TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e MEYNADIER Fanny

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/05927 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BZV

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [X] [T]

née le 16 Juin 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N] [T]

né le 05 Mai 1954 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur Monsieur [D] [E], né le 06 mars 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [B] [M]

Es qualité de caution solidaire de Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 7 juin 2016 ayant pris effet le 21 juin 2016, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] ont consenti à Monsieur [E] [D], un bail d’habitation portant sur un appartement avec terrasse, garage à vélo et parking n°36, accessoire au logement, situé [Adresse 4], étage 2, logement n°B27, [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 642 euros, outre 120 euros de provision sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ; Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [E] [D] le 2 juillet 2025, pour un montant en principal de 5106,72 euros ;

Ce commandement de payer a été dénoncée à la caution, Madame [M] [B], avec sommation de payer, par acte signifié le 16 juillet 2025.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 4 juillet 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025 pour Monsieur [E] [D] et le 14 octobre 2025 pour Madame [M] [B], dénoncé le 15 octobre 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] ont fait assigner en référé Monsieur [E] [D], locataire, et Madame [M] [B], caution, devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance:

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [E] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autorisation les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix, aux risques et périls de Monsieur [E] [D] ;

— leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7249,94 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 11 septembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231 du code civil,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 11506,94 euros au 8 décembre 2025 ;

Monsieur [E] [D], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas représenté.

Madame [M] [B] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] ont été autorisés à produire un titre de propriété en cours de délibéré ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 octobre 2025 a été dénoncée le 15 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 décembre 2025.

Par ailleurs, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] justifient en cours de délibéré, par l’attestation délivrée le 27 juin 2014 par Maître [Q] [S] Notaire à [Localité 3], être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé électroniquement le 7 juin 2016 ayant pris effet le 21 juin 2016 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié aux requis le 2 juillet 2025, pour un montant en principal de 5106,72 euros ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 septembre 2025 et la résiliation du bail sera constatée à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [E] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [E] [D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 911,30 euros au total et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 11506,94 euros au 8 décembre 2025. Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [E] [D] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation ;

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [D] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 175 euros (35€x5) correspondant à des frais bancaires ; En outre, il y a lieu de déduire de la provision sollicitée des virements effectués par Monsieur [E] [D] pour un total de 2500 euros qui ont été omis sur le décompte actualisé;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8831,94 euros au 5 décembre 2025, Monsieur [E] [D] sera condamné à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] la somme de 8831,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7249,94 à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce, ni la partie requérante qui maintient ses demandes, ni Monsieur [E] [D] qui n’a pas comparu ne sollicite de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience ni même celui du loyer résiduel, de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit, Monsieur [E] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que Madame [M] [B] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [E] [D] , qu’il porte sur toutes les sommes dues par celui-ci au titre de l’exécution de toutes les conditions du bail ; Madame Madame [M] [B] a signé électroniquement le contrat de bail contenant son engagement de caution le 6 juin 2016 ; aucun acte séparé n’est produit aux débats ;

Il est rappelé que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce était le suivant : «  La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Forc est de constater que l’engagement de caution Madame [M] [B] contenu au bail ne respecte pas les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce soit avant la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018 ;

Il s’ensuit que les demandes à l’encontre de Madame [M] [B] se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante, qui prétend que la défaillance de la requise lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] sollicitent la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts laquelle n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 2 juillet 2025 et de l’assignation du 7 octobre 2025;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,

DECLARONS Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 2 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation signé électroniquement le 7 juin 2016 ayant pris effet le 21 juin 2016 liant Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] d’une part et Monsieur [E] [D] d’autre part, au 2 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [D] de libérer les lieux appartement avec terrasse, garage à vélo et parking n°36, accessoire au logement, situé [Adresse 6], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [E] [D] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 911,30 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] la somme de 8831,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7249,94 à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 911,30 euros à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’ y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement à l’encontre de la caution Madame [M] [B] ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié le 2 juillet 2025 et de l’assignation du 7 octobre 2025;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [X] [T] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE