TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/01803 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5CJ

Minute : 25/00172

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9]

représenté par Monsieur [H] [Z], muni d’un pouvoir

C/

Madame [J] [C]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [J] [C]

Le 16 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 04 Avril 2025

Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par Monsieur [H] [Z], muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [C] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 428,64 euros charges en sus.

Le 20 octobre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1697,02 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 26 octobre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique

— condamner Madame [J] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 3426,01 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 8 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024.

A l’audience du 13 février 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 février 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7104,86 euros, échéance de janvier 2025 incluse. Madame [J] [C] a payé 480€ le 9 janvier 2025 et 600€ le 29 janvier 2025. Il s’oppose à tout délai.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [J] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Madame [J] [C] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique que’elle vit seule, elle travaille en tant que secrétaire dans une association, elle perçoit 1500€ par mois.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que Mme [C] a démissionné le 29 mars 2024, elle a retrouvé deux emplois : l’un au Samu Social en CDD et l’autre en qualité de chargée de relation volontaire en CDD pour un total de revenus de 2027,64€.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [J] [C] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 10] le 15 février 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2025 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [J] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 7104,86 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [J] [C] le 20 octobre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 novembre 2022 à compter du 21 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais etles modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [J] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le dernier loyer est réglé.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [J] [C] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [J] [C] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2023.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [J] [C] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 20 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 octobre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [J] [C] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 novembre 2022 entre EST ENSEMBLE HABITAT d’une part et Madame [J] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 décembre 2023,

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 7104,86 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse,

AUTORISE Madame [J] [C] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 35 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 décembre 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par EST ENSEMBLE HABITAT,

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 20 octobre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/01803 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5CJ

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025

AFFAIRE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9]

C/

Madame [J] [C]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires