TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/08270 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGYN

N° de MINUTE : 25/01076

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEURS

Madame [T] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

Monsieur [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 05 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] a assigné M. [P] [M] et Mme [T] [M] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [T] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] la somme totale de 7 708,04 euros, correspondant à :

* 5 653,04 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er juillet 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

* 2 055 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [T] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] la somme totale de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [T] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] la somme totale de 1 944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [T] [M] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

M. [P] [M] et Mme [T] [M] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 février 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [P] [M] et Mme [T] [M] ayant été assignés par acte de commissaire de justice du 05 août 2024 signifiés à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale datée du 31 juillet 2024 mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— le contrat de syndic pour la période du 1er avril 2024 au 30 mars 2025 ;

— les lettres recommandées avec avis de réception de mise en demeure adressées à M. [P] [M] et à Mme [T] [M] datées du 31 janvier 2023 et retournées avec la mention « pli avisé et non réclamé » ;

— un tableau de décompte du compte copropriétaires de M. et Mme [M] non daté et portant sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2018 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2018 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 avril 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au

31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 03 janvier 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— des attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— des appels de fonds datés du 05 juin 2019 au 10 juin 2024 ;

— une pièce désignée « Extrait Règlement de copropriété pages 1 & 39 » composé d’une page 1 et d’une page 39 noire et illisible.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il y a lieu de déduire du décompte versé aux débats (pièce demandeur n°4) les frais suivants pour la somme totale de 2368,50 euros qui ne sont pas des charges de copropriété et les charges de copropriété dont il n’est pas établi qu’elles sont imputables aux défendeurs :

— frais contentieux du 16 janvier 2020 d’un montant de 480 euros ;

— prise d’hypothèque du 13 octobre 2020 pour la somme de 200 euros ;

— « 2 vac – ctx » du 12 mars 2021 pour la somme de 288 euros ;- les frais de contentieux du 11 août 2021 pour la somme de 144 euros et celle de 144 euros ;

— les frais de remplacement d’interphone du 21 septembre 2022 d’un montant de 313,50 euros dont la facture ne met pas en évidence de lien avec les lots dont les défendeurs sont propriétaires ;

— les frais de contentieux du 31 janvier 2023 pour la somme de 480 euros ;

— les frais « audience fixée » du 31 mai 2023 pour la somme de 144 euros ;

— les frais de suivi de contentieux du 18 juin 2024 pour la somme de 175 euros

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] justifie pas de la stipulation dans le règlement de copropriété d’une clause de solidarité entre copropriétaires indivis.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [M] et Mme [T] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] dans la limite de leurs droits dans l’indivision portant sur les lots n°2 et n°35 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93) la somme de 5 339,54 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 inclus, 3ème appel de provision sur charge du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] ne justifie pas de la totalité des frais qu’il réclame au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni du caractère nécessaire de l’ensemble de ces frais qui ont été exposés pour les plus récents près d’un an avant l’assignation introductive d’instance.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de M. [P] [M] et Mme [T] [M].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [M] et Mme [T] [M] ont la qualité de partie perdante et seront tenus aux dépens par moitié chacun.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne [P] [M] et [T] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] dans la limite de leurs droits dans l’indivision portant sur les lots n°2 et n°35 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93) la somme de 5 339,54 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 inclus, 3ème appel de provision sur charge du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [P] [M] et [T] [M] aux dépens par moitié chacun ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 24 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART