TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

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REFERENCES : N° RG 25/09816 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3Z5J

Minute : 25/01170

ASSOCIATION CASP – CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT

Représentant : Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J144

C/

S.C.I. LES 4 AS

Représentant : Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats

Maître [L] [O] de la SELEURL PZA [L] [O]

Le

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Novembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ASSOCIATION CASP – CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J144

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. LES 4 AS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1878

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 février 2024, à effet du même jour, la SCI LES 4 AS a consenti à l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) un contrat de bail portant sur un 1ocal à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée ferme de cinq ans et pour un loyer mensuel de 12 300 euros.

Par une assignation régulièrement signifiée le 12 septembre 2025, l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) a assigné la SCI LES 4 AS devant le juge des contentieux de la protection de ce même tribunal, statuant au fond, aux fins notamment de constater que la résiliation du bail est intervenue le 6 juin 2024 de sorte qu’elle ne doit aucun loyer ni indemnité, de condamner la défenderesse à lui verser la somme de 6 000 euros à titre indemnitaire, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée à l’audience du 13 octobre 2025.

A cette audience, l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, au visa des articles 1719 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, conclusions qui reprennent les demandes formées dans son acte introductif d’instance sauf à rejeter les moyens du défendeur et à présenter des moyens dans le par ces motifs des conclusions.

Au soutien de ses prétentions et en substance, l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) soutient que le bail ne peut être soumis à la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de ses stipulations contractuelles et de la qualité des parties signataires de sorte que le contrat litigieux relève du droit commun des baux civils soumis aux dispositions des articles 1713 et suivant du code civil.

Elle fait valoir qu’elle a notifié au bailleur la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, faute de pouvoir exploiter les lieux en accueil social compte tenu du refus de la mairie, considérant le bail anéanti dès sa conclusion. Par ailleurs, elle souligne que la clause stipulant que le locataire accepte les lieux en l’état ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un lieu dont la destination a été stipulée au contrat. Elle fait valoir que l’obligation de délivrance s’entend certes de la remise matérielle du local par la délivrance des clés, mais encore de la mise à disposition d’un bien permettant un usage conforme à sa destination, le bailleur devant s’assurer que le local loué est conforme aux normes en vigueur, obtenir les autorisations requises et réaliser, si besoin, les travaux nécessaires. Elle ajoute que le refus de la Ville de Saint-Denis de relocaliser un centre d’hébergement rendait juridiquement impossible toute utilisation du bien conformément à sa destination contractuelle, alors au surplus que le bailleur n’avait pas sollicité l’autorisation ERP requise. Ainsi privée de sa jouissance des lieux, la demanderesse estime la résiliation unilatérale justifiée, ou à tout le moins la suspension du paiement du loyer au titre de l’exception d’inexécution qui est justifiée. Elle ajoute que le bailleur n’ayant pas permis la jouissance du bien, sa créance est dépourvue de cause.

Au titre de sa demande indemnitaire, elle fait valoir que le défendeur a multiplié les procédures pour réclamer une créance indue, en allégant faussement qu’elle a occupé les lieux au début du bail, ce qui lui a causé un préjudice important en mobilisant d’importantes ressources humaines et financières pour se défendre contre des prétentions dépourvues de tout fondement.

La SCI LES 4 AS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge au visa des articles 1103, 1104, 1719 et 1728 du code civil de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 149 349,80 euros arrêtée au 1er septembre 2025, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens, et à rejeter les prétentions formées en demande.

A l’appui de ses prétentions et en substance, elle fait valoir qu’un contrat de bail à usage d’habitation a été conclu entre les parties pour une durée ferme de 5 ans, avec remise des clés, de sorte qu’aucune mise en conformité à la règlementation des ERP n’était requise, ledit contrat prévoyant la possibilité pour le locataire de faire occuper les lieux par tout bénéficiaire ou tout salarié de son entreprise. Elle souligne que la demanderesse a payé les loyers jusqu’au mois de septembre 2024 inclus. Elle soutient que le logement a été délivré conformément à la destination contractuellement prévue à savoir à des fins d’habitation et qu’il revenait au locataire de s’assurer en amont de l’autorisation de la commune pour relocaliser son centre d’hébergement. Elle soutient que la demanderesse ne justifie aucunement avoir pu valablement résilier le contrat de bail compte tenu des stipulations contractuelles.

Lors de l’audience, le juge a mis dans les débats la question de l’application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et de la délivrance d’un congé valant résiliation du contrat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Par ailleurs le juge rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “déclarer”, de “constater” ou de “ dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande au titre du constat de la résiliation du bail

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 1741 du même code dispose quant à lui que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il résulte des dispositions de l’article 1226 du même code qu’une partie peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification.

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 disposie que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. A cet égard l’article 15 dispose que le délai de préavis du congé est de trois mois.

A titre liminaire sur le régime juridique applicable au bail litigieux, il sera rappelé qu’en principe les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales mais qu’il est possible toutefois pour les parties d’appliquer volontairement la loi du 6 juillet 1989 à une location qui n’en relève pas à la triple condition que la location ne relève pas d’un autre statut d’application impérative (bail commercial par exemple), que la volonté des partie soit dénuée de toute équivoque, le seul fait d’utiliser pour la rédaction du bail une documentation pré-imprimée visant la loi du 6 juillet 1989 ne suffisant pas en présence de clauses particulières exorbitantes de ladite loi, que la soumission à la loi de 1989 soit totale, l’application de cette législation étant indivisible.

En l’espèce, la demande formée par l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) est conditionnée par la qualification juridique du contrat de bail conclu entre les parties au litige.

Le contrat de bail litigieux stipule en en-tête être soumis aux dispositions du code civil relatives au contrat de louage. Toutefois, ledit contrat vise expressément la loi du 6 juillet 1989 en indiquant que “les parties choisissent d’insérer au contrat certaines dispositions de cette loi qui s’appliqueront selon les modalités ci-après”. Si ledit contrat stipule une durée “ferme” de cinq ans, toutefois, ledit contrat indique comme destination des locaux “habitation”, puis comporte la reproduction de multiples dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au titre des conditions générales, notamment quant à la durée du bail, l’entête des conditions générales stipulant de manière non équivoque que “le bailleur donne en location conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989". En ces conditions, la soumission volontaire à la loi du 6 juillet 1989 sera actée et contrairement aux moyens de la demanderesse, les dispositions d’ordre public de la loi précitée s’appliquent.

En ce qui concerne le manquement du bailleur son obligation de délivrance, contrairement aux moyens soulevés par la demanderesse, il n’est aucunement stipulé au contrat que l’objet de la location porte sur la mise à disposition des locaux au titre de l’hébergement d’urgence de personnes précaires, et que cette mise à disposition serait conditionnée par l’obligation du bailleur de vérifier si l’autorité administrative autorise ladite mise à disposition des locaux, alors que le contrat a été conclu à des fins d’habitation, et que ledit contrat stipule que le locataire “est en droit de faire occuper les lieux par tout bénéficiaire ou tout salarié de son entreprise”, sans autre stipulation particulière. Par ailleurs il est justifié de la remise des clés, et du paiement des loyers par la demanderesse jusqu’au mois de septembre 2024 inclus. Aussi l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) échoue à rapporter la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant une résiliation du contrat à la date de sa conclusion.

En revanche, il résulte des dispositions d’ordre public précités qu’il ne peut être imposé au locataire une durée ferme de location de 5 ans stipulée au contrat sans possibilité de résiliation unilatérale conformément aux dispositions d’ordre public précitées.

A cet égard, il n’est pas contesté que le bailleur a réceptionné le 6 juin 2024 de l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) un courrier de résiliation du contrat qui s’analyse en une demande de congé. Compte tenu du défaut de précision dans le courrier d’une durée dérogatoire de préavis, le bail a automatiquement pris fin par l’effet du congé le 6 septembre 2024. En conséquence il sera constaté la résiliation du contrat de bail litigieux à cette date.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation principale du preneur est le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’espèce la SCI LES 4 AS réclame des loyers impayés depuis l’échéance d’octobre 2024. Cependant le bail ayant pris fin en septembre 2024, aucun loyer postérieurement à cette date n’est du. En conséquence sa demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice, ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il n’est pas établi à l’encontre de la SCI LES 4 AS l’existence d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit d’ester en justice alors au surplus qu’elle n’est pas à l’origine de la présente procédure.

La demande de l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constate que le contrat de bail conclu le 8 février 2024, à effet du même jour, entre la SCI LES 4 AS et l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) portant sur un 1ocal à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] a pris fin le 6 septembre 2024 ;

Déboute la SCI LES 4 AS de sa demande au titre des loyers impayés ;

Déboute l’association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT (CASP) de sa demande indemnitaire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection