TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01746 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RQA

Minute : 25/00621

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [J] [L]

Représentant : M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Madame [J] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009155 du 17/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2016, ICF La Sablière a donné à bail à Mme [J] [L] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 319,74 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 129,98 €.

Des loyers étant demeurés impayés, ICF La Sablière a fait signifier à Mme [J] [L], par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 869,64 € visant la clause résolutoire.

ICF La Sablière produit un courrier signalant cette situation d’impayée en date du 26 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, ICF La Sablière a fait assigner Mme [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Le 6 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [J] [L].

ICF La Sablière, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [J] [L] de l’intégralité de ses demandes et de :

déclarer son action recevable ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [J] [L] ;

condamner Mme [J] [L] à payer :

la somme provisionnelle de 7 790,45 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Au soutien de la recevabilité de ses prétentions, elle soutient que le commandement visant la clause résolutoire a été dénoncé à la CAF par courrier daté du 26 avril 2024, reçu au cours du mois de mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 10 octobre 2016 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [J] [L] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [J] [L], comparante, assistée, soutient oralement ses dernières conclusions, et demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal, déclarer les demandes de ICF La Sablière irrecevables ;

à défaut :

condamner ICF La Sablière à payer la somme de 2 874,36 euros ;

ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 30,00 € par mois ;

débouter ICF La Sablière de ses demandes.

Au soutien de sa demande principale, elle vise l’article 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, souligne que le courrier signalant la situation d’impayés à la CAF 93 est daté du 26 avril 2024 et que l’accusé réception produit est daté du 2 avril 2024, soit une date antérieure, de sorte qu’il ne peut se rapporter au courrier produit, qu’en tout état de cause, cet accusé de réception ne comporte aucun élément qui permette de le rattacher à la défenderesse, que la preuve de la saisine effective de CAF 93 n’est pas démontrée.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, elle vise l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, actualise sa situation personnelle et financière, relève que le bailleur a facturé des frais d’assurance injustifiés, n’a pas procédé à la régularisation des charges pour l’année 2024, que le montant réel appelé a été supérieur à celui de 2023 qui a pourtant donné lieu à une régularisation en faveur de la locataire, de sorte qu’elles doivent être remboursées.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Par courriel reçu au greffe le 22 septembre 2025, ICF La Sablière a adressé une note en délibéré.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’irrecevabilité de la note en délibéré reçue au greffe le 22 septembre 2025

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, par courriel reçu au greffe le 22 septembre 2025, ICF La Sablière a adressé une note en délibéré. Toutefois, elle n’a pas été autorisée à produire une telle note en délibéré au cours de l’audience.

En conséquence, il convient de la déclarer irrecevable.

Sur l’irrecevabilité des prétentions relatives à la résiliation du contrat de bail

L’article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l’espèce, ICF La Sablière fournit un courrier daté du 26 avril 2024 ayant pour objet le signalement à la CAF de la situation d’impayés de Mme [J] [L].

Or, la preuve de dépôt postal de ce courrier est datée du 29 avril 2024 tandis que l’accusé de réception est daté du 2 avril 2024. L’incohérence de cette date de réception par rapport à la date d’envoi empêche de considérer qu’il se rapporte effectivement au signalement de la situation de Mme [J] [L] à la CAF 93.

Si ICF La Sablière produit un extrait informatique d’un dossier interne reprenant la saisine CAF 93 à l’égard de Mme [J] [L], faisant état d’un envoi au 29 avril 2025 et d’une réception de l’avis le 17 mai 2024, celui-ci n’est pas relié au courrier daté du 26 avril 2024 fourni à la cause.

Aussi, ICF La Sablière échoue à rapporter la preuve que la CAF 93 a effectivement réceptionné le signalement qu’elle a effectué dans la situation de Mme [J] [L].

En conséquence, les prétentions d’ICF La Sablière tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont irrecevables.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 octobre 2016 que Mme [J] [L] doit payer un loyer d’un montant de 319,74 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 129,98 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 607,40 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [J] [L] restait devoir la somme de 7 790,45 € euros à la date du 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Mme [J] [L] indique que des frais d’assurance sont facturés pour une somme de 4,18 euros, sans justification, dont elle sollicite la déduction. Le bailleur s’abstient de toute défense sur ce point. Aussi, il convient de déduire cette somme appelée chaque mois depuis l’origine de la dette, soit depuis le mois de février 2023, pour un total de 125,40 euros (30*4,18).

Si Mme [J] [L] conteste être redevable des charges dues au terme de l’année 2024, elle ne conteste néanmoins pas avoir bénéficié des services liés auxdites charges. Il ne ressort par ailleurs d’aucune disposition légale que le bailleur doive effectuer la régularisation annuelle des charges dès l’année suivant leur appel. Si Mme [J] [L] soutient que les charges appelées pour l’année 2024 ont été trop importantes, elle se contente de l’alléguer sans le démontrer.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [J] [L] au paiement d’une somme provisionnelle de 7 665,05 €, arrêtée au 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [J] [L] propose de régler 30,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [J] [L] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. Mme [J] [L] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, Mme [J] [L] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation en date du 22 mai 2025 mais pas celui du commandement délivré le 27 novembre 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la note en délibéré adressée par ICF La Sablière reçue au greffe le 22 septembre 2025 ;

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes présentées par ICF La Sablière en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 10 octobre 2016 entre ICF La Sablière et Mme [J] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], en expulsion et les demandes subséquentes ;

DÉBOUTE Mme [J] [L] de sa demande en paiement d’une somme de 2 874,36 euros ;

DÉBOUTE Mme [J] [L] de sa demande de compensation ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE Mme [J] [L] à verser à ICF La Sablière la somme provisionnelle de 7 665,05 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [J] [L] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 7 665,05 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE ICF La Sablière de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût de l’assignation mais pas celui du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION