TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04105

N° Portalis 352J-W-B7I-C4PDC

N° MINUTE : 5

Assignation du :

25 Mars 2024

Jugement sur requête en omission de statuer

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 13 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [Z] [I]

[Adresse 17]

[Localité 32]

Madame [J] [I]

[Adresse 13]

[Localité 30]

Monsieur [A] [I]

[Adresse 23]

[Localité 28]

Monsieur [C] [S]

[Adresse 10]

[Localité 18]

Madame [D] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [T] [R]

[Adresse 16]

[Localité 31]

Monsieur [E] [R]

[Adresse 19]

[Localité 31]

Monsieur [V] [R]

[Adresse 14]

[Localité 31]

Monsieur [U] [I]

[Adresse 5]

[Localité 20]

Monsieur [X] [I]

[Adresse 27]

[Localité 7]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 25]

[Localité 21]

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 15]

[Localité 22]

Monsieur [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [H] [N]

[Adresse 34]

[Localité 26]

Madame [M] [K]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Madame [W] [I]

[Adresse 11]

[Localité 24]

Madame [L] [I]

[Adresse 33]

[Localité 8]

tous et toutes représentés par Maître Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1220

DEFENDERESSE

S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE

[Adresse 3]

[Localité 29]

représentée par Maître Shounit TROGMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1295

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mars 2012, l’indivision [I], a donné à bail commercial à la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE, un local, sis [Adresse 3] à [Localité 29] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2022 moyennant un loyer principal annuel de 8.400 euros, pour l’exercice de l’activité suivante : « L’EXPLOITATION DE SITES WEB QUI UTILISENT DES MOTEURS DE RECHERCHE POUR PRODUIRE ET MAINTENIR D’IMPORTANTES BASES DE DONNEES CONTENANT DES ADRESSES ET DU CONTENU SUR INTERNET, DANS UN FORMAT AISEMENT CONSULTABLE. L’EXPLOITATION D’AUTRES SITES WEB AYANT UNE FONCTION DE PORTAILS, TELS QUE LES SITES DE MEDIA DONT LE CONTENU EST PERIODIQUEMENT MIS A JOUR. LES ACTIVITES DE DEVELOPPEMENT, ADAPTATION, TEST ET PRISE EN CHARGE DE LOGICIELS. ELLE COMPREND EGALEMENT LA CONCEPTION0.. (sic) DE PROGRAMME SUR LA BASE DES INSTRUCTIONS DES UTILISATEURS. »

Par acte d’huissier en date du 14 septembre 2022, la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE a fait signifier aux bailleurs une demande de renouvellement du contrat de bail commercial sans préciser la date d’effet du nouveau bail.

Les bailleurs n’ont pas répondu à la demande de renouvellement dans le délai de 3 mois.

Les bailleurs ont notifié à leur locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 09 février 2024 réceptionnée le 12 février 2024 un mémoire préalable dans lequel ils demandent à voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 30.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, Madame [Z] [I], Madame [J] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [C] [S], Madame [D] [G], Monsieur [T] [R], Monsieur [E] [R], Monsieur [V] [R], Monsieur [U] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [B] [I], Monsieur [Y] [I], Monsieur [F] [I], Madame [H] [N], Madame [M] [K], Madame [W] [I] et Madame [L] [I] ont fait assigner la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE devant le juge des loyers commerciaux demandant :

— à titre principal : de voir fixer le loyer au 1er octobre 2022 par application de l’article R.145-11 du code de commerce à la somme annuelle en principal de 30.000 euros hors taxes et hors charges, et de condamner la locataire au paiement avec intérêt de droits sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus,

— à titre subsidiaire dans l’hypothèse où le tribunal ne s’estimerait pas suffisamment informé pour fixer le montant du loyer de désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement des locaux loués telle qu’énoncée par les dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce et de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— réserver les dépens et toute somme qui serait due sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 puis mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par jugement en date du 28 mai 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [Z] [I], Madame [J] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [C] [S], Madame [D] [G], Monsieur [T] [R], Monsieur [E] [R], Monsieur [V] [R], Monsieur [U] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [B] [I], Monsieur [Y] [I], Monsieur [F] [I], Madame [H] [N], Madame [M] [K], Madame [W] [I] et Madame [L] [I] à la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 29], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire,

— désigné , pour y procéder, Monsieur [O] [P], expert judiciaire, avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

* se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 29], et procéder à leur description ;

* rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

* donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

* déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce ;

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

*dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— enjoint les parties à rencontrer un médiateur,

— fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Par requête en date du 16 juin 2025, Madame [Z] [I], Madame [J] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [C] [S], Madame [D] [G], Monsieur [T] [R], Monsieur [E] [R], Monsieur [V] [R], Monsieur [U] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [B] [I], Monsieur [Y] [I], Monsieur [F] [I], Madame [H] [N], Madame [M] [K], Madame [W] [I] et Madame [L] [I] sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article 463 du code de procédure civile de :

“ – COMPLETER sa décision en date du 28 mai 2025 rendue dans la procédure opposant les Consorts [I] à la société MAJEWAN INTERACTIVE ;

Pour ce faire,

— STATUER sur l’application ou non de l’article R.145-11 du Code de commerce eu égard à la destination contractuelle des locaux donnés à bail à la société MAJEWAN INTERACTIVE ;

— DIRE sur ce point si la mission confiée à l’Expert consiste à donner son avis sur la valeur locative de renouvellement des locaux loués telle qu’énoncée par les dispositions de l’articleR. 145-11 du Code de commerce comme sollicité ou justifier l’inapplication de ce texte ;

— RETABLIR, si besoin est, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens ;

— COMPLETER ET MODIFIER, le cas échéant, le dispositif de ladite décision, et ordonner qu’il sera fait mention de cet ajout en marge de la minute de la décision en cause et des expéditions qui en seront délivrées ;

— DIRE que la décision complémentaire à intervenir devra être notifiée au même titre que la précédente décision ;

Et, préalablement,

— FIXER les lieu, jour et heure où les parties seront appelées pour être entendues sur la présente demande en réparation de l’omission de statuer le cas échéant

— DIRE que les frais et dépens seront à la charge du Trésor public.”

Par conclusions remises au greffe le 14 octobre 2025, la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R.145-33 et R.145-34 du code de commerce et 463 du code de procédure civile, de :

“ In limine litis

— DECLARER irrecevable la demande de modification du dispositif du jugement du 28 mai 2025 des Consorts [I] car relevant des compétences de la Cour d’Appel ; et inviter ces derniers à mieux se pourvoir ;

Sur le fond

— DEBOUTER les Consorts [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONFIRMER la mission de l’expert en ce qu’il est chargé de :

Déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions de l’article L145-34 du Code de commerce,

— CONDAMNER solidairement les Consorts [I] au versement d’une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [I] aux entiers dépens.”

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2025 puis mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des mémoires remis au greffe par la locataire

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Selon les dispositions de l’article R.145-25 du même code, les mémoires contiennent :

1°) une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ;

2°) l’indication des autres prétentions ;

3°) les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Enfin, d’après les dispositions de l’article R. 145-26 dudit code, les mémoires sont signés par les avocats des parties.

Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la procédure sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux, en ce qu’elle est édictée dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice, et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties, est d’ordre public et s’impose aux justiciables qui ne peuvent y déroger (Civ. 3, 10 juin 1971 : pourvoi n°70-12678 ; Civ. 3, 4 février 2009 : pourvoi n°08-10723 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-10032), si bien que les mémoires doivent être adressés directement à l’autre partie et non pas communiqués selon les règles des notifications entre avocats (Civ. 3, 16 octobre 2013 : pourvoi n°12-19352), à défaut de quoi ils sont irrecevables (Civ. 3, 13 décembre 2006 : pourvoi n°05- 20281).

En l’espèce, la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE a notifié au greffe par RPVA le 14 octobre 2025 des conclusions et non un mémoire en violation des dispositions susvisées.

L’irrecevabilité des conclusions notifiées par la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE a été mise dans les débats lors de l’audience. A cet effet, au cours de l’audience, à 9h51, la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE a notifié au greffe un mémoire par RPVA.

En tout état de cause, le mémoire remis au greffe par le conseil de la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVEen cours d’audience n’est pas signé et n’a pas été notifié aux bailleurs par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception, si bien que ces irrégularités entraînent l’irrecevabilité de ces écritures, de sorte que la présente juridiction n’est pas valablement saisie des prétentions et moyens développés par la défenderesse.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions et le mémoire remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE les 14 et 15 octobre 2025.

Sur la recevabilité de la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE a adressé une note en délibéré après la clôture des débats sans y avoir été autorisée par le juge des loyers commerciaux.

En conséquence, il convient de déclarer la note en délibéré irrecevable et de l’écarter des débats.

Sur l’omission de statuer

L’article 463 du code de procédure civile dispose que “ La juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.”

L’article R.145-28 du code de commerce dispose que “ Il est procédé pour le surplus comme il est dit, en matière de procédure à jour fixe, aux articles 840 à 844 du code de procédure civile. L’assignation n’a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.”

En application de l’article 463 précité, seul est affecté d’une omission de statuer le jugement qui omet de statuer sur une demande en justice. La cour d’appel qui constate que la requête en omission tend à ce qu’il soit statué sur certains points des conclusions et vise non des prétentions mais des moyens, juge à bon droit qu’elle est irrecevable. (Cass, 2e Civ., 4 novembre 2021, n°20-12.354).

En l’espèce, il y a lieu de relever que si l’assignation ne dispose dans ses motifs d’aucune référence à l’article R.145-11 du code de commerce ni aucune motivation sur les demandes fondées sur cet article, force est de constater que son dispositif y fait référence et que dans le mémoire préalable notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 09 février 2024 réceptionnée le 12 février 2024 la demande de déplafonnement y est motivée sur le fondement de l’article R.145-11 du code de commerce eu égard à la destination du bail. Cette demande de déplafonnement étant développée dans le mémoire préalable et ayant été portée à la connaissance de la locataire, les bailleurs n’étaient pas tenus de la reprendre dans leur assignation en vertu de l’article R.145-58 du code de commerce. Au demeurant, le dispositif de l’assignation mentionne que les bailleurs sollicitent à titre principal une fixation du loyer du bail renouvelé “ par application de l’article R. 145-11 du Code de commerce” et à titre subsidiaire la désignation d’un expert “avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement telle qu’énoncée par les dispositions de l’article R. 145-11 du Code de commerce ”.

Dès lors, à la lecture du jugement, force est de constater que le juge des loyers commerciaux a omis de statuer sur la demande des bailleurs relative à l’application ou non en l’espèce de l’article R. 145-11 du code de commerce eu égard à la destination contractuelles des locaux loués et que le jugement du 28 mai 2025 est par conséquent affecté d’une omission de statuer.

Afin de remédier à l’omission de statuer, il est donc nécessaire de modifier le paragraphe figurant dans les motifs du jugement intitulé “ Sur la fixation du loyer du montant du loyer renouvelé ”afin de prendre en compte la demande des bailleurs sur le fondement de l’article R.145-11 du code de commerce.

Dès lors, le paragraphe figurant dans les motifs du jugement intitulé “ Sur la fixation du loyer du montant du loyer renouvelé ”, qui ne statue pas sur la demande des bailleurs susvisée, sera modifié comme suit pages 5 et 6.

Les paragraphes :

“Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R.145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater qu’en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer sur le montant du loyer renouvelé.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [I] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.”

Seront remplacés par les paragraphes suivants :

“Les bailleurs sollicitent que le prix du loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative en ce qu’il s’agit de locaux à usage exclusif de bureaux. Ils soutiennent que la clause de destination est dépourvue d’ambiguïté en ce que les activités mentionnées concernent exclusivement des activités de conseil et de conception, soit des prestations strictement intellectuelles. Ils précisent que les locaux ne disposent pas d’espace affecté à la clientèle ou vente de marchandises et de services et sont situés au 3ème étage de l’immeuble et ne contiennent aucune vitrine en façade.

En vertu de l’article R. 145-11 dudit code, selon lequel “Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”, le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L. 145-34 précité n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

Il est admis que la notion de bureau au sens de l’article R. 145-11 du code de commerce recouvre non seulement les activités intellectuelles et administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de clientèle, le seul critère pour définir l’usage de bureaux étant la nature intellectuelle de l’activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises (dépôt et livraison) ou une intervention manuelle.

Il est constant que pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à leur destination telle qu’elle résulte de la convention des parties et non de l’usage qui en est fait.

Ce n’est qu’en cas de silence, d’ambiguïté ou d’imprécision du bail, que la destination est déterminée par la commune intention des parties.

En l’espèce, la destination stipulée au bail est la suivante : « L’EXPLOITATION DE SITES WEB QUI UTILISENT DES MOTEURS DE RECHERCHE POUR PRODUIRE ET MAINTENIR D’IMPORTANTES BASES DE DONNEES CONTENANT DES ADRESSES ET DU CONTENU SUR INTERNET, DANS UN FORMAT AISEMENT CONSULTABLE. L’EXPLOITATION D’AUTRES SITES WEB AYANT UNE FONCTION DE PORTAILS, TELS QUE LES SITES DE MEDIA DONT LE CONTENU EST PERIODIQUEMENT MIS A JOUR. LES ACTIVITES DE DEVELOPPEMENT, ADAPTATION, TEST ET PRISE EN CHARGE DE LOGICIELS. ELLE COMPREND EGALEMENT LA CONCEPTION0.. (sic) DE PROGRAMME SUR LA BASE DES INSTRUCTIONS DES UTILISATEURS. »

L’activité décrite par la clause de destination est suffisamment explicite pour qu’il ne soit pas besoin de rechercher la commune intention des parties. Elle s’apparente à une prestation intellectuelle, par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.

Il convient dès lors de constater que le bail limite la destination des locaux à une activité purement intellectuelle impliquant de retenir un usage exclusif de bureaux et d’appliquer, en conséquence, l’article R. 145-11 du code de commerce.

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, en l’état des moyens exposés par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [I] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.”

Par ailleurs, la mission de l’expert prévue au dispositif sera modifiée comme suit afin de remédier à l’omission de statuer :

Le paragraphe suivant page 8 du dispositif :

“- convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 29], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

— donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;”

sera remplacé par le paragraphe suivant :

“- convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 29], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions;”

Les dépens seront laissés à la charge de l’État.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables les conclusions et le mémoire remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE les 14 et 15 octobre 2025,

DECLARE irrecevable la note en délibéré de la S.A.R.L MAJEWAN INTERACTIVE,

COMPLETE le jugement RG N° 24/4105 rendu le 28 mai 2025 comme suit :

DIT que le paragraphe figurant dans les motifs du jugement intitulé “ Sur la fixation du loyer du montant du loyer renouvelé ” sera modifié comme suit pages 5 et 6 :

Les paragraphes suivants :

“Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R.145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater qu’en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer sur le montant du loyer renouvelé.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [I] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.”

Seront remplacés par les paragraphes suivants :

“Les bailleurs sollicitent que le prix du loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative en ce qu’il s’agit de locaux à usage exclusif de bureaux. Ils soutiennent que la clause de destination est dépourvue d’ambiguïté en ce que les activités mentionnées concernent exclusivement des activités de conseil et de conception, soit des prestations strictement intellectuelles. Ils précisent que les locaux ne disposent pas d’espace affecté à la clientèle ou vente de marchandises et de services et sont situés au 3ème étage de l’immeuble et ne contiennent aucune vitrine en façade.

En vertu de l’article R. 145-11 dudit code, selon lequel “Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”, le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L. 145-34 précité n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

Il est admis que la notion de bureau au sens de l’article R. 145-11 du code de commerce recouvre non seulement les activités intellectuelles et administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de clientèle, le seul critère pour définir l’usage de bureaux étant la nature intellectuelle de l’activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises (dépôt et livraison) ou une intervention manuelle.

Il est constant que pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à leur destination telle qu’elle résulte de la convention des parties et non de l’usage qui en est fait.

Ce n’est qu’en cas de silence, d’ambiguïté ou d’imprécision du bail, que la destination est déterminée par la commune intention des parties.

La destination stipulée au bail est la suivante : « L’EXPLOITATION DE SITES WEB QUI UTILISENT DES MOTEURS DE RECHERCHE POUR PRODUIRE ET MAINTENIR D’IMPORTANTES BASES DE DONNEES CONTENANT DES ADRESSES ET DU CONTENU SUR INTERNET, DANS UN FORMAT AISEMENT CONSULTABLE. L’EXPLOITATION D’AUTRES SITES WEB AYANT UNE FONCTION DE PORTAILS, TELS QUE LES SITES DE MEDIA DONT LE CONTENU EST PERIODIQUEMENT MIS A JOUR. LES ACTIVITES DE DEVELOPPEMENT, ADAPTATION, TEST ET PRISE EN CHARGE DE LOGICIELS. ELLE COMPREND EGALEMENT LA CONCEPTION0.. (sic) DE PROGRAMME SUR LA BASE DES INSTRUCTIONS DES UTILISATEURS. »

L’activité décrite par la clause de destination est suffisamment explicite pour qu’il ne soit pas besoin de rechercher la commune intention des parties. Elle s’apparente à une prestation intellectuelle, par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.

Il convient dès lors de constater que le bail limite la destination des locaux à une activité purement intellectuelle impliquant de retenir un usage exclusif de bureaux et d’appliquer, en conséquence, l’article R. 145-11 du code de commerce.

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, en l’état des moyens exposés par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [I] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.”

DIT que le paragraphe suivant page 8 du dispositif :

“- convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 29], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

— donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;”

sera remplacé par le paragraphe suivant :

“- convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 29], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions;”

DIT que ces compléments seront mentionnés sur la minute et les expéditions de la décision susmentionnée et qu’il sera notifié dans les mêmes conditions que la décision rectifiée ;

LAISSE les dépens à la charge de l’État.

Fait et jugé à PARIS, le 13 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA