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TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07478 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZHB

Minute : 25/00010

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET AVENTIN

Représentant : Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [J] [I] [K] [T]

Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T]

Copies exécutoires délivrés à :

Maître Nicolas GUERRIER

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [J] [I] [K] [T]

Le 16 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 janvier 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2]

represente par son syndic le cabinet AVENTIN sis [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I] [K] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P], épouse [K] [T] sont propriétaires d’un appartement correspondant aux lots 108, 119 et 308 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2022, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet AVENTIN, adressé à Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P], épouse [K] [T] une mise en demeure la somme 3.670,90 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 16 novembre 2022.

Par lettre recommandée daté du 7 décembre 2022 avec accusé de réception avisée mais non réclamée, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet AVENTIN, adressé à Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] une mise en demeure la somme 3.850,90 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 mars 2023 et par lettre simple du 13 avril 2023, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet AVENTIN, adressé à Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] une mise en demeure la somme 4.612,51 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T], devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6.219,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023, date de la date de la mise en demeure pour la somme de 4.612,51 euros et à compter de l’assignation pour le solde1.369,86 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesl’anatocisme selon le code civil.

À l’audience du 28 novembre 2028, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 8.195,45 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024. Il demande 1.800 euros de dommages et intérêts.

Il expose que Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience Monsieur [J] [I] [K] [T] reconnait les sommes réclamées et demandent au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. Il déclare qu’il avait mis l’appartement en vente mais que l’acquéreur s’est désisté. Il perçoit 2.200 euros par mois et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T], dispose de 1.500 euros de revenus par mois. Ils ont trois enfants à charges.

Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T], ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment

du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2021 et 2022, du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2021, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2023, l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 8 novembre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Aux termes de l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce les défendeurs n’ayant pas comparu, l’actualisation à la hausse n’est pas recevable compte tenu du principe du contradictoire.

Seule la somme figurant à l’assignation sera retenue soit la somme de 6.219,98 euros

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.219.98 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023 sur la somme de 4.612,51 euros, et du 21 août 2024, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1.513,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 16 novembre 2022, facturée 35 euros, d’une relance le 7 décembre 2022, facturées 180 euros. L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic. Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 16 novembre 2022 à hauteur de 5,80 euros.

Il y a lieu de retenir les « frais d’inscription hypothèque », à hauteur de 314,86 euros, dont il est justifié.

Les frais de « suivi procédure » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 320,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] [K] [T] demande des délais à hauteur de 150 euros par mois en plus des échéances mensuelles. Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] perçoit 1.500 euros de revenus par mois. Monsieur [J] [I] [K] [T] gagne 2.200 euros par mois. Ils ont trois enfants à charges.

Au regard de la situation de Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] et du montant de la dette, le remboursement n’apparait pas possible dans le délai de deux ans. Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 6.219,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023 sur la somme de 4.612,51 euros, et du 21 août 2024, date de l’assignation pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 320,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [I] [K] [T] et Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07478 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZHB

DÉCISION EN DATE DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET AVENTIN

Représentant : Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [J] [I] [K] [T]

Madame [V] [N] [P] épouse [K] [T]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires