Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/04255 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSK7

Minute n°

copiesle 09 septembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 09 septembre

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [F] [N]

— Mme [J] [W] épouse [N]

pièces retournées

le 09 septembre 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 9]

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°588 502 997

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [N]

né le 01 Janvier 1970 à [Localité 8] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

Madame [J] [W] épouse [N]

née le 25 Novembre 1977 à [Localité 7] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 19 Août 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 19 juin 2024, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 822,73 euros et d’une provision pour charges de 243,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4289,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] le 9 janvier 2025.

Par assignations du 10 avril 2025, la SAEM LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribUNAL de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5386,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  776,04 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] sollicite la capitalisation des intérêts. La résiliation judiciaire du contrat est sollicitée à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 19 août 2025, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Malgré la reprise du paiement des loyers, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [N] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 9] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à domicile, le 10 avril 2025.

M. [F] [N] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Mme [J] [W] épouse [N] a été assignée suivant exploit délivré le 10 avril 2025 à sa personne. Elle était également absente à l’audience.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 289,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

À l’audience, la société bailleresse n’a pas saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande en suspension des effets de la clause résolutoire. Les locataires n’étant pas présents, aucune suspension n’est possible.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2025, M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] lui devaient la somme de 1052,52 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En l’absence d’éléments probants sur la situation financière des locataires et malgré la reprise du paiement des loyers courants ainsi que du remboursement partiel de la dette, il n’y a lieu à prononcer d’office des délais de paiement sur le fondement de droit commun.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 096,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Surtout, il sera relevé que les époux [N] ont payé la majeure partie de leur dette. Aucune faite ne leur est imputable.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass. 3Ème civ. 20 mars 2025 n° 23-16.765).

En l’espèce, la société bailleresse sollicite en Justice la capitalisation des intérêts. Il y a lieu de l’ordonner.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision malgré la reprise des paiements, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2024 entre la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9], d’une part, et M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 24 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 096,51 euros (mille quatre-vingt-seize euros et cinquante et un centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] la somme de 1 052,52 euros (mille cinquante-deux euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

DÉBOUTE la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 janvier 2025 et celui des assignations du 10 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge