arrêtée au 02 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6413,44 euros et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P], la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [P] et Madame [L] [O] épouse [P] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT