TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

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N° RG 25/01335 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JG5

Minute : 25/71

S.C.I. TS MONTMARTRE

Représentant : M^e Vanessa REMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PB04

C/

Monsieur [M] [I] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. TS MONTMARTRE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Vanessa REMY, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [I] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 30 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2023, la SCI TS MONTMARTRE a donné à bail à Monsieur [M] [I] [R] un appartement situé [Adresse 3] à 93160 Noisy-le-Grand, pour un loyer mensuel de 600 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 20 euros, soit un total mensuel de 620 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la SCI TS MONTMARTRE a fait signifier à Monsieur [M] [I] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2480, euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la SCI TS MONTMARTRE a fait assigner Monsieur [M] [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [M] [I] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 5580 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2025 avec intérêts à compter du 30 janvier 2025 date de la signification du commandement de payer,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,

le condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] par voie dématérialisée le 12 mai 2025.

À l’audience du 30 juin 2025, la SCI TS MONTMARTRE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6200,00 euros arrêtée au 30 juin 2025, loyer du mois de juin inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SCI TS MONTMARTRE soutient que Monsieur [M] [I] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 30 janvier 2025, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [I] [R], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 mai 2025 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part , la SCI TS MONTMARTRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025.

En conséquence, la demande de la SCI TS MONTMARTRE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2023 à compter du 31 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [M] [I] [R] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 30 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025 que la SCI TS MONTMARTRE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [I] [R] à payer à la SCI TS MONTMARTRE la somme de 6200 euros, par provision, au titre des sommes dues au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025 sur la somme de 2480 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [I] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI TS MONTMARTRE les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [I] [R] à payer à la SCI TS MONTMARTRE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI TS MONTMARTRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2023 entre la SCI TS MONTMARTRE d’une part, et Monsieur [M] [I] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à 93160 Noisy-le-Grand, sont réunies à la date du 31 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [I] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [M] [I] [R] à compter du 31 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] [R] à payer par provision à la SCI TS MONTMARTRE la somme de 6200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 2480 euros et de la présente ordonnance sur le surplus ,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] [R] à payer à la SCI TS MONTMARTRE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ,

DEBOUTE la SCI TS MONTMARTRE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT