TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10737 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HUV

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [D] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

LDGR

Copie délivrée à :

Mme [F]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 mars 2023, Mme [O] [K] a donné à bail à Mme [D] [F] un logement situé [Adresse 4], [Adresse 7]? [Adresse 13] [Localité 11] ([Localité 9], pour un loyer hors charges de 1 000,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 91,00 €.

Par acte du 27 février 2023, Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Mme [D] [F].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à Mme [D] [F], par exploit de commissaire de justice du 26 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 111,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, Action Logement Services a fait assigner Mme [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner Mme [D] [F] à payer :

? la somme de 3 244,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 14 octobre 2024, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [D] [F], assignée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [D] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 27 février 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [T] [F] au titre du contrat de bail conclu le 03 mars 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Par quittance subrogative en date du 10 septembre 2024, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 4 404 euros de la part d’Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes des cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 mars 2023 que Mme [D] [F] doit payer un loyer d’un montant de 1 000,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 91,00 €.

La caution produit un décompte démontrant que Mme [D] [F] restait devoir la somme de 3 244,00 € euros à la date du 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] [F] au paiement d’une somme de 3 244,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 951 € à compter du 26 mai 2023 et sur le surplus à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 mars 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 mai 2023 pour la somme en principal de 2 111,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2023.

L’expulsion de Mme [D] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [D] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 27 juillet 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 3 mars 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 27 juillet 2023 au 30 septembre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à Mme [D] [F] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 mai 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2023 entre Mme [O] [K] et Mme [D] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 juillet 2023 ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à verser à Action Logement Services la somme de 3 244,00 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 951 € à compter du 26 mai 2023 et sur le surplus à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [D] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à Action Logement Services une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION