TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/00970 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGJD

Minute : 25/00080

S.C.I. SOUSA IMMOBILIARE

Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0441

C/

Monsieur [E] [N]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 172

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. SOUSA IMMOBILIARE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Aliénor MAGNERON, du cabinet de Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007530 du 03/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er octobre 2021, la SCI SOUSA IMMOBILIARE a consenti à M. [E] [N] la location d’un local d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer de 690€ et d’une provision pour charges de 20€ et d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 28 décembre 2023, le bailleur a délivré au locataire un commandement de payer la somme de 2918,47 € au titre des loyers impayés à cette date.

Par exploit délivré le 5 avril 2024, dénoncé à la préfecture le même jour, la SCI SOUSA IMMOBILIARE a fait citer M. [E] [N] devant le juge contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référé aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail, d’ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, outre le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués dans les conditions édictées par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner le défendeur au paiement par provision de la somme de 4386,73€, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 734,13 euros, charges et taxes comprises, à compter du 9 février 2024 et ce jusqu’à libération des lieux, indemnité, si l’occupation devait se prolonger au-delà d’un an, à indexer à la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE,

— juger subsidiairement dans le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, le défendeur sera déchu du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé ;

— de le condamner à lui verser la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 21 juin 2024 a été renvoyée à l’audience du 20 décembre 2024.

A cette audience, la requérante, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 11 040,42 € et a ajouté une demande subsidiaire de voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du défendeur sur le fondement de l’article 1224 du code civil. Elle a estimé le commandement de payer en date du 28 décembre 2023 parfaitement valable dans la mesure où l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit uniquement, à peine de nullité, la mention express d’un délai, qui en l’espèce ne fait pas défaut. Elle a ajouté en outre que l’irrégularité d’un commandement comportant deux délais distincts est formelle et n’entraine la nullité de l’acte qu’en présence d’un grief avéré. Or en l’espèce, M. [N] ne règle plus son loyer depuis plus de 14 mois, aucun grief n’est en conséquence démontré. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, le locataire ne démontrant pas avoir les facultés de régler un montant supérieur aux échéances habituelles.

M. [E] [N], représenté, demande in limine litis que soit constatée la nullité du commandement de payer délivré le 28 décembre 2023, qu’en conséquence soit constatée la nullité de l’assignation ainsi que de l’entière procédure, que soit constatée l’existence de contestations sérieuses et en conséquence l’incompétence du juge des référés, qu’à titre subsidiaire qu’il soit autorisé à rembourser sa dette de loyer selon un échéancier de 36 mois, à raison de 30 euros par mois et le solde à la dernière échéance, que la clause résolutoire soit suspendue, qu’elle ne produise ses effets qu’un mois après mise en demeure infructueuse, qu’en tout état de cause, la SCI SOUSA IMMOBILIARE soit condamnée à verser au conseil de M. [N] la somme de 1500 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, que soit écartée l’exécution provisoire dans l’hypothèse où il serait fait droit en tout ou parties aux demandes de la SCI SOUSA IMMOBILIARE.

Il soutient que le commandement de payer qui prévoit un délai de 6 semaines pour régler la dette locative est erroné dans la mesure où il aurait du prévoir un délai de 2 mois, en application des termes du contrat de bail, que cette contradiction entre le contrat de bail et les termes du commandement de payer lui fait nécessairement grief, dans le mesure où il n’a pas été en mesure de connaitre le délai dans lequel son impayé devait être régularisé, que le commandement de payer est nul par voie de conséquence, que cet élément constitue une contestation sérieuse, qu’il conteste par ailleurs le montant de la dette à défaut de régularisation annuelle des charges depuis son entrée dans les lieux. En raison de la production du Diagnostic de Performance Energétique, il s’est désisté de sa demande de remboursement de trop perçu sur la révision annuelle du loyer. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer en décembre 2024 ayant un emploi de plombier depuis novembre 2024. Il a enfin indiqué que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une résolution judiciaire d’un contrat de bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, la SCI SOUSA IMMOBILIARE a adressé au greffe du tribunal le tableau de la répartition des charges pour l’année 2023 entre les différents locataires de l’immeuble.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il est demandé au juge des référés d’apprécier si le commandement de payer en date du 28 décembre 2023 est valable au regard du délai laissé au locataire pour régler la dette locative, que ce commandement est le préalable nécessaire à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Le juge des référés ne saurait procéder à cette appréciation avec l’évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour apprécier la validité d’un commandement de payer.

En conséquence, les demandes formées par la SCI SOUSA IMMOBILIARE s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le juge des référés n’a pas le pouvoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui suppose d’apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et toutes les demandes y attenant.

Sur la demande de condamnation au paiement

Le défendeur conteste le montant des provisions sur charges qui lui ont été facturées depuis son entrée dans les lieux à défaut de régularisation annuelle par le bailleur.

Par note en délibéré, la société bailleresse a indiqué ne pas être en mesure de fournir une régularisation pour l’année 2021 et pour l’année 2022 et produit un tableau duquel il ressort que M. [N] serait débiteur d’une somme de 208,57 euros au terme de l’année 2023.

Ce tableau n’explique cependant comment est calculée de cette régularisation et il n’y est pas annexé les factures correspondantes des charge générales ventilées entre tous les locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera en conséquence considéré qu’il existe également une contestation sérieuse quant au montant du par le défendeur et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette question.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties ses frais non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 696 du même code, chaque partie succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra,

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’ensemble des demandes de la SCI SOUSA IMMOBILIARE,

Disons n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles,

Laissons à chaque partie la charge de ses dépens.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025

Le Greffier Le Juge