TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03833 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHK7

Minute : 25/91

SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son mandataire, la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [V] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAS FONCIERE CRONOS,

représentée par son mandataire, la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT,

demeurant [Adresse 9] [Localité 4]

ayant pour avocat M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [V] [L],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2022, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [V] [L] un logement situé [Adresse 2], [Localité 5] ([Adresse 7]), pour un loyer mensuel de 489 euros, et 74 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Madame [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2208,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 janvier 2024 la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et d’un serrurier, ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués, condamner Madame [V] [L] au paiement de la somme de 3158,57 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de mars 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature de l’affaire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 avril 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4061,18 euros arrêtée au 18 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SAS FONCIERE CRONOS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS FONCIERE CRONOS souligne qu’il n’y a pas de reprise du versement intégral du loyer courant et que la dette a augmenté.

Madame [V] [L], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l’espèce, Madame [V] [L] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 25 octobre 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de 6 ans, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2022 à compter du 26 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [L] à son paiement à compter de 26 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [L] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 4061,18 euros, au titre des sommes dues au 18 novembre 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [V] [L] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 octobre 2022 entre la SAS FONCIERE CRONOS d’une part, et Madame [V] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], [Localité 5], sont réunies à la date du 26 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [L] à compter du 26 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 4061,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE