MINUTE N° : 26/115

JUGEMENT DU : 29 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/03416 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RENC

NAC: 36E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 16 Octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par G. SINGER

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [16],RCS [Localité 21] [N° SIREN/SIRET 10], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 355

DEFENDERESSES

S.A.R.L. [23], exerçant sous le nom commercial LOCAGESTION, RCS [Localité 30] [N° SIREN/SIRET 6], dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

S.C.P. Alexandre ARTIS – Anne GIROT, anciennement dénommée SCP Pierre [M] – Alexandre ARTIS, société civile professionnelle titulaire d’un office notarial,, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

S.A.R.L. SARL [11] immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 476

S.A.R.L. [27] immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 9], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 368

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié passé par devant Me [M], notaire associé à Toulouse, le 28 août 2015, la société civile immobilière (SCI) [16] a acquis de M. [H] [T] un appartement situé dans un ensemble immobilier au [Adresse 4], composant le lot de copropriété n°7, pour la somme de 100.000 €.

Le bien est désigné comme un appartement de type 1 bis, d’une superficie de 29,65 m² au sens de la loi Carrez, composé d’un séjour/cuisine, de toilettes et salle d’eau au rez-de-chaussée et d’une chambre en sous-sol.

La vente a été négociée par l’intermédiaire de l’agence [13] et de l’agence [19].

La société [11] a réalisé tous les diagnostics et a notamment établi un certificat de superficie duquel il ressort que la superficie totale de l’appartement est de 29,65m².

La gestion locative de l’appartement a été confiée à la société [24], exerçant son activité sous le nom commercial [22].

Le 15 mai 2017, l’appartement a été pris à bail par M. [G] [S] pour un loyer de 460 euros outre 35 euros de charges.

Le 7 octobre 2021, le [29] [Localité 30] a réalisé une visite du logement loué à Monsieur [S] et a relevé des infractions au règlement sanitaire départemental et au code de la santé publique.

Par correspondance en date du 22 octobre 2021, le préfet de la Haute-Garonne a adressé ce rapport à la SCI [15] préalablement à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité et a indiqué les prescriptions envisagées.

Par courrier du 13 décembre 2021, le préfet a notifié un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité.

Le 14 mars 2022, M. [S] a libéré l’appartement.

Le 19 mars 2022, la SCI [15] a fait réaliser les travaux.

Le 8 avril 2022, le préfet a notifié un arrêté préfectoral portant abrogation de l’arrêté du 13 décembre 2021.

Suivant exploits de commissaire de justice des 10, 11 et 12 août 2022, la SCI [16] a fait assigner la SCP [M] et [12], notaires associés, la société [11], la société [27] exerçant sous le nom commercial [20], la société [25] exerçant son activité sous le nom commercial [22] devant ce tribunal aux fins de les voir notamment condamner in solidum à lui régler des sommes en réparation de la perte de chance d’acquérir à moindre coût, au titre des travaux lui permettant de rendre l’appartement habitable et au titre de loyers non perçus.

La clôture est intervenue le 30 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 mai 2025, la SCI [16], sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil de :

— juger que la société [27] exerçant son activité sous le nom commercial [20] ont [sic] commis une faute,

— juger que la société [11] a commis une faute,

— juger que la SCP Pierre [M] et Alexandre ARTIS Notaires Associés a commis une faute,

— juger que la société [22] a commis une faute,

— condamner in solidum la société [27], exerçant son activité sous le nom commercial [20], la société [11], la SCP Pierre [M] et Alexandre ARTIS Notaires Associés et la société [22] à lui payer les sommes de :

—  50.000 € en réparation de la perte de chance d’acquérir à moindre coût,

—  2 308,73 € à parfaire, au titre des taxes acquittées injustement,

—  790 € au titre des travaux permettant de rendre l’appartement habitable,

—  1460,70 € au titre des loyers qu’elle a été contrainte d’acquitter à M. [S],

—  1.9991 [sic] € au titre des loyers et charges qu’elle n’a pas pu percevoir,

—  5.040 € en remboursement des frais d’avocats qu’elle a été contrainte d’engager pour les procédures administratives,

—  299,60 € en remboursement des frais d’huissier qu’elle a été contrainte de saisir pour faire dresser un constat d’huissier,

—  10.000€ en réparation de son préjudice moral,

—  1.138,28€ au titre des frais de déplacement calculés selon l’indemnité kilométrique,

—  4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2023, la SARL [27], sollicite du tribunal, au visa des articles 1631-1 et 1240 du code civil, de :

— constater que la SCI [16] ne démontre aucune faute de sa part,

— débouter intégralement la SCI [16] de l’intégralité de ses demandes,

— reconventionnellement, condamner la SCI [16] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la SCI [16] à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 mars 2025, la société [11], sollicite du tribunal, au visa de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :

— à titre principal,

— débouter la société [16] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— débouter toute partie défenderesse de l’ensemble de ses demandes à son encontre de la société [11],

— à titre subsidiaire, condamner les sociétés [26] à la relever et garantir de toute somme mise à sa charge,

— dans tous les cas, condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à son profit, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e SERDAN, avocat, sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 août 2025, la SCP Alexandre ARTIS- Anne GIROT sollicite du tribunal de :

— débouter la SCI [18] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

— la condamner au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP LARRAT sur son affirmation de droits.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 février 2025, la SARL [25], sollicite du tribunal, au visa de l’article 1992 du code civil de :

— débouter la SCI [15] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société [25],

— condamner la SCI [15] à lui verser une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I/ Sur les responsabilités

A titre liminaire, il convient de constater que le vendeur du bien, M. [H] [T], n’a pas été attrait dans la présente procédure et qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la société [13] qui n’est pas non plus dans la cause.

Il ressort de l’acte notarié du 28 août 2015 conclu entre M. [T] et la SCI [16] que cette dernière a acquis un appartement situé au [Adresse 3], “de type 1 bis […], comprenant au rez-de-chaussée, séjour-cuisine, salle d’eau avec WC, chambre en sous-sol avec accès par escalier intérieur”.

Il est précisé, dans l’acte, qu'“en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots entrant dans le champ d’application de cette loi est de 29,65 m².

Ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par le cabinet [11] […]”.

L’acte notarié mentionne qu’un certificat de non insalubrité et de non interdiction d’habiter a été délivré par l’autorité compétente le 28 mai 2015.

Il convient néanmoins de noter qu’une fiche dénommée “informations importantes application de L.1331-22 du code de la santé publique” fait partie des pièces transmises dans le cadre de l’acte notarié. Il ressort de ce document réalisé par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 30] qu’il est précisé que “pour apprécier la nature impropre de l’habitation le SCHS et les tribunaux administratifs se basent sur les critères définis dans le règlement sanitaire départemental. Au titre de ce règlement sont par nature impropres à l’habitation:

— les locaux dont la surface de la pièce principale est inférieure à 9m²,

— les locaux dont la hauteur de la pièce principale sous plafond est inférieure à 2,2m […]

Attention : la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez ne s’applique pas pour évaluer l’habitabilité d’un logement.

Le [28] est souvent confronté à des logements qui ne répondent pas à ces critères et qui sont mis à la location. Dans ces situations, le logement est interdit définitivement à l’habitation par arrêté préfectoral”.

A/ Sur la responsabilité de la société [11]

La SCI [16] expose que la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur peut être engagée en cas de diagnostic erroné et que la société [11] a commis des erreurs notamment en prenant en compte la surface du sous-sol pourtant inférieure à 8m².

La société [11] conteste sa responsabilité soutenant que la SCI demanderesse opère une confusion entre deux référentiels : la surface habitable d’un bien destiné à la location et la superficie d’un lot de copropriété destiné à la vente.

Il est de jurisprudence constante que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Pour l’exécution d’une mission de mesurage au titre de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le mesureur n’est pas tenu de procéder à l’analyse juridique du lot en cause et doit prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement lors de la vente (Civ. 3e, 13 juin 2019, n° 17-28.407).

Il ressort de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, l’obligation de mentionner la superficie des parties privatives vendues.

Selon l’article 4-1 du décret n°97-223 du 17 mars 1967, “la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre”. L’article 4-2 du même décret énonce que “les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1".

L’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, dans ses dispositions applicables aux faits du litige, définit la surface habitable comme “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond”.

Le même article énonce qu’il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Dans le cadre du dossier de diagnostics techniques, le certificat de superficie, réalisé par [11] le 14 mai 2015 et annexé à l’acte notarié, fait état que la superficie du bien, “concerné par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996", est égale à 29,65 m², le détail des surfaces par local étant fixé de la façon suivante :

— Séjour/cuisine RDC 13,770 m² (surface loi Carrez),

— Salle d’eau/WC RDC 2,590 m² (surface loi Carrez),

— Chambre 1er SS 13,290 m² (surface loi Carrez) et 1,070 m² (surface hors Carrez),

Il ressort du certificat de superficie que les mesures ont été effectuées en faisant référence à la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite “loi CARREZ” et il n’est pas mentionné les dispositions portant sur les surfaces habitables.

Le rapport de constatation du 14 octobre 2021, effectué par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 30], mentionne que la visite a “permis de relever des infractions au règlement sanitaire départemental et au code de la santé publique :

— la pièce de rez-de-chaussée dispose d’une superficie de 7,72m², les meubles de la cuisine compris et après déduction des dégagements et culs de sac inférieurs à 2m de large,

— la pièce du sous-sol ne répond pas aux critères d’habitabilité suivants :

— hauteur sous plafond : présence d‘une superficie de 7,8m² sous une hauteur d’environ 1,87 m mesurée sous les poutres du plancher du rez-de-chaussée,

— éclairement naturel insuffisant (nécessité de recourir à l’éclairement artificiel),

— enterrement intégral sous le niveau du sol, présence d’une ouverture de type soupirail équipée d’un vélux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble […]

En effet, il présente un caractère impropre à l’habitation, son unique pièce principale d’habitation présentant une superficie inférieure à 9m²”.

Ce rapport a conduit à un arrêté de traitement de l’insalubrité comme le confirme le courrier de la mairie de [Localité 30] du 22 octobre 2021 et l’arrêté du 13 décembre 2021.

Il ne peut être reproché à la société [11] de ne pas avoir établi une attestation de surface habitable ou un certificat d’habitabilité dès lors qu’elle était seulement tenue de déterminer la superficie des parties privatives en application des dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’il ne lui appartenait pas de procéder à l’analyse juridique du lot en cause.

Afin de contester le métrage déterminé par la société [11], la SCI [16] met en avant les mesures énoncées dans le rapport de constatation réalisé par les inspecteurs de salubrité. C’est à juste titre que la société [11] rappelle que les superficies n’ont pas été calculées selon les mêmes modalités de calcul, la société [11] faisant référence aux dispositions de la loi Carrez tandis que le rapport de constatation évoque les dispositions du code de la santé publique, ces textes ne répondant pas aux mêmes logiques d’analyse d’un bien d’habitation.

Il convient également de noter que si la SCI [16] expose que son bien correspond désormais à un appartement de type 1 d’une superficie d’environ 16m² composé d’une pièce de vie d’une superficie légèrement supérieure à 9m² avec un coin cuisine et une salle d’eau, elle ne produit aucun élément démontrant la réalité de cette superficie.

Le seul rapport de constatation ne suffit pas, en l’absence notamment d’une expertise judiciaire, à déterminer que le mesurage “Carrez” effectué par la société [11] était faux et que par conséquent cette dernière aurait commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Dès lors, la responsabilité de la société [11] ne peut être retenue.

B/ Sur la responsabilité de la société [27]

La SCI [16] expose que la responsabilité de la société [27] est engagée sur le fondement délictuel tout en rappelant l’obligation renforcée d’information et de conseil à laquelle est tenu un agent immobilier. Elle soutient que les agences immobilières auraient dû alerter le vendeur sur le caractère non habitable de la pièce en sous-sol et sur le caractère inhabitable de la pièce à vivre.

La SARL [27] conteste sa responsabilité arguant que la SCI demanderesse avait visité le lieu et qu’il n’est démontré aucune faute de sa part.

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. L’agent immobilier est ainsi tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant notamment sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité.

Il ressort de l’acte notarié conclu le 28 août 2015 entre M. [T], vendeur, et Mme [Y], en qualité de représentante de la SCI [16], que “les parties déclarent avoir négocié les présentes par l’intermédiaire de l’agence [13] sis à [Adresse 32] et l’agence [20] sise à [Adresse 31] et que le vendeur s’engage à leur verser une commission de huit mille euros TTC (8000,00 euros TTC) dont moitié chacune soit 4000,00 euros à l’agence [13] et 4000,00 euros à l’agence [20]”.

S’il est démontré que la SARL [27] est intervenue dans l’acte de vente conclu par M. [T] et la SCI [16], il ne peut qu’être constaté qu’il n’est pas produit aux débats les contrats de mandat conclus avec le vendeur et/ou l’acheteur dans l’optique de la conclusion de la vente du bien d’habitation.

Si la SCI [16] fait valoir que la SARL [27] n’a pas respecté son obligation de conseil et de mise en garde, force est de constater qu’il n’est pas démontré que la SARL [27] était liée contractuellement à la SCI [16], étant au surplus noté que seul le vendeur, M. [T], avait la charge de verser leurs commissions aux deux agences immobilières.

En conséquence, il ne peut être retenu une responsabilité de la SARL [27] sur le terrain contractuel.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort de ce texte que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

La SCI [16] ne démontre pas plus sur le terrain délictuel une faute commise par la SARL [27], étant soutenu par cette dernière et non contesté par la SCI [16], que la demanderesse avait procédé à une visite du bien en l’état, l’acte de vente mentionnant d’ailleurs que “l’acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits bien pour les avoir visités en vue du présent acte et s’être entourés de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards”.

En outre, il n’est démontré par aucun élément que la SCI [16] avait informé la SARL [27] de sa volonté d’acheter le bien litigieux afin de le mettre en location ce qui aurait alors conduit la SARL [27] à l’informer sur le caractère non habitable de la pièce en sous-sol dans le cadre d’une location.

Par ailleurs, l’agent immobilier, n’ayant pas effectué le mesurage et ne disposant d’aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies, n’a pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

En conséquence, la responsabilité de la SARL [27] ne peut pas plus être retenue sur le terrain délictuel.

C/ Sur la responsabilité des notaires

En vertu de l’article 1240 du code civil, le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Ainsi, le notaire doit porter à la connaissance des vendeurs l’obligation de mesurage conforme à la loi.

Néanmoins, il ne peut être reproché au notaire de s’être abstenu de vérifier la situation matérielle des lieux (Civ. 1, 15 février 2000, n°97-17.484), le notaire n’ayant aucune obligation de les visiter (Civ. 1, 9 juillet 2003, n°01-02.830).

Au regard des documents produits dans le cadre de vente et notamment le certificat de mesurage, le certificat de non insalubrité et de non interdiction d’habiter, et sachant par ailleurs que la SCI [16] ne justifie pas avoir précisé son intention de donner en location le bien acheté qui n’a d’ailleurs été mis en location que près deux ans après l’achat, il n’appartenait pas au notaire de vérifier personnellement in situ les conditions d’habitabilité du bien faisant l’objet de la vente. Il convient de noter par ailleurs que l’acte était accompagné d’une fiche dénommée “informations importantes application de L.1331-22 du code de la santé publique” qui rappelait la législation applicable en cas de location du bien.

Au surplus, il sera noté que l’acte notarié mentionne que “l’acquisition d’immeuble ayant un rapport direct avec l’objet social de la SCI [16] ainsi qu’il résulte de ses statuts et des déclarations de Madame [B], elle ne peut donc pas prétendre à la qualité d’acquéreur non professionnel”.

Le fait que le lot n°7 acheté soit issu de la division du lot n°6, constitué d’une chartreuse avec rez-de-chaussée, un étage et une cave en sous-sol, en trois lots différents ne permettait pas au notaire de remettre en cause les mesures retenues par le cabinet [11] ou leur non-conformité au règlement sanitaire.

Les documents versés aux débats n’étant pas de nature à faire douter le notaire de l’exactitude des surfaces mentionnées dans l’acte de vente d’un bien immobilier, les mesures ayant été faites par un professionnel, spécialiste du métré, le notaire n’a commis aucun manquement à son obligation d’information.

En conséquence, sa responsabilité ne sera pas retenue.

D/ Sur la responsabilité de l’agence [22]

La SCI [16] soutient que la responsabilité de l’agent immobilier est engagée car il a a manqué à son obligation d’information et de conseil en proposant à la location un bien inhabitable.

La société [24], exerçant sous l’enseigne [22], expose ne pas être intervenue lors de l’achat de l’appartement. Elle soutient qu’elle n’avait pas de raison de douter de la décence du logement ayant été en possession de tous les diagnostics techniques ne mentionnant aucune réserve.

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. L’agent immobilier est ainsi tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant notamment sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité.

L’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

C’est à juste titre que la société [24] expose que sa responsabilité ne peut être engagée concernant l’achat du bien immobilier litigieux n’étant intervenue que dans le cadre d’un mandat de gestion locative à partir du 29 juillet 2016.

Le mandat de gérance conclu entre la SCI [16] et le mandataire, [22], le 29 juillet 2016, porte sur un T1 bis avec séjour cuisine et salle de bain, chambre en souplex d’une superficie habitable de 29,65m².

Il apparaît également que l’appartement litigieux a été loué le 15 mai 2017 à M. [S] et que le contrat de bail a été conclu par l’intermédiaire de l’agence [22]. Le contrat de bail conclu fait mention de la location d’un appartement T2 d’une surface habitable de 29m².

Il ressort de ces éléments que l’agence [22] a mentionné comme superficie habitable concernant l’appartement loué, la mesure opérée par la société [11] alors même que le mesurage avait été fait selon les dispositions de la loi Carrez.

Il n’est produit aucun élément démontrant qu’elle a procédé aux vérifications découlant de son mandat avant la mise en location du bien détenu par la SCI [16] notamment concernant l’habitabilité du logement loué. Il apparaît que l’agence [22] n’a pas recherché si les critères définis dans le règlement sanitaire départemental étaient respectés alors même qu’en sa qualité de professionnel de la location immobilière, elle ne pouvait ignorer lesdites dispositions.

En conséquence, la société [24] a manqué à ses obligations et sa responsabilité peut être engagée.

II/ Sur les préjudices

La SCI [16] expose avoir subi différents préjudices : une perte de chance d’avoir acquis le bien à moindre coût, des taxes foncières acquittées injustement, des travaux permettant de rendre l’appartement habitable, le remboursement des loyers qu’elle a été contrainte d’acquitter à M. [S], son locataire, les loyers qu’elle n’a pas perçus entre le 13 décembre 2021 et le 8 avril 2022, les frais engagés dans le cadre de la procédure administrative, les frais de constat d’huissier, un préjudice moral et des frais de déplacement.

Seule la responsabilité de la société [24] a été retenue dans le cadre de la présente affaire et il convient de rappeler qu’elle n’est intervenue qu’au stade de la location de l’appartement et n’était pas présente lors de l’achat dudit appartement.

C’est à juste titre qu’elle indique qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre au stade de l’achat et qu’aucun lien de causalité n’est démontré concernant les préjudices liés à la perte de chance d’avoir acquis le bien à moindre coût, aux taxes foncières acquittées injustement et aux travaux permettant de rendre l’appartement habitable qui sont directement en lien avec l’achat du bien.

Il en va de même concernant les frais des procédures administratives directement en lien avec l’inhabilité du logement et la volonté de la SCI [16] de contester l’arrêté de la préfecture.

Concernant le remboursement des loyers acquittés à M. [S], la SCI [16] produit un document intitulé “attestation de paiement” et daté du 14 mars 2022 où il est indiqué, “je, soussigné, [S] [G], certifie par la présente que Madame [Y] [J] […] a effectué un paiement d’un montant de 1.460,70 euros […] pour le paiement de trois mois de loyer, sans les charges, du bail de M. [S] signé auprès de la SCI [Adresse 17] le 2 février 2022, dans le cadre de la procédure d’insalubrité du 13 décembre 2021 de la préfecture de la Haute-Garonne”. Il est donc démontré que la SCI [16] a versé à M. [S] des loyers au titre de son relogement en lien avec la procédure d’insalubrité concernant l’appartement du [Adresse 3].

La société [24] ne conteste pas le quantum de ce préjudice mais expose qu’il trouve également sa source dans la vente et l’inhabilité du logement.

Il doit toutefois être relevé que les sommes versées en faveur de M. [S] résultent de l’inexécution du bail conclu par ce dernier avec l’agence [22] qui s’occupait de la gestion de l’appartement détenu par la SCI [16]. Le préjudice est donc directement lié au manquement de la société [24] dans l’exécution de son mandat de gestion.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SCI [16] la somme de 1.460,70 euros.

En revanche, les loyers non perçus durant la période d’insalubrité ne sont pas la conséquence de manquements commis par la société [24] dans l’exécution de ses obligations mais sont liés directement à l’inhabilité du logement dont l’origine remonte à l’achat de l’appartement en 2015.

La SCI [16] expose avoir subi un préjudice moral en raison des nombreuses difficultés causées par la situation. Il doit toutefois être constaté qu’elle ne produit aucun élément au soutien de sa demande démontrant tant le principe que l’étendue du préjudice. La demande à ce titre sera rejetée.

Concernant la demande au titre des frais de déplacement, la SCI [16] fait valoir qu’elle a effectué trois déplacements pour un total de 1.722 km mais ne produit afin de caractériser ce préjudice financier que sa carte grise. Le préjudice n’est ainsi démontré ni dans son principe ni dans son étendue. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais d’huissier, il convient de rappeler que ces sommes, participant au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sont incluses dans les frais irrépétibles.

III/ Sur la demande de la SARL [27] en dommages et intérêts pour procédure abusive

La SARL [27] formule une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient toutefois de constater qu’elle ne développe aucun moyen ni argument au soutien de cette prétention dans ses écritures.

L’exercice d’une action en justice, quand bien même elle ferait l’objet d’un débouté, ne démontre pas le caractère abusif de ladite action.

En conséquence, la demande de la SARL [27] sera rejetée.

IV/ Sur les autres demandes

Partie perdante du procès, la SARL [25] sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL [25] à payer à la SCI [16] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’huissier.

L’équité commande de ne pas faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI [16] de ses demandes formées à l’encontre de la SARL [27], de la société [11] et de la SCP Alexandre ARTIS- Anne GIROT,

CONDAMNE la SARL [25], exerçant son activité sous le nom commercial [22], à payer à la SCI [16] la somme de 1.460,70 euros ;

DÉBOUTE la SCI [16] de ses demandes au titre de la perte de chance d’acquérir le bien à moindre coût, au titre des taxes acquittées injustement, au titre des travaux permettant de rendre l’appartement habitable, au titre des loyers qu’elle n’a pas pu percevoir, en remboursement des frais d’avocats qu’elle a été contrainte d’engager pour les procédures administratives, en réparation de son préjudice moral et au titre des frais de déplacement,

DÉBOUTE la SARL [27] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL [25], exerçant son activité sous le nom commercial [22], aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL [25], exerçant son activité sous le nom commercial [22], à payer à la SCI [16] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’huissier.

REJETTE les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 janvier 2026, et signé par la présidente et la greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT