MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/05122 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TRKN

AFFAIRE : SDC HOTEL [Localité 16] C/ S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13], SASU BEST HOTEL [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE HOTEL [Localité 17], sis [Adresse 3]

représenté par son syndic la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DEFENDERESSES

S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sibylle MAREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0274

S.A.S.U. HOTEL BEST [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Prune SCHIMMEL-BAUER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

Clôture prononcée le : 07 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 10 mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 06 juin 2025.

**********

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 23 mars 2017, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] à [Localité 14] (ci-après le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16]), propriétaire des lots n°50, 51 et 52 de l’immeuble, les a donnés à bail à la SCA HÔTEL [Localité 16] pour une durée de 9 ans à compter du 23 mars 2017, soit jusqu’au 22 mars 2026, avec possibilité pour le Preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale, moyennant le versement d’un loyer annuel de 1 000 € HT HC.

Par acte du 18 mai 2021, la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13], venant aux droits de la SCA HÔTEL [Localité 16] a cédé le fonds de commerce à la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10].

Par la suite, le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] a sollicité de la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] le paiement de diverses sommes, principalement composées du coût estimé de travaux de réparation à la suite de la réalisation de l’état des lieux de sortie du 17 mai 2021, et a fait opposition au paiement du prix de vente du fonds, par acte du 14 octobre 2021, à hauteur de 68 010,15 €.

Suivant assignation délivrée le 7 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires HÔTEL CHAMPIGNY-SUR-MARNE a attrait la S.A.S. OPCO HOTEL CHAMPIGNY SUR MARNE devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de la voir condamner à lui payer une somme de 93 569,16 € au titre des réparations locatives rendues nécessaires à la suite de son exploitation des lots.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 décembre 2022, la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] a saisi le Juge de la mise en état d’un incident visant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 26 mai 2023, le Juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse en considérant que le moyen tiré de ce que cette dernière ne serait pas débitrice des sommes dues constitue une défense au fond.

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 août 2023, la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] a assigné en intervention forcée la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] afin la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] a demandé à la juridiction, au visa des articles 1732 et 1754 du Code civil, de :

« DEBOUTER les sociétés OPCO HOTEL [Localité 13] et HOTEL BEST [Localité 10] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal

CONDAMNER la société OPCO HOTEL [Localité 13] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], la somme totale 93.569,16 euros en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNER la société OPCO HOTEL [Localité 13] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société OPCO HOTEL [Localité 13] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

CONDAMNER la société HOTEL BEST [Localité 10] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], la somme totale 93.569,16 euros en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNER la société HOTEL BEST [Localité 10] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société HOTEL BEST [Localité 10] aux entiers dépens. »

Le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] a soutenu que :

— la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] était tenu d’effectuer les réparations résultant des désordres constatés lors de l’état des lieux effectué à l’occasion de la cession du fonds de commerce à la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] ;

— elle justifie, devis à l’appui, d’un préjudice s’élevant à 93 569,16 € ;

— la cession du fonds de commerce ne rend pas le cessionnaire seul responsable du préjudice découlant des réparations locatives n’ayant pas été réalisées antérieurement à la cession ;

— il résulte des stipulations du bail du 23 mars 2017 conclu avec la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] que cette dernière est garante solidaire du cessionnaire pour l’exécution de toutes les charges et conditions, et notamment les obligations d’entretien et de réparation ;

— il résulte de l’article 1216-1 du Code civil, applicable au contrat de bail litigieux, que la cession de contrat au bénéfice d’un cessionnaire ne libère le cédant pour l’avenir qu’à la condition que le cédé y ait expressément consenti, ce que n’a pas fait le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] en sa qualité de cédé ;

— les désordres constatés lors de la cession entre la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] et la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] résultent de la jouissance du Preneur initial, à savoir la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] ;

— les éventuels engagements contractuellement souscrits entre la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] et la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] et tendant à ce que cette dernière assume les paiements découlant de la réparation des désordres n’engagent pas le Bailleur, tiers à cet engagement, en raison de l’effet relatif des contrats ;

— sa créance est régulièrement fondée sur trois devis, un devis DV005917 de la société SOGEMAINT du 17 février 2020 et deux devis PR2106-3655 et PR2206-4163 de la société SN2E des 1er et 7 juin 2021, sans qu’il ne doive justifier d’une facture des réparations qu’il n’a pas à faire réaliser d’avance ;

— l’obligation de réparation souscrite par la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes de l’hôtel dès lors que c’est la totalité des biens qui était donnée en jouissance aux Preneurs et que l’article 6 du bail stipule que les obligations de réparation locatives s’entendent de l’immeuble et des dégradations intervenues dans les parties communes ;

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2024, la S.A.S. OPCO HOTEL CHAMPIGNY SUR MARNE a demandé au tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15] de l’intégralité de ses demandes,

ORDONNER la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15] par acte du 14 octobre 2021,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société HOTEL BEST [Localité 10] à relever indemne la société OPCO de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] [Localité 21][Adresse 8])[Adresse 1],

En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] [Localité 21][Adresse 8])[Adresse 1] et la société HOTEL BEST [Localité 10] à verser à la société OPCO HOTEL [Localité 13] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] [Localité 20] [Adresse 2])[Adresse 1] et la société HOTEL BEST [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance. »

La S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] a soutenu que :

— la cession du bail en date du 18 mai 2021 a transmis les obligations qui en découlent au cessionnaire, à savoir la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10], le Bailleur ne pouvant plus agir à l’encontre du cédant ;

— les réparations résultant du devis DV005917 annexé à l’acte de cession découlent d’un sinistre expressément dénoncé à la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] lors de ladite cession et dont le cessionnaire a consenti d’assumer la charge contre une réduction du prix ;

— les réparations résultant des devis PR2106-3655 et PR2206-4163 avaient fait l’objet de mises en demeure également annexées à l’acte de cession et dont la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] a déclaré avoir eu connaissance, de sorte que l’article 11.1, 10° dudit acte de cession ne fait pas obligation au cédant d’indemniser le cessionnaire au titre des mises en demeure ayant été révélées ;

— la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] admet dans ses conclusions être débitrices des réparations résultant du devis PR2206-4163 ;

— le contrat de cession est opposable au Bailleur dès lors que ce dernier a consenti par avance à la cession du bail, laquelle lui a été notifiée, conformément à l’article 1216 du Code civil ;

— la clause de garantie stipulée à l’article 9 du bail suppose une exigibilité des sommes réclamées au cessionnaire après notification d’un courrier au cédant l’informant de cette exigibilité, ainsi que le prévoir l’article L. 145-16-2 du Code de commerce ;

— le régime spécial des baux commerciaux primant le droit commun, la garantie solidaire prévue à l’article 1216-1 du Code civil doit être écartée au profit des dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce ;

— la jurisprudence relative à l’article 1732 du Code civil confirme le transfert des obligations du cédant au cessionnaire en matière de baux commerciaux ;

— la créance ne revêt pas un caractère certain, liquide et exigible dès lors qu’il n’est pas établi que les réparations litigieuses devraient être à la charge du Preneur plutôt qu’à celle du Bailleur s’agissant des gros travaux de l’article 606 du Code civil en ce qui concerne l’entretien du bardage et la réfection des façades et des clôtures ;

— le Bailleur prétend au remboursement de réparations qui ne concernent pas exclusivement les lots donnés à bail ;

— certains travaux sont prévus en doublons et il n’est justifié ni de leur paiement ni de leur réalisation, ce dont il doit justifier dès lors que le bail est en cours et n’a pas été résilié ;

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, la S.A.S. HOTEL BEST CHAMPIGNY a demandé au tribunal de :

« JUGER la Société HOTEL BEST [Localité 10] recevable et fondée en ses demandes

In limine litis :

JUGER que le SDC [Localité 13] est dépourvu de toute qualité et de tout intérêt à agir

DECLARER irrecevable le SDC [Localité 13] en ses demandes et l’en débouter

A titre subsidiaire :

JUGER que la société HOTEL BEST [Localité 10], locataire de l’Hotel sis [Adresse 6]) n’a pas l’obligation de réaliser les grosses réparations de l’hôtel dont elle est locataire

JUGER que SDC [Localité 13] est débiteur de l’obligation de délivrance conforme des locaux à son locataire et qu’il a l’obligation de lui fournir un local clos et couvert

JUGER que la société HOTEL BEST [Localité 10] n’est tenu à aucune obligation locative qui serait née antérieurement au 18 mai 2021, date à laquelle elle a acquis le fonds de commerce de la société OPCO HOTEL [Localité 13]

JUGER que le SDC [Localité 9] ne justifie pas d’un quelconque préjudice et ne justifie pas avoir réglé les devis dont il sollicite le remboursement.

DEBOUTER le SDC [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Sur les frais irrépétibles et les dépens

CONDAMNER le SDC [Localité 13] et la société OPCO [Localité 13] à régler chacune la somme de 3.000 €à la société HOTEL BEST [Localité 10] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le SDC [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance ».

La S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] a fait exposer que :

— le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] n’a pas qualité à agir pour demander la réparation du bardage, de la clôture extérieure, des chambres de l’hôtel et de volets battants non situés au rez-de-chaussée dans la mesure où il n’est propriétaire que des locaux situés en rez-de-chaussée de l’hôtel ;

— le demandeur ne peut prétendre mettre à la charge du Preneur des travaux visés au devis DV005917 et qui lui incombent s’agissant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que du clos et du couvert en vertu de son obligation de délivrance ;

— les travaux résultant du devis PR21063655 concernent des désordres antérieurs à la cession du 18 mai 2021, de sorte qu’ils incombent au cédant, la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] ;

— le devis PR 22064163 établi en juin 2022 se rapporte à la réfection des volets, réparation locative incombant au Preneur à qui il appartient ordinairement de faire procéder aux travaux, mais sans que le Bailleur ne démontre en l’espèce le caractère urgent desdites réparations locatives ;

— le Bailleur ne démontre pas avoir fait procéder aux travaux ou en avoir acquitté le coût ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 7 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 10 mars 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10]

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

En vertu de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt à agir s’apprécie au moment de l’engagement de l’action et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’aurait rendu sans objet. Il en va de même de la qualité à agir qui s’apprécie au moment de l’introduction de l’instance.

Selon l’article 789, 6° du Code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

L’article 791 précise que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

En l’espèce, la S.A.S. HOTEL BEST CHAMPIGNY n’a pas soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du Syndicat des copropriétaires HÔTEL CHAMPIGNY-SUR-MARNE devant le Juge de la mise en état par conclusions séparées, de sorte qu’une telle fin de non-recevoir n’est pas de la compétence du Tribunal mais de celle exclusive du juge de la mise en état, actuellement dessaisi.

La S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] sera en conséquence débouté de sa fin de non-recevoir.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et, en application de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Son article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1231-1 de ce même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Son article 1231-2 ajoute quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf exceptions et modifications prévues notamment à l’article 1231-3, aux termes duquel le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Aux termes de l’article 1719 de ce code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et son article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1728 de ce code le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, tandis que l’article 1730 précise que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Aux termes de son article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, tandis que l’article 1735 ajoute qu’il est tenu également des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. L’article 1754 dispose quant à lui que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux et l’article 1755 précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 606 du Code civil dispose aussi que :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose dans sa version applicable :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors (…) »

L’article 10 de cette même loi précisait dans sa version applicable au bail de 2017 disposait quant à elle que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. (…) »

L’article 14 de cette même loi précise dans sa version alors en vigueur à la date de conclusion du bail 2017 que :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

(…)

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

L’article R. 145-35 du Code de commerce, applicable en matière de baux commerciaux, dispose dans sa version en vigueur depuis le 6 novembre 2014 que :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; (…) »

Les parties à un contrat de bail commercial peuvent donc y déroger et transférer à la charge du Preneur, tant les grosses réparations de l’article 606 du Code civil que les réparations rendues nécessaires par la vétusté progressive des locaux, à la condition que ce transfert fasse l’objet de dispositions précises et expresses.

En l’espèce, le bail consenti le 23 mars 2017 par le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] stipule en son article 6 :

« ARTICLE 6 : ENTRETIEN ET REPARATIONS

6.1. Le Preneur s’engage à supporter les réparations d’entretien de toute nature.

Ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux; les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

6.2. Dans le cas de dégradations occasionnés dans les parties communes par un sous-locataire, l’assurance souscrite par le Preneur supportera les frais occasionnés, à charge pour elle de se retourner contre l’auteur des dégâts.

6.3. Il est précisé que les réparations incombant au Preneur seront directement commandées par celui-ci et qu’en aucun cas elles ne pourront être décidées par le Bailleur ou l’assemblée générale de la copropriété ».

Ces stipulations précises et cohérentes excluent ainsi tout transfert à la charge du Preneur la des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, incluant celles visant à assurer le couvert, ainsi que la charge des travaux rendus nécessaires par l’état de vétusté de l’immeuble.

En outre, il résulte des dispositions rappelées supra, notamment celles de la loi du 10 juillet 1965 qui sont d’ordre public, et en particulier de son article 10, que le législateur a entendu conférer pour objet au syndicat des copropriétaires la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, en lui imputant la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Afin de garantir à l’immeuble un fonctionnement pérenne, les copropriétaires sont ainsi normalement tenus personnellement d’acquitter leurs parts des dépenses collectives du syndicat. Ils sont débiteurs à l’égard du syndicat de leurs quote-parts de charges de copropriété.

Le copropriétaire bailleur demeure l’unique débiteur des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, même lorsque celles-ci ont été transférées en vertu d’une clause expresse et dépourvue d’ambiguïté du bail commercial.

Il appartient, donc en temps normal, au copropriétaire de payer lesdites charges, puis ensuite, en fonction du contenu du contrat de bail, de répercuter sur l’exploitant, qui demeure en tout état de cause un tiers à la copropriété, les charges dites récupérables c’est-à-dire celles conventionnellement arrêtées.

Enfin, il est constant que le Preneur a l’obligation d’entretenir les locaux loués et, à l’issue du bail, de restituer les locaux dans l’état dans lequel il les a reçus. Les dommages et intérêts au titre des frais de remise en état sont dus par le Preneur au Bailleur dès lors que ce dernier prouve un manquement à l’obligation d’entretien lui causant un préjudice. Il est admis que l’indemnisation du Bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le Preneur de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif des dépenses, de sorte que l’indemnisation due peut être évaluée selon des devis.

En outre, il est de jurisprudence constante que les stipulations relatives aux obligations de réparation locative pesant sur les locataires ne sont pas destinées à ne recevoir application qu’en fin de bail (Cass. Civ., 3e, 30 juin 2004, n° 02-20.721, Bull. 2004 III n° 134 p. 120), et que le Bailleur peut donc introduire une action visant à constater le non-respect de ces obligations alors que le bail n’est pas encore expiré.

Ainsi, le moyen tiré de ce que le Bailleur ne peut fonder de prétentions sur de simples devis de réparation pour un bail toujours en cours sera écarté.

En revanche, il résulte du bail litigieux qu’aucune clause n’a expressément transféré aux défenderesses, preneuses des lots de la copropriété appartenant au Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16], la charge des travaux lié à la vétusté ne pouvant être mise à la charge du locataire. Une clause, quand bien même elle préciserait que les réparations de toute nature doivent être assumées par le locataire, ne peut être interprétée comme s’entendant de la vétusté, sauf à caractériser une clause exorbitante du droit commun prévu à l’article 1755 du Code civil qui ne met en principe pas à la charge du locataire les réparations qui ne sont occasionnées que par la vétusté.

En outre, il ne résulte d’aucune stipulation du bail que le Preneur se serait engagé à entretenir les parties communes, la seule stipulation relatives à ces dernières concerne la mise en jeu de l’assurance du Preneur en cas de dégradations d’un de ses sous-locataires dans celles-ci.

Il est également constant que l’obligation de délivrance ne cesse pas avec la remise des clefs du local. Elle continue à obliger le Bailleur tout au long du bail et lorsque le local n’assure plus le clos et le couvert, le Bailleur manque à son obligation principale de délivrance et d’effectuer les grosses réparations devenues nécessaires.

Il est ainsi de jurisprudence constante que si le Bailleur peut mettre à la charge du Preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cass. Civ. 3e, 2 juillet 2013, n° 11-28.496, Inédit).

Il résulte de tout ce qui précède que, aux termes des stipulations litigieuses, les « réparations incombant au Preneur (…) directement commandées » par ce dernier sans autorisation de l’assemblée syndicale ou du Bailleur ne saurait s’entendre que des travaux liés à la vétusté ou des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, en ce compris le clos et le couvert, au titre de l’obligation de délivrance.

Or, ni les trois devis versés aux débats (pièces n° 8a, 8b et 9 en demande), ni le constat du 17 mai 2021 (pièce n° 6 en demande) ne permettent de déterminer si les travaux rendus nécessaires :

— portent effectivement sur les trois lots n° 50, 51 et 52 propriété du Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] tels que désignés à l’article 2 du bail du 23 mars 2017 (pièce n° 1 en demande), sis au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier et affectés à un usage commercial selon le règlement de copropriété (pièce n° 10 en demande), d’autant que les photographies et les libellés des devis portent manifestement sur des parties situées aux étages ou relatives à des chambres ;

— relèvent de réparations locatives imputables au Preneur ou découleraient de la vétusté dont la charge pèse sur le Bailleur.

En outre, les photographies annexées au constat et indiquant des dégradations sur le toit du rez-de-chaussée ainsi plusieurs postes du devis relatifs au bardage ou à la toiture se rapportent manifestement au clos et au couvert de l’ensemble immobilier, dont l’entretien incombe au Bailleur en vertu de son obligation de délivrance, sans que cela soit transférable au Preneur, qu’il s’agisse tant du cédant que du cessionnaire.

Dès lors, conformément à l’article 1353, il revenait au Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] de démontrer que des réparations locatives imputables au Preneur et non liées à la vétusté ou au gros travaux de l’article 606 du Code civil étaient devenues nécessaires sur l’emprise des trois lots dont elle est propriétaire et qu’elle a donné à bail le 23 mars 2017, ce qu’il échoue à faire au regard des pièces versées aux débats.

En conséquence, sans qu’il soit besoin de déterminer une quelconque imputabilité entre cédant et cessionnaire, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente du fond de commerce

La S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] sollicite la mainlevée de l’opposition, signifiée par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2021, du Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] au paiement du prix de vente de la cession entre la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] et la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10], sans toutefois l’assortir d’aucun moyen.

En tout état de cause, si les demandes en paiement au titre de réparations locatives sont infondées ainsi qu’il a rappelé supra, ladite opposition se fonde sur une créance composée en partie de sommes qui seraient dues au titre de loyers impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 17 mai 2021, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2020.

La juridiction de céans n’ayant pas à connaître de la validité de ces créances alléguées et qui fondent partiellement l’opposition litigieuse, il ne pourra par conséquent en voir ordonner la mainlevée, et la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] à payer à la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] la somme de 5 000,00 €, et à la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] la somme de 3 000,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir de la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] de sa demande de mainlevée de l’opposition signifiée par acte du 14 octobre 2021 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] à payer à la S.A.S. OPCO HOTEL [Localité 13] la somme de 5 000,00 €, et à la S.A.S. HOTEL BEST [Localité 10] la somme de 3 000,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires HÔTEL [Localité 16] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 18], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX JUIN.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT